西安東南方向樓市林立。視覺中國 資料
房地產(chǎn)的周期性在西安表現(xiàn)得尤為突出：經(jīng)歷了2012—2015年長達(dá)四年的低迷之后，2016—2018出現(xiàn)了罕見的量價暴漲走勢，而從今年二季度開始市場逐步進(jìn)入“橫盤震蕩”。
下半年以來，西安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫，往年金九銀十的輝煌也已消失。尤其在過去一個月中，伴隨供應(yīng)的持續(xù)井噴，購房意向登記和商品住宅去化率都跌至新低水平，似乎與目前的天氣一樣進(jìn)入了冬季。
樓市兩極分化，花樣促銷卷土重來
本以為最近買房容易，可是西安市民黨先生還是沒選上合適的房子。9月份至今，他已參加了兩次樓盤搖號，結(jié)果都失之交臂。用他的話說就是：“看上的沒搶到，不用搖的又看花眼?！?/p>
黨先生的感受折射出的是當(dāng)前西安樓市兩種狀態(tài)之一：有的樓盤保持熱銷，或者看起來供不應(yīng)求；還有不少樓盤面對銷售壓力，開始放低姿態(tài)找渠道促銷。
金先生在某房企做營銷工作，最近一段時間精力都放在了拓客上。先是認(rèn)籌期的一通忙活，幾乎把做過意向登記、甚至僅僅是打電話咨詢過的客戶全都回訪一遍。然后是轉(zhuǎn)入平銷期的蓄客壓力，原因很簡單：上一批房子還沒賣完，新的推盤計(jì)劃緊跟著又要來了。
華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，盡管長期看多且資金充裕的房企依然咬定“不降價”，但業(yè)績壓力面前，一些許久不見的促銷手段卷土重來。最近在大明宮、西咸和浐灞等區(qū)域的樓盤銷售中，越來越多出現(xiàn)了開盤打折、全民轉(zhuǎn)介獎勵、員工內(nèi)部價、買房送家電或抽獎旅游等促銷手段，而這些手段自2016年以來在西安幾乎已經(jīng)絕跡，如今卷土重來。
美城股份市場研究中心總監(jiān)沈瑋表示，進(jìn)入下半年以來，西安樓市促銷逐漸由涇陽、高陵、灃西等外圍區(qū)域向主城區(qū)蔓延，原因有兩點(diǎn)：一是開發(fā)商為了沖業(yè)績、要回款；二是有些樓盤在年初時的預(yù)判過于樂觀，市場轉(zhuǎn)冷之后，試圖依靠促銷來搶收更多客戶。
“供需關(guān)系轉(zhuǎn)變是促銷重回常態(tài)的主要原因?！豹?dú)立地產(chǎn)評論人李連源認(rèn)為，近幾個月樓市供應(yīng)增加，而且最近一輪房價上漲透支了購買需求，短期形成了供大于求局面。
搖號樓盤不足三成，消費(fèi)者觀望情緒加劇
市場轉(zhuǎn)冷，對買房人來說，意味著搖號樓盤少了。據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月上架商品住房意向登記平臺的項(xiàng)目共有40個，比10月份多了21個，但全月登記人數(shù)卻下降2%，出現(xiàn)近3個月登記最低值。并且，有57%的意向登記集中在4個樓盤，冷熱可想而知。
此前，西安動輒有半數(shù)左右樓盤需搖號決定購房權(quán)，現(xiàn)在不用搖號的占據(jù)多數(shù)。華商報(bào)記者通過住房意向登記平臺，對11月至12月5日完成意向登記的56個項(xiàng)目（含灃東新城，同一樓盤不同批次重復(fù)計(jì)算）統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，共有41個項(xiàng)目意向登記人數(shù)不及推出房源數(shù)。也就是說，搖號項(xiàng)目已不足三成。其中，灃東新城參與意向登記的9個項(xiàng)目都不用搖號。
即便是需要搖號的樓盤，最高登記率不過7：1（相當(dāng)于7個人搶1套房子），相比兩個月前的12：1下滑明顯。最低的是灃東新城一個均價超一萬六的改善樓盤，實(shí)際核驗(yàn)零通過，也就是說沒有一個客戶購買。
華商報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，此前不用搖號的大多是高總價、大戶型的改善樓盤，從近期登記情況看，一些推出剛需戶型的項(xiàng)目也面臨意向不足的狀況。11月，朗詩雁南棲推出的415套房源主要為兩室、三室戶型，實(shí)際登記為201個。合能·楓丹唐悅10、11號樓推出382套房源，其中有半數(shù)是99㎡三室兩廳一衛(wèi)的典型剛需戶型，可實(shí)際登記只有86個。意向不足突顯出市民的買房需求下降。
資深房地產(chǎn)研究人士周文豪認(rèn)為，連續(xù)兩年多的調(diào)控后，西安有買房資格的人在減少。首付比例和按揭利率的提高，進(jìn)一步提高了購房成本。樓市降溫后沖減了人們對于房價繼續(xù)上漲的預(yù)期，觀望情緒加劇，不少人在買不買房的問題上猶豫不決。
那么意向需求在向哪里聚集呢？近期登記火爆的項(xiàng)目多是老盤推新，如：高科鷺灣國際社區(qū)、大華公園世家、大華錦繡前城、世園林逸等，銷售均價都沒有超過1.3萬元。對此，沈瑋認(rèn)為，當(dāng)前市場的可選余地較大，購房者基本只選撿漏盤。等到這些搖號樓盤逐漸售完以后，市場上只剩1.5萬元/㎡以上的房子時，將會進(jìn)一步檢驗(yàn)市場中的購買力還有多少。
去化率降至兩年新低，售樓員稱“再降價就虧錢了”
受到需求萎縮的影響，西安商品住宅去化率出現(xiàn)了大幅下降。據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月西安商品住宅去化率降至50%，相比10月份下降26個百分點(diǎn)，為兩年來新低。
供應(yīng)出現(xiàn)井噴，是去化率驟降的原因之一。除了老盤推新，11月西安的新盤也有不少：中國鐵建·西派時代、陽光城·檀悅、中南·君啟、正榮·紫闕臺、金輝·東方銘著、清涼云暉、朗詩·雁南棲、綠城·桂語蘭庭等均為首次拿證入市銷售。尤其在大明宮板塊，中南、正榮和陽光城三家房企項(xiàng)目集體投入市場，售價和產(chǎn)品相近，競爭更顯激烈。
最近亮相的新盤，大多因意向登記不足而轉(zhuǎn)入平銷。在銷售過程中，有的項(xiàng)目通過對房款打折、買房送車位等手段來吸引客戶。還有的樓盤價格競爭力不強(qiáng)，銷售人員更多向購房者強(qiáng)調(diào)自身的建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等附加值。上周在城北一家開盤不久的樓盤，華商報(bào)記者了解到，這里推出的三室、四室戶型都還有房，可以直接購買，價格上則沒有什么優(yōu)惠。當(dāng)記者提到周邊樓盤可以打折時，該項(xiàng)目銷售人員稱，當(dāng)初他們拿地的價格比較貴，整體檔次也是按兩萬多開發(fā)的，因?yàn)橄迌r所以才賣1.7萬元，“再降價的話就要虧錢了?！?/p>
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管開發(fā)成本提高，但地產(chǎn)商不可能做虧本買賣，最多出于走量需要對利潤率進(jìn)行壓縮。目前來看，各樓盤銷售進(jìn)度不一，定價策略也存在差別。
高新區(qū)一家新近完成意向登記的樓盤，盡管登記人數(shù)遠(yuǎn)不及推盤量，但從銷售人員的反饋看，售價同樣沒有什么讓步。不過說起近兩萬元的定價，銷售人員卻頗為自信，表示今年下半年軟件新城周邊已有兩宗高價地塊出讓，“明年入市后再比較，我們肯定不貴。”
房子不好賣了，違規(guī)銷售現(xiàn)象抬頭
市場降溫而供應(yīng)井噴，開發(fā)商的銷售壓力可想而知，為了烘托銷售火爆的假象，一些樓盤由此動起了“歪腦筋”。
11月中旬，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布，據(jù)查，陜西華龍建工集團(tuán)有限公司在商品房銷售過程中，在未向市住建局備案的情況下委托了陜西全程房地產(chǎn)營銷有限公司代理銷售“太乙城·時光里”項(xiàng)目商品房，全程公司又再次委托西安房江湖信息科技有限公司進(jìn)行宣傳及客戶推薦，存在“未在規(guī)定時間進(jìn)行銷售，制造虛假熱銷場面，并在廣告宣傳中將房屋銷售與學(xué)區(qū)、學(xué)校相關(guān)聯(lián)”等違規(guī)行為。依據(jù)《關(guān)于實(shí)行商品房銷售違法違規(guī)行為記分管理的通知》相關(guān)規(guī)定，市住建局對華龍公司作出記10分、暫停后續(xù)房源網(wǎng)簽銷售及新申請預(yù)售許可業(yè)務(wù)的處理決定。
11月底，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了6起典型商品房違規(guī)銷售警示案例。其中不乏恒天地產(chǎn)和蘇寧置業(yè)等知名企業(yè)旗下項(xiàng)目。包括銷售過程中未按房源類別按序遞補(bǔ)選房；制造虛假熱銷場面，與學(xué)區(qū)、學(xué)校相關(guān)聯(lián)；未對購房群眾信息進(jìn)行認(rèn)真核驗(yàn)，導(dǎo)致意向購買人以錯誤信息通過核驗(yàn)；違反誠實(shí)信用原則等違規(guī)行為。
如陜西銳捷實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司在“麗灣藍(lán)島”項(xiàng)目銷售過程中，違規(guī)撤銷商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，嚴(yán)重?fù)p害購房群眾合法權(quán)益；蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司旗下西安高新區(qū)蘇寧置業(yè)有限公司在“蘇寧雲(yún)著”項(xiàng)目銷售過程中，多次未對購房群眾信息進(jìn)行認(rèn)真核驗(yàn)，導(dǎo)致意向購買人以錯誤信息通過核驗(yàn)，引起群眾投訴舉報(bào)。
李連源認(rèn)為，市場轉(zhuǎn)冷、需求下跌，這使得違規(guī)現(xiàn)象不斷抬頭。在違規(guī)銷售的表現(xiàn)形式上，除了提前認(rèn)籌、虛假營銷甚至無證銷售，市場中還存在繞開限購政策、套取購房資格的行為，比如：幫忙辦假離婚、違規(guī)辦理購房手續(xù)等，“這些營造虛假繁榮的本質(zhì)，無非是想給外界制造熱銷假象，達(dá)到推動樓盤去化和烘托房價的目的?！?/p>
一位房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士表示，銷售利益驅(qū)使下，房地產(chǎn)恐慌式營銷、規(guī)避調(diào)控的現(xiàn)象屢禁不止。現(xiàn)在銷售渠道越來越多，渠道公司對中間環(huán)節(jié)把控不嚴(yán)也會催生違規(guī)行為。僅以房地產(chǎn)中介代售新房看，在向消費(fèi)者面對面行銷和社交傳播環(huán)節(jié)中，夸大宣傳比較常見。
為了規(guī)范商品房銷售行為、提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營意識，構(gòu)建公平、公正、公開、誠實(shí)守信的房地產(chǎn)市場環(huán)境，西安市商品房銷售行為誠信信息平臺從上周四開始啟用。
華商報(bào)記者上周五注意到，在該平臺開設(shè)的曝光臺、投訴信息公示、排行榜、暫停網(wǎng)上交易公示等子欄目下，除了一些違規(guī)案例被公示，也陸續(xù)有購房者反饋碰到的不公正問題。
西安樓市需求還有多大？業(yè)內(nèi)分歧較大
對于降溫之后的西安樓市，業(yè)內(nèi)人士的意見分歧較大。有的認(rèn)為，需求依然旺盛，現(xiàn)階段只不過是階段性持幣觀望；還有的認(rèn)為，房價水分較大，購房需求已經(jīng)被透支。
周文豪說，房價是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的綜合結(jié)果，由于在城市發(fā)展中商品住宅供應(yīng)仍然存在缺口，因此不存在泡沫一說。隨著地方投資規(guī)模的不斷強(qiáng)化，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是軟性設(shè)施建設(shè)，如：西安近期持續(xù)強(qiáng)調(diào)增加學(xué)校建設(shè)和教育投入等，經(jīng)過一段時間的底部運(yùn)行后，預(yù)計(jì)西安房地產(chǎn)市場將走出穩(wěn)中有升的趨勢。
也有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，西安樓市優(yōu)質(zhì)優(yōu)價沒有得到體現(xiàn)。李連源表示，如果說市場還存在泡沫，那么就表現(xiàn)在房價近幾年翻了一番，但產(chǎn)品品質(zhì)卻提升不足，買房人會感覺不值，“一些價格較低的項(xiàng)目開盤熱銷絕對不是偶然，對剛需而言，只有降低購房成本才能滿足需求?！?/p>
沈瑋認(rèn)為，預(yù)計(jì)明年西安房地產(chǎn)市場將以穩(wěn)為主，擠水分將繼續(xù)成為市場常態(tài)。性價比高的樓盤仍然會獲得購房者的青睞，而此前價格虛高的項(xiàng)目將不可避免地打折促銷，雖說開發(fā)商的各種定價策略有待后市檢驗(yàn)，但“隨行就市”從來都是大勢所趨。
有業(yè)內(nèi)人士稱，決定未來房地產(chǎn)市場的因素可能包括金融及調(diào)控政策，以及供需關(guān)系的形成。不過，在開發(fā)商加快周轉(zhuǎn)和去土地庫存的背景下，加速銷售將是一切邏輯的起點(diǎn)。
來源：華商報(bào)
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