01潘石屹回應(yīng)“跑路”
正在建設(shè)中的北京麗澤金融商務(wù)區(qū)，目標(biāo)是要建成第二個(gè)金融街，商務(wù)區(qū)內(nèi)的麗澤SOHO在近期正式竣工投用，這成為SOHO中國(guó)最新竣工的項(xiàng)目。SOHO中國(guó)稱，整個(gè)建筑鋼結(jié)構(gòu)用量達(dá)1.83萬噸，相當(dāng)于2.5個(gè)埃菲爾鐵塔。
▲麗澤SOHO外景 SOHO中國(guó)供圖建筑總面積約17.3萬平方米的麗澤SOHO，是SOHO中國(guó)的重要資產(chǎn)，在竣工前，潘石屹就將它列為公司的“八大金剛”之一。但就是這樣一個(gè)剛交付的項(xiàng)目，同樣出現(xiàn)在出售傳聞的名單中。
外媒報(bào)道稱，SOHO中國(guó)正考慮以80億美元出售中國(guó)的辦公大樓權(quán)益?！敦?cái)新》10月31日則稱，目前第一筆交易正在進(jìn)行，且接近最后階段。接盤公司成立了買方團(tuán)，有意收購(gòu)北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)。
《財(cái)新》還稱，除上述三個(gè)項(xiàng)目外，SOHO中國(guó)還有5個(gè)意向在售項(xiàng)目，分別是為位于上海的古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO，以及北京的前門項(xiàng)目和麗澤SOHO。這8個(gè)項(xiàng)目總價(jià)值500億-600億元人民幣。
但上述報(bào)道中的“接盤公司”高管卻對(duì)另一家媒體回應(yīng)稱“現(xiàn)在假消息滿天飛”，SOHO中國(guó)也說“無可奉告”。針對(duì)傳聞，SOHO中國(guó)在10月30日發(fā)布公告，稱公司會(huì)不時(shí)探討所處主要市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及潛在交易機(jī)會(huì)，但截至目前，不知悉需要披露的任何內(nèi)幕消息。潘石屹11月19日回應(yīng)說，“看公告吧。”
“八大金剛”是SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)的支撐，在今年6月底，潘石屹還公開表示：“‘八大金剛’是SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)，將繼續(xù)持有這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)長(zhǎng)期看好北京、上海的辦公樓市場(chǎng)?！比缛舫鍪鄢烧?，意味著潘石屹夫婦出清了國(guó)內(nèi)大部分資產(chǎn)，一時(shí)間，“潘石屹要逃跑”的消息開始在坊間流傳。
11月28日下午，在麗澤SOHO首批客戶簽約儀式上，潘石屹再度進(jìn)行了回應(yīng)。他說：“千萬不要相信謠言，我現(xiàn)在拿的護(hù)照是中華人民共和國(guó)的護(hù)照。這房子建到這個(gè)地方，不能像過去一樣拿點(diǎn)細(xì)軟就跑了，這房子我?guī)Р粍?dòng)的，一毫米都不能移動(dòng)。老是說我跑了跑了，這都是謠言，跑不了的?！?/p>
關(guān)于出售核心資產(chǎn)的消息，潘石屹在簽約儀式后對(duì)中新經(jīng)緯（微信號(hào)：jwview）說：“我們是上市公司，要不要出售、怎么出售，都要以公告為準(zhǔn)，我不能跟王石一樣就先說了?！敝劣谑欠裼谐鍪塾?jì)劃，他笑著說：“有計(jì)劃也不能單獨(dú)跟你說，要對(duì)股票市場(chǎng)公平?！?/p>
02SOHO中國(guó)已出售300億資產(chǎn)
1995年，潘石屹?gòu)埿婪驄D聯(lián)手創(chuàng)建了SOHO中國(guó)，主要從事在北京和上海城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2007年，SOHO中國(guó)在香港上市，成為當(dāng)時(shí)亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。隨著微博的興起，敢說愛說的潘石屹成了大V博主，一度成為房地產(chǎn)業(yè)最知名的商人之一，這進(jìn)一步增加了SOHO中國(guó)的名氣。
上市最初幾年，SOHO中國(guó)的年度營(yíng)收整體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2012年，SOHO中國(guó)做起了“包租公”，從散售轉(zhuǎn)向持有，持有大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓并進(jìn)行出租。有媒體稱，轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)后，SOHO中國(guó)糟糕的財(cái)務(wù)報(bào)表讓其轉(zhuǎn)型之路備受質(zhì)疑，出于改變財(cái)務(wù)狀況等原因，從2014年開始SOHO中國(guó)再次出售物業(yè)。
▲北京光華路SOHO 3Q 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝中新經(jīng)緯梳理公告發(fā)現(xiàn)，2014年2月，SOHO中國(guó)以約52.3億元人民幣向金融街出售了SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)；當(dāng)年9月，以約30.5億元出售了凌空SOHO近一半的物業(yè)；2015年9月，將外灘項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復(fù)星集團(tuán)，作價(jià)84.93億元；2016年7月以約32.22億元將上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)出售給了國(guó)華人壽；2017年6月和2017年10月，SOHO中國(guó)分別以35.73億元和 50.08 億元出售了虹口SOHO和凌空SOHO。
一系列賣賣賣后，SOHO中國(guó)按下了項(xiàng)目出售的暫停鍵。潘石屹曾說：“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低的時(shí)候進(jìn)貨、高的時(shí)候出貨。SOHO中國(guó)永遠(yuǎn)在遵循這樣一個(gè)原則，永遠(yuǎn)在判斷什么時(shí)候是價(jià)位低的時(shí)候，什么時(shí)候是價(jià)位高的時(shí)候?！?018年3月，潘石屹又明確表示，未來不再出售資產(chǎn)。
不過，潘石屹還是失言了。2019年6月，SOHO中國(guó)宣布，將分批銷售部分持有物業(yè)，預(yù)估總價(jià)值78億元，不同于之前的整體出售，此次出售的物業(yè)主要通過散售和股權(quán)交易方式投入市場(chǎng)。2019年9月，又以約7.61億元將2583個(gè)地下停車位出售。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年至今的6年里，算上2019年6月計(jì)劃出售的78億元物業(yè)，潘石屹已經(jīng)或計(jì)劃賣出了371.37億元的資產(chǎn)。媒體稱，陸續(xù)出售項(xiàng)目的這幾年間，SOHO中國(guó)未在境內(nèi)再購(gòu)入新項(xiàng)目。
03再度“賣賣賣”的可能
在停止出售資產(chǎn)的2018年、2019年，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。SOHO中國(guó)2018年年報(bào)稱，由于本年度錄得較少的投資物業(yè)評(píng)估增值，歸屬公司權(quán)益股東稅后凈利潤(rùn)約為19.25億元，而2017年為47.33億元，同比下降了59.33%；2019年半年報(bào)顯示，今年1-6月SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約為5.67億元，同比下降48.9%。
28日，潘石屹說：“從全中國(guó)來看，辦公樓的租金回報(bào)率就不高。全球的回報(bào)水平是基準(zhǔn)利率加上1.5個(gè)點(diǎn)，像紐約這種城市，大致在5%-6%之間。中國(guó)的基準(zhǔn)貸款利率是4.9%，而我們的租金回報(bào)率只有它的一半?！?/p>
“包租公”的模式，也招致公司股東的質(zhì)疑。在2018年SOHO中國(guó)股東大會(huì)上，有股東稱，公司用租金來還銀行的貸款，很累、很慢、很長(zhǎng)，又沒有錢來給股東分紅。
對(duì)于新交付的麗澤SOHO的租金水平，潘石屹稱，“租金低得不得了，我都不好意思透露，特別低。”他也稱，公司希望麗澤SOHO盡快占據(jù)一個(gè)市場(chǎng)份額，策略就是先用比較低的租金吸引企業(yè)入駐，慢慢再恢復(fù)到一個(gè)合理水平。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯表示，SOHO中國(guó)寫字樓的租金定價(jià)整體不算高，還存在一定比例的空置現(xiàn)象，加上運(yùn)營(yíng)成本較高，從業(yè)績(jī)壓力上看，潘石屹有出售一些項(xiàng)目的可能。由于商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)較低，如果資產(chǎn)成功出售，SOHO中國(guó)可能會(huì)選擇更加多元化的經(jīng)營(yíng)，也不排除在海外進(jìn)行投資。
除了出售“八大金剛”的傳聞，也有報(bào)道稱，SOHO中國(guó)已經(jīng)將SOHO 3Q旗下的11個(gè)項(xiàng)目賣給了深圳筑夢(mèng)之星。2015年，SOHO中國(guó)推出SOHO 3Q，后成為中國(guó)最大的共享辦公室運(yùn)營(yíng)商。SOHO中國(guó)曾計(jì)劃3Q在2019年上市，但隨著擴(kuò)張步伐放緩，上市計(jì)劃擱淺。
出售消息傳出不久，高盛就發(fā)布報(bào)告稱，SOHO中國(guó)雖然淡化了媒體報(bào)道，但估計(jì)重整資產(chǎn)的機(jī)會(huì)在上升，決定上調(diào)對(duì)SOHO中國(guó)投資評(píng)級(jí)。銀河證券的一份研報(bào)稱，SOHO中國(guó)管理層并不否認(rèn)有計(jì)劃出售核心資產(chǎn)，其潛在出售對(duì)公司有利，有助釋放巨大價(jià)值。
封面、導(dǎo)語圖為SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹，SOHO中國(guó)供圖
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