中房報記者 陳標(biāo)志 | 海南報道
“海南省下文件了！所有出租房、公寓、商鋪，廠房，一律2月免租一個月，三四月份免租半個月?！弊罱詠?，在微信朋友圈或微信群等社交媒體廣為流傳著這樣一則信息。記者多方求證得知，在2月5日海口市發(fā)布15條及海南省發(fā)布8條支持中小企業(yè)應(yīng)對疫情政策措施之前，當(dāng)?shù)毓俜讲⑽聪掳l(fā)有這樣一份相關(guān)文件。
這條廣為流傳在社交媒體的信息源于人們對民間性組織——行業(yè)協(xié)會“呼吁減免房租”文件的誤讀。此前，廣州、深圳、東莞、合肥、?？诘鹊氐男袠I(yè)協(xié)會發(fā)出“減租”倡議，但這一民間性組織發(fā)出的倡議卻被曲解和放大，一些租戶憑此紛紛提出減免房租主張，令房東們深陷苦惱之中。
行內(nèi)專業(yè)人士及律師表示，行業(yè)協(xié)會發(fā)文呼吁減免租金僅僅是“溝通協(xié)商”范疇，對任何一方不具約束力，且目前市場形勢也尚未到“不可抗力”地步。他們表示，當(dāng)前全國上下正集中精力進(jìn)行一場疫情防控阻擊戰(zhàn)，行業(yè)所受沖擊后續(xù)會有多種方式和途徑去解決，彼此共渡難關(guān)。
一個房東的不滿
2月2日上午，在家休息的?？谑忻耜愡|海接了一個電話。電話里，他跟對方說著說著聲音就高了八度。
打來電話的，是?？谑泻Ｐ銝|路某大型購物商場內(nèi)的一家連鎖餐飲企業(yè)的負(fù)責(zé)人。“對方在電話里可強(qiáng)勢了，意思是你必須要免房租”。2月3日下午，陳遼海告訴中國房地產(chǎn)報記者，對方在電話里對他說，購物商場已經(jīng)免了他們門店的租金，按規(guī)定也要減免該門店員工宿舍的租金。
哪里有“規(guī)定”呢？陳遼海一頭霧水。
“之后對方發(fā)來了一份文件，我一下子就火了?！标愡|海稱，對方發(fā)來的是海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會在2020年1月31日發(fā)出的《強(qiáng)烈呼吁：業(yè)主房東減免租 與房地產(chǎn)中介行業(yè)共克時艱》的紅頭文件，文中有“建議2020年1月20日-2月29日免租，3月1日-4月30日租金減半”等表述內(nèi)容。
“它是一個中介行業(yè)協(xié)會發(fā)的文件，又不是政府部門發(fā)文，我憑啥要減免兩個月的房租呢？”陳遼海告訴記者，他在該商場購買了一套約50平方米的商業(yè)公寓，2019年12月31日與開發(fā)商簽訂了一份返租協(xié)議，租金從2020年1月6日算起，月租金2000余元，“我的房子返租給開發(fā)商，開發(fā)商又轉(zhuǎn)租給這家餐飲企業(yè)作為員工宿舍?！?/p>
作為商業(yè)公寓的一名小房東，陳遼海不想減免房租也有自己的理由。他認(rèn)為，其一，海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)出的那份文件對其不具有約束力；其二，這家大型連鎖餐飲企業(yè)此前生意一直很火爆，特殊時期遇到困難也是暫時的；其三，他也是貸款購房，不僅每月要按時還銀行貸款，而且每年房屋租賃稅也要繳納數(shù)千元，“我已經(jīng)讓出了6天的房租，想要減免也是去找開發(fā)商?！?/p>
為此，陳遼海很惱火地發(fā)了一條朋友圈，發(fā)泄自己對上述“文件”及減免租金的不滿。
一份被外界誤讀的行業(yè)文件
遭遇此尷尬的不僅僅是陳遼海，在海口市椰海大道某大型綜合商業(yè)體購買一間鋪面的黎朝明，這幾天也被租戶接連打來的電話所困惑。
“他就是要我減免鋪面租金嘛，說海南省都下文了，如果不減免他就不租了，說話的語氣很強(qiáng)硬。”黎朝明在接受中國房地產(chǎn)報記者電話采訪時稱，他的這間鋪面月租金6000元，因為租戶生意不太好，去年經(jīng)雙方友好協(xié)商，每月減免租戶1000元，“我也是銀行商業(yè)貸款購買的商鋪，每月要還銀行6000多元貸款。我也只是一個普通上班的，再給他減免兩個月的房租，我也很吃力?！?/p>
黎朝明在是否給租戶減免租金的問題上左右為難：要是減免鋪面租金，其每月工資收入只能勉強(qiáng)還銀行貸款；要是不減免，對方聲稱生意不做了，“現(xiàn)在商鋪不好租出去，再說我要因為這個事跟對方去打場官司？”
連日來，在微信朋友圈，或者一些微信群頻繁流傳著一則信息：“海南省下文件了！所有出租房、公寓、商鋪、廠房，一律2月免租一個月，三四月份免租半個月！希望各個‘房東’積極響應(yīng)！對實(shí)體多有愛的宣言，互幫互助才能共渡難關(guān)”。在這則信息的后面，附上了海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)出的一份文件。
記者也在上述行業(yè)協(xié)會的微信公眾號平臺，找到了2月1日推送的《強(qiáng)烈呼吁：業(yè)主房東減免租 與房地產(chǎn)中介行業(yè)共克時艱》的文件，目前該推文閱讀量超過1.5萬。
在長達(dá)1200余字的文件中，其主要表述內(nèi)容為，受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，海南房地產(chǎn)銷售企業(yè)受到極大的市場沖擊，房產(chǎn)中介企業(yè)門店經(jīng)營困難，為此該行業(yè)協(xié)會下文呼吁省內(nèi)業(yè)主（房東）伸出援手，建議免去1月20日-2月29日的房租，3月1日-4月30日租金減半；確實(shí)不能減免的，希望房東給予租戶適當(dāng)延期、分期繳納租金或免繳物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。
海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會一負(fù)責(zé)人也向記者確認(rèn)了上述的文件為該協(xié)會發(fā)出，她表示，上述文件非政府發(fā)文，只是該協(xié)會的呼吁，“全國各地協(xié)會都為反饋會員心聲發(fā)出呼吁?！?/p>
但針對社交媒體傳播“海南省下文件”的信息內(nèi)容，該負(fù)責(zé)人表示，估計是別人沒有理解我們的文件而產(chǎn)生了誤會（傳），該協(xié)會的文件只是針對房地產(chǎn)中介行業(yè)的房租。
記者也多方證實(shí)，社交媒體廣為傳播的上述信息，此前海南當(dāng)?shù)卣块T尚未出臺相應(yīng)的政策措施。
何種情況可向房東主張減免租金？
一場突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情打亂了人們原本正常的生活和工作節(jié)奏，全國人民正合力進(jìn)行一場疫情防控阻擊戰(zhàn)。在疫情期間，房東該不該減免房租，租戶何種情況下可以向房東主張減免房租呢？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就此向中國房地產(chǎn)報記者表示，房租是一個市場交易行為，行業(yè)協(xié)會可以呼吁，但一定不能強(qiáng)行，秉著自愿的原則，房東不減免也是沒有辦法的，如果強(qiáng)行要求房東減免租金，會把整個市場打亂，“換位思考，如果給租戶進(jìn)行減免房租，人家房東的租金收入也減少了。”
“我認(rèn)為，提倡減免租金方面，可以針對個別特定且受沖擊比較大的行業(yè)，大的領(lǐng)域可以整個行業(yè)來進(jìn)行。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，對于疫情較為嚴(yán)重的區(qū)域給予該行業(yè)適當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠，或者給予一些補(bǔ)貼，“所以我認(rèn)為后續(xù)會有多種方式和途徑去解決的，讓大家共渡難關(guān)?！?/p>
海南海大平正律師事務(wù)所陳洪德律師向記者表示，如果因新型冠狀病毒感染肺炎的疫情導(dǎo)致合同不能履行，或致使合同當(dāng)事人根本不能履行的，即可視之為“不可抗力”，雙方可解除合同；如果按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。即，當(dāng)新型冠狀病毒疫情導(dǎo)致按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響，可以將疫情認(rèn)定為“情勢變更”，適用公平原則，雙方對租金協(xié)商變更。
陳洪德認(rèn)為，就目前的情況來看，對租戶而言，還不到“不可抗力”地步，雙方可以協(xié)商各退一步，困難時期大家相互體諒一下也是可以理解。
就在截稿時，2月5日，?？谑?、海南省兩級政府相繼發(fā)布支持中小企業(yè)，特別是小微企業(yè)應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的政策措施（海口市15條、海南省8條）。在前述政策措施中，均提及了對中小企業(yè)減免房屋租金的扶持。
海南省出臺的措施規(guī)定，對承租國有（含集體）資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)，減免2020年一季度租金；?？谑幸?guī)定，對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)，因受疫情影響未能正常恢復(fù)生產(chǎn)的，減免自2020年2月份起3個月的租金。
不過，對于中小企業(yè)租用其他經(jīng)營用房，鼓勵社會各類企業(yè)業(yè)主（房東）為租戶減免租金，但具體需要租戶和房東雙方協(xié)商解決。這也意味著，“租用其他經(jīng)濟(jì)用房”的租金是否減免，如何減免，政策措施中沒有做硬性要求。（文中陳遼海、黎朝明為化名）
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