圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意
作者 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 特約記者陳月芹
“又來(lái)了？有七天了吧？今天看的是哪一棟??？”12月17日，郭師傅提著一米長(zhǎng)的黑色工具包，走進(jìn)位于房山區(qū)京西祥云小區(qū)，這個(gè)小區(qū)正在交房中。剛進(jìn)小區(qū)，開發(fā)商和物業(yè)的工作人員笑著向郭師傅打招呼。
而就在幾天前，特意穿著便裝的郭師傅，在業(yè)主的帶領(lǐng)下第一次走進(jìn)這個(gè)小區(qū)，被物業(yè)門衛(wèi)拒之門外。原來(lái)，黑色工具包暴露了他的身份——他是一名驗(yàn)房師。
彼時(shí)，開發(fā)商還請(qǐng)了很多人堵在門口，業(yè)主差點(diǎn)和開發(fā)商打起來(lái)，“我作為業(yè)主，我的客人來(lái)拜訪，為什么要攔住他？”
在新房交付時(shí)，負(fù)責(zé)任的開發(fā)商會(huì)十分警惕，設(shè)法攔截帶著檢測(cè)工具進(jìn)出小區(qū)的人。經(jīng)過一番交涉后，開發(fā)商才同意郭師傅在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)出小區(qū)。
在郭師傅眼里，驗(yàn)房師就是房子的醫(yī)生，房子和人體一樣，有骨骼、外皮、肝臟等器官，某個(gè)部件壞了，房子便會(huì)“生病”。
這兩年，關(guān)于房屋質(zhì)量問題的訊息頻繁地被述諸各大媒體平臺(tái)，有觀點(diǎn)指出，這或與部分開發(fā)商在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓制度背景下，為壓縮成本而忽略質(zhì)量有關(guān)。購(gòu)房者對(duì)于他們所購(gòu)買房屋的疑慮也不斷增大，驗(yàn)房師這一角色也越來(lái)越受到關(guān)注。
“看摸敲聽量”
早上8點(diǎn)，家住北京大興的郭師傅驅(qū)車前往房山京西祥云小區(qū)，兩點(diǎn)一線，是他一星期以來(lái)的固定“上班”路線。
郭師傅是一家第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的驗(yàn)房師，幾天前，京西祥云預(yù)交付，郭師傅每天都被“派單”到這里，平均一天驗(yàn)3到4套房子?！拔覀兗s好的是下午1點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)2點(diǎn)半了，下午還有一戶需要過去?！痹谛^(qū)門口郭師傅一邊焦急的等著一邊說，他需要業(yè)主“親自”領(lǐng)著才能進(jìn)小區(qū)。不一會(huì)兒，業(yè)主回信息說辦預(yù)驗(yàn)收手續(xù)延遲，郭師傅開始和下一個(gè)客戶預(yù)約時(shí)間。
下午2點(diǎn)50分左右，業(yè)主才接上郭師傅?！扒皟赡?，我一天要驗(yàn)4到5套房子，從早到晚連續(xù)工作十幾個(gè)小時(shí)，有時(shí)還要業(yè)主等我們嘞。”在去小區(qū)的路上，郭師傅嘀咕著。
郭師傅從事裝修已有15年，做驗(yàn)房師工作也有2年，他總結(jié)一個(gè)驗(yàn)房原則——由易到難，即先檢測(cè)外觀上的磕碰損傷，再探尋難度較高的潛在隱患，他笑稱這是“先看外科，再看內(nèi)科”。
在向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者介紹驗(yàn)房流程時(shí)，郭師傅展開了五個(gè)手指示意：常規(guī)精裝房驗(yàn)收分為水電、瓦工、油工、木工、整體五個(gè)部分，更細(xì)分地說，包括門窗、瓷磚、石材、木作、乳膠漆、木器漆、石膏線、軟包、壁紙、地板、水電系統(tǒng)、櫥柜、燃?xì)獾葍?nèi)容。
當(dāng)天驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)是常見的三人組合，業(yè)主、郭師傅以及開發(fā)商請(qǐng)的驗(yàn)房人員王戈。王戈也是一名驗(yàn)房師，今天他主要代表開發(fā)商向業(yè)主解釋房屋瑕疵的成因及影響，記錄業(yè)主及郭師傅找出來(lái)的問題及具體位置，交給負(fù)責(zé)維修的建筑分包公司。
入室門打開后，業(yè)主和王戈快速地將客廳及每個(gè)房間轉(zhuǎn)了一圈，郭師傅卻在入戶門處一推一拉，反復(fù)聽門和框的摩擦聲。“子母防盜門合頁(yè)松動(dòng)了，像這樣一開一合有異響，需要維修師傅來(lái)調(diào)試一下。”說著，郭師傅拿出便簽貼紙做標(biāo)記，再用手機(jī)拍照留證，上傳到公司專用的驗(yàn)房app上?！斑@是什么？哪里出了問題？能怎么改？”驗(yàn)房過程中，業(yè)主常會(huì)發(fā)出這樣的疑問?！霸跈z測(cè)外表面的細(xì)節(jié)上，有些業(yè)主比我們看得還仔細(xì)，不必要修的（細(xì)節(jié)）我們會(huì)給業(yè)主解釋。”郭師傅說。
業(yè)主對(duì)著洗手臺(tái)上大理石“裂紋”端詳許久，認(rèn)為是石材斷裂紋，王戈向業(yè)主解釋稱這是天然紋路，依然不能解除業(yè)主的懷疑，“你當(dāng)然會(huì)告訴我這是天然的啦”。
郭師傅上手來(lái)回搓了幾遍后告訴業(yè)主，天然石材花紋本身不規(guī)則，遇到這種情況可以上手摸紋路接縫，如果平整光滑，那就屬于正?，F(xiàn)象；如果起伏不平，可能是運(yùn)輸過程斷裂，再次拼接而成。
郭師傅解釋，統(tǒng)一化精裝工法較為粗放，木地板和瓷磚容易出問題，外觀上看，木地板不能有過于明顯劃傷或破損，用靠尺檢測(cè)平整度，如果誤差大于國(guó)標(biāo)3毫米，后續(xù)置放桌椅容易傾斜或搖擺。郭師傅還用力踩了踩地板，觀察表面是否有反塵。
從客廳到廚房，從臥室到衛(wèi)生間，郭師傅需要對(duì)每一個(gè)細(xì)分步驟反復(fù)操作，看看聽聽、敲敲打打、摸摸量量。一扇門、一扇窗、一塊磚、一面墻，每一處犄角旮旯，都藏有各自的旋律。
由于精裝房空鼓肉眼難分辨，郭師傅用空鼓錘快速敲打每一處地磚、墻面。如果聽到咚咚聲有明顯不同，則為空鼓。“一般情況下，位于墻壁高出或頂部的瓷磚，只要一塊磚的空鼓率大于15%，或者整面墻空鼓率大于5%，就有脫落風(fēng)險(xiǎn)，這種情況下，我們會(huì)建議業(yè)主更換?！?/p>
水電系統(tǒng)是驗(yàn)房的難點(diǎn)與重點(diǎn)，郭師傅特別強(qiáng)調(diào)，有些電路系統(tǒng)、水管道嵌在水泥下，短時(shí)間內(nèi)能正常使用，但兩三年后容易出問題，漏水、漏電的現(xiàn)象會(huì)給業(yè)主造成很大困擾，“維修不難，難在找到漏點(diǎn)?！?/p>
針對(duì)漏水“疑難雜癥”，郭師傅感慨，“有時(shí)候鑿開地板、破壞整個(gè)衛(wèi)生間的防水層，都很難找到漏水的原因，工程量太大了。”在檢測(cè)衛(wèi)生間時(shí)，郭師傅顯得格外小心，在經(jīng)過物業(yè)確認(rèn)房子做過閉水試驗(yàn)后，郭師傅還會(huì)檢查出水口、閥門水表安裝是否妥當(dāng)、潮濕環(huán)境插座是否有蓋、排水管道焊接口是否嚴(yán)密等。檢測(cè)一個(gè)衛(wèi)生間需要20分鐘時(shí)間，驗(yàn)一套房下來(lái)需要2小時(shí)左右。
開具“治療方案”
預(yù)驗(yàn)房或正式交房時(shí)，如果業(yè)主找驗(yàn)房師進(jìn)行驗(yàn)房，一般開發(fā)商也會(huì)請(qǐng)驗(yàn)房團(tuán)隊(duì)或物業(yè)一同跟進(jìn)，遇到問題三方協(xié)商解決。
每發(fā)現(xiàn)一處問題，驗(yàn)房師都會(huì)告知業(yè)主及另一位驗(yàn)房隨行人員，對(duì)方對(duì)此作出施工解釋，記錄在房屋驗(yàn)收單上，后續(xù)進(jìn)行修補(bǔ)整改?！斑@塊磚是高處磚，一塊磚的空鼓率大于國(guó)標(biāo)要求的15%，屬于不合格，我這邊建議您更換，以防瓷磚脫落砸傷人?！痹诤５硪还灿挟a(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目做預(yù)驗(yàn)收的孫師傅，用空鼓錘敲了敲廚房窗戶上方的磚說道，“衛(wèi)生間角落的那塊磚雖然也屬于空鼓，但它在馬桶旁，如果拆除需要?jiǎng)玉R桶，工程量過大，而且最下面的磚不會(huì)砸到人，建議不換。”“還是原配好?！睂O師傅解釋，精裝房盡量維持原結(jié)構(gòu)，如果能修補(bǔ)，則盡量不更換或大拆大改。一是成本較高，二是房子也是一個(gè)整體，牽一發(fā)而動(dòng)全身。對(duì)于影響正常生活使用的嚴(yán)重問題，孫師傅則會(huì)建議業(yè)主和開發(fā)商修繕和整改。“抓大放小”是孫師傅驗(yàn)房的一個(gè)原則。“在大約兩小時(shí)的驗(yàn)收過程中，不可能面面俱到，這樣下來(lái)一套房子半天都驗(yàn)不完?！币虼?，孫師傅會(huì)首先找出潛在質(zhì)量隱患，細(xì)微磕碰劃紋再慢慢找，使用的輔助工具也越來(lái)越小——從靠尺、角尺、空鼓錘、微距測(cè)距儀，到手機(jī)自帶手電筒。
孫師傅介紹，公司有專門的驗(yàn)房報(bào)告app，驗(yàn)房過程發(fā)現(xiàn)的每一處問題，都需要拍照上傳，寫明缺陷具體位置。等所有步驟檢測(cè)完畢，app會(huì)實(shí)時(shí)生成一份房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，線上給業(yè)主和開發(fā)商校對(duì)。
孫師傅打開手機(jī)，剛剛驗(yàn)完的房子上清晰標(biāo)著：“1，入戶門松框，子合頁(yè)開關(guān)有異響；2，墻體有誤傷，瓷磚有空鼓；3，客廳地板兩處平整度誤差大于5毫米，建議找平處理；4，廚房門吸不能使用，踢腳線未固定??”
通過給衛(wèi)生間放水看排水速度，孫師傅發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間地板傾斜度過小，沒有回字形斜坡，容易積水?！霸谛l(wèi)生間的后續(xù)使用中，人容易滑倒，且積水外漫浸濕木門底部，也影響門的壽命?！薄靶枰鸪匕?、重鋪嗎？”業(yè)主提出疑問，在旁邊記錄的開發(fā)商驗(yàn)房人員聽到后，手中的筆停頓了一下?！爸劁伒卮u不現(xiàn)實(shí)，工作量太大，如果破壞防水層，影響更大?！卑凑战?jīng)濟(jì)實(shí)用的原則，郭師傅建議物業(yè)后續(xù)給浴室安裝浴簾，擋住水流外溢，木門底部再涂層防水膠，起保護(hù)作用；業(yè)主使用時(shí)也注意及時(shí)清掃積水。這一解決方案最終獲得業(yè)主與物業(yè)的認(rèn)可。
孫師傅坦言，房子存在的問題與解決方案并不是非此即彼的關(guān)系，驗(yàn)房師除了找問題，還要為業(yè)主提供最優(yōu)解決建議。
在孫師傅看來(lái)，精裝修這類工程，批量購(gòu)入材料，統(tǒng)一裝修，在基礎(chǔ)施工環(huán)境中，每個(gè)工人都會(huì)有大大小小的誤差，“這都是可以理解和預(yù)見的”。
“房”患關(guān)系
像孫師傅、郭師傅這樣的驗(yàn)房師，在幫助業(yè)主進(jìn)入小區(qū)驗(yàn)房師，經(jīng)常會(huì)遭遇開發(fā)商或物業(yè)公司的阻擾。對(duì)此郭師傅表示，驗(yàn)房如果被攔住了，就讓業(yè)主與開發(fā)商溝通，實(shí)在不行就不驗(yàn)了。“只是一份工作，不必要冒這個(gè)險(xiǎn)?！?/p>
據(jù)郭師傅透露，一般情況下，開發(fā)商很少出現(xiàn)對(duì)驗(yàn)房師動(dòng)粗的情況，一旦遭遇類似情況，盡量去溝通和化解，“遇到這種場(chǎng)合不能硬碰硬，打起來(lái)自己也有責(zé)任。”
對(duì)于阻擾驗(yàn)房師進(jìn)入小區(qū)，京西祥云門衛(wèi)向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者說出了他們的顧慮?！扒皫滋煊袠I(yè)主很生氣地跑來(lái)投訴說，有驗(yàn)房師上門推銷拉客，給他們帶來(lái)困擾。大家都按照程序來(lái)，讓業(yè)主領(lǐng)著進(jìn)出小區(qū)，我們也好交代。”
“我們公司原本有專門的工服，但都被我放在車的后備箱?！惫鶐煾捣伊艘粫?huì)，揪出了一件布滿褶皺的紅色馬甲，后背印著公司logo及驗(yàn)房師字樣?！疤а哿?，第一次去樓盤，我哪敢這么穿進(jìn)去？”
“能感覺得出來(lái)，開發(fā)商近幾年對(duì)自己的產(chǎn)品質(zhì)量越來(lái)越?jīng)]有信心?！惫鶐煾悼偨Y(jié)近一周驗(yàn)收的近二十余套房子，房子質(zhì)量還算不錯(cuò)，區(qū)別在于所有樓盤被分包給四個(gè)裝修公司。有些樓棟瑕疵確實(shí)挺多，可能是某個(gè)分包公司或細(xì)化到某個(gè)工人的技術(shù)工法問題。但這些問題還沒到需要攔住驗(yàn)房師、不讓進(jìn)的程度。
孫師傅表示，即使是同一個(gè)樓盤，因?yàn)榉职静煌煌瑯菞澯龅降膯栴}也大相徑庭。“豐錦苑有兩棟樓的瓦工普遍比較細(xì)致，但油工有些‘糊弄’考慮到共有產(chǎn)權(quán)房均價(jià)較便宜，精裝修是開發(fā)商贈(zèng)送的，購(gòu)房者也要有心理準(zhǔn)備。”
“沒有一套房子是完全沒有問題的?！睂O師傅說，“我們的工作就是實(shí)事求是地告訴業(yè)主，房子有哪些問題，能怎么修補(bǔ)，必要時(shí)要求開發(fā)商更換重整。”
郭師傅表示，近兩年驗(yàn)房師這一職業(yè)逐漸受到關(guān)注，驗(yàn)房比裝修輕松很多?！霸诙嗄暄b修經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，你知道哪些工法工序失當(dāng)會(huì)造成哪些問題，也就容易對(duì)癥下藥?！?/p>
驗(yàn)完房，郭師傅顯得輕松許多，“驗(yàn)房師雖然枯燥，一直在重復(fù)，但這些工序都是可以量化的。每間房子都不一樣，空鼓聲的大小能聽出底下的砂漿是不是太薄，或是管道的原因，一步步排除，像一個(gè)醫(yī)生去找‘病因’，有時(shí)候也很有成就感?！?/p>
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