隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展越來越火熱，國家開始對房地產(chǎn)行業(yè)加以重視，當(dāng)然了，房價(jià)的陡然增高還是人們討論最多的話題。作為曾經(jīng)的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)確實(shí)引領(lǐng)了中國經(jīng)濟(jì)數(shù)十年。而關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的討論話題，從未停止過……
在房地產(chǎn)高速發(fā)展的近十年里，中國的房價(jià)以肉眼可見的速度漲了起來。房價(jià)越來越高，年輕人的買房壓力越來越大。國家為了增加人民的幸福感，也開始對樓市“出手”了，自從2016年開始樓市調(diào)控之后，國內(nèi)的房價(jià)增速明顯慢了下來。
對于目前的房價(jià)來說，穩(wěn)中有漲，明顯還沒有達(dá)到大家的預(yù)期，在大家的想法中，房價(jià)還有很大的下跌空間，但是根據(jù)目前的房價(jià)走勢來看，房價(jià)下跌僅僅是一個(gè)“話題”而已。
有人說，房地產(chǎn)的高速發(fā)展離不開“前浪”的推波助瀾，而“后浪”也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的至關(guān)重要的一點(diǎn)，但是如果沒有那么多的“后浪”呢，房地產(chǎn)還能繼續(xù)“瘋漲”下去嗎?
隨著中國的老齡少子化越來越嚴(yán)重，我們可以看出人口的縮減，對于經(jīng)濟(jì)的影響有多重要。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，作為最依賴人口的一個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的最大支撐者就是人口。
但是隨著老齡化的越來越嚴(yán)重，大家也開始對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了質(zhì)疑：沒了“后浪”，房地產(chǎn)行業(yè)還能有未來嗎?
最近，攜程的創(chuàng)始人梁建章發(fā)布了一篇文章，文章中提到了中國目前面臨的窘境：老齡少子化!2019年我國的出生率跌至歷史最低水平，僅有10.48‰。這還是在放開了二孩政策之后，對于人口的老齡化問題，相信大家已經(jīng)沒有爭議，那么房地產(chǎn)的未來前景呢?
決定房價(jià)的因素有很多，但是最重要的一個(gè)莫過于人口變化。之前任澤平曾經(jīng)說過：房價(jià)短期看金融，中期看土地，長期看人口，一個(gè)國家的人口變化，對房價(jià)的影響非常重要。房子是用來住的，沒有人口，還有誰去買房?
至于房地產(chǎn)有沒有“后浪”，梁建章以及李迅雷等專家都表示，中國的經(jīng)濟(jì)特征之一就是“未富先老”。也就是說，我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間并不樂觀，從2011年開始，城鎮(zhèn)化速度明顯放緩，截止到目前為止，每年僅提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)。
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期來看，我國的GDP增速從2010年開始出現(xiàn)反彈高點(diǎn)，之后便開始回落，如今已經(jīng)持續(xù)回落長達(dá)10年，而房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速和GDP增速同步發(fā)展，但是在2016年的時(shí)候開始反彈，也就是房價(jià)的快速增長期來了。
而房地產(chǎn)市場之所以廣受“看好”，根本原因之一就是貨幣超發(fā)。與此同時(shí)，高收入群體的收入增速明顯提升，這也是房價(jià)能夠堅(jiān)挺的重要原因。對于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場來說，和國外的性質(zhì)完全不同。
就拿居民住宅的租售比來說，國內(nèi)的住宅租售比很少能夠超過4%，大部分不會超過2%，也就是說，住宅租金的回報(bào)率是非常低的，這么低的回報(bào)率，根本沒有投資價(jià)值可言。
從消費(fèi)角度來看，一般人每個(gè)月住房支出要占消費(fèi)總支出的一半，很顯然壓力非常大。同時(shí)也會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來很多弊端。
當(dāng)然，2016年以來高收入群體的收入增速顯著提升，這也是支撐高端房產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的重要因素。中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了20年的上漲，確實(shí)是全球罕見，而房價(jià)上漲的原因，和我國經(jīng)濟(jì)模式以來“土地財(cái)政”離不開關(guān)系。
首先我們不能否認(rèn)的是，房地產(chǎn)的發(fā)展確實(shí)對GDP產(chǎn)生了很大的貢獻(xiàn)，在前十年間，房地產(chǎn)占GDP的比重都在20%以上。間接的對地方財(cái)政的收入貢獻(xiàn)也非常大，因此，我們想象中的房價(jià)大起大落并不會出現(xiàn)，因?yàn)閲也粫试S。
國家一直強(qiáng)調(diào)房住不炒，今后的房地產(chǎn)市場發(fā)展導(dǎo)向應(yīng)該不會大變，而房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)增長的重要因素之一，也注定了房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大的動(dòng)蕩，不會大漲，同樣也不會大跌。
雖然國家不會讓房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落的情況，但是也改變不了房地產(chǎn)周期的下行趨勢，也就是我們所謂的“后浪”不給力，如今已經(jīng)不是“一浪更比一浪強(qiáng)”了，而是“一浪更比一浪低”了。
除了我們所說的老齡少子化以外，還有一部分是家產(chǎn)繼承的原因，房子畢竟不是一次性消費(fèi)品，也不像汽車需要更新?lián)Q代。屬于不動(dòng)產(chǎn)的房子，當(dāng)老人過世之后，房子會被傳給下一代，這樣的情況下，“后浪”的壓力也會減少很多，同時(shí)買房需求也會大大減少。
房地產(chǎn)的火熱是我們不能否認(rèn)的，但是它的前浪似乎發(fā)展過快，導(dǎo)致“后勁不足”，也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)“后浪”的稀少。不管是從哪一方面分析，房地產(chǎn)都難以再掀起火花了。那么這個(gè)時(shí)候究竟該不該出手呢?主要還是看未來的經(jīng)濟(jì)走勢。
2020年受到疫情影響，全國各行各業(yè)都在煎熬中度過，尤其是GDP增速自從2011年開始下行，再加上今年的疫情影響，全球的經(jīng)濟(jì)都在遭受下行的壓力，而房地產(chǎn)的泡沫這么多，國家和經(jīng)濟(jì)都不會任由他繼續(xù)漲下去。
再一個(gè)就是人口，我國的人口增速放緩，城市化進(jìn)程也在放緩，很顯然購房需求正在縮減，購房需求既然在慢慢減少，那么也說明，房價(jià)下跌是必然的事情，只不過是時(shí)間長短和跌幅大小的區(qū)別而已。
