來(lái)源：南國(guó)今報(bào)
近日，柳州市委組織部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、民政局三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《柳州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規(guī)程”）。該規(guī)程根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等文件精神，結(jié)合柳州市實(shí)際制定，自2021年1月1日起施行。
規(guī)程分為四章64條。
亮點(diǎn)有哪些？
讓我們一起來(lái)看看。
亮點(diǎn)1
加強(qiáng)黨建引領(lǐng)作用
以前的條例，很少提及黨建的作用，新的規(guī)程全文著重突出了加強(qiáng)黨建引領(lǐng)的作用。以前成立業(yè)主大會(huì)都是向縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，新的規(guī)程將這一部門(mén)改為物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第一章總則，第一條第一句為“為加強(qiáng)黨建引領(lǐng)……制定本指導(dǎo)規(guī)程”。此外，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在街道黨工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委）、社區(qū)黨組織、小區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)和街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下開(kāi)展履職工作，同時(shí)開(kāi)展黨建活動(dòng)。
支持業(yè)主中的黨員通過(guò)法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)成員，發(fā)揮先鋒模范作用。街道黨工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委）應(yīng)將物業(yè)管理區(qū)域黨組織建設(shè)情況納入社區(qū)黨組織工作的考核范圍。
亮點(diǎn)2
十人以上聯(lián)名可提出申請(qǐng)
小區(qū)想要成立業(yè)主大會(huì)以及選舉業(yè)委會(huì)來(lái)管理小區(qū)，首先需要提出申請(qǐng)。按照舊的規(guī)定，提出申請(qǐng)需已交付部分20%以上的業(yè)主聯(lián)名。這也就說(shuō)，至少要收集20%業(yè)主的房產(chǎn)證明等資料。在柳州不少小區(qū)多達(dá)兩三千戶，單在資料收集這一塊就是一件麻煩事，更別提后續(xù)工作了。這也導(dǎo)致很多小區(qū)在申請(qǐng)環(huán)節(jié)就已經(jīng)進(jìn)行不下去。
新的規(guī)程規(guī)定，關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備，符合以下三個(gè)條件之一的，建設(shè)單位就應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，書(shū)面向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的報(bào)告：
第一，交付使用的專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到總建筑面積三分之二以上；
第二，交付使用的專(zhuān)有部分業(yè)主人數(shù)達(dá)到業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二以上；
第三，首套房屋交付使用滿兩年。
若是建設(shè)單位逾期未提出書(shū)面報(bào)告的，十人以上的業(yè)主聯(lián)名可以書(shū)面提出申請(qǐng)。
亮點(diǎn)3
總平圖等資料由主管部門(mén)免費(fèi)提供
業(yè)委會(huì)的選舉是一件相對(duì)繁瑣的工作，籌備組需要提供小區(qū)規(guī)劃總平面圖、業(yè)主以及房屋、建筑物面積清冊(cè)等各種資料。問(wèn)房開(kāi)，房開(kāi)不給；問(wèn)物管公司要，公司擔(dān)心泄漏了業(yè)主隱私；找到相關(guān)部門(mén)，還要辦理各種手續(xù)。這些資料，也成了不少部分小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的攔路虎。
新的規(guī)程規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書(shū)面申請(qǐng)的5個(gè)工作日內(nèi)，發(fā)布公告，開(kāi)展宣傳工作，并要求柳州市自然資源規(guī)劃局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等有關(guān)主管部門(mén)提供相關(guān)材料。
資料包括規(guī)劃總平面圖，業(yè)主以及房屋、建筑物面積清冊(cè)，房屋測(cè)繪報(bào)告；已竣工驗(yàn)收的房屋買(mǎi)賣(mài)合同清冊(cè)。
有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到要求提供資料函件之日起5個(gè)工作日內(nèi)予以免費(fèi)提供。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到有關(guān)部門(mén)反饋之日起5個(gè)工作日內(nèi)，確認(rèn)是否符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件。
亮點(diǎn)4
首次籌備經(jīng)費(fèi) 由建設(shè)單位承擔(dān)
要成立業(yè)主大會(huì)，籌備各種工作需要不少經(jīng)費(fèi)，包括打印宣傳橫幅、海報(bào)，復(fù)印業(yè)主房產(chǎn)證明等資料，給熱心業(yè)主飲水、快餐等。問(wèn)及這些費(fèi)用從哪里來(lái)，不少業(yè)主表示，都是熱心業(yè)主自掏腰包。有的則是部分業(yè)主集資，還有的是小區(qū)組織相關(guān)集體活動(dòng)余下的費(fèi)用等。
新的規(guī)程出臺(tái)，大家不用再為經(jīng)費(fèi)發(fā)愁，明確規(guī)定，新建物業(yè)的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。而商品房的建設(shè)單位也就是市民常說(shuō)的房開(kāi)商。也就是說(shuō)，經(jīng)費(fèi)由房開(kāi)商來(lái)出。
亮點(diǎn)5
投票面積這樣計(jì)算
業(yè)主委員會(huì)的選舉，需要計(jì)算專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等。特別是專(zhuān)有部分面積車(chē)庫(kù)的計(jì)算，讓不少小區(qū)業(yè)主很頭疼。在柳州有一個(gè)小區(qū)，曾因?yàn)樗惴ú煌瑯I(yè)主認(rèn)為已經(jīng)過(guò)半，而經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)計(jì)算卻沒(méi)有過(guò)半，導(dǎo)致選舉“卡殼”。
新的規(guī)程規(guī)定，業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定，專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的房屋及車(chē)庫(kù)（位），按照專(zhuān)有部門(mén)面積規(guī)則計(jì)算面積表決權(quán)屬，人數(shù)按一人計(jì)算。
尚未進(jìn)行實(shí)際分割的消控室、水泵房等共用設(shè)施設(shè)備用房，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)面積予以扣除，不計(jì)入用于投票表決的建筑物總面積。
地下車(chē)位的通道部分屬于本區(qū)域內(nèi)地下車(chē)位業(yè)主共有，按照面積比例分?jǐn)偟较鄳?yīng)車(chē)位，計(jì)入該車(chē)位的投票面積。
亮點(diǎn)6
選舉可集中投票也可電子投票
小區(qū)選舉不是你不在家，就是他不得空，經(jīng)常因投票人數(shù)不夠失敗告終。如今都提倡智能管理，信息云共享，市民都盼著選舉能與時(shí)俱進(jìn)。
新的規(guī)程規(guī)定，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，內(nèi)容包括表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員等。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論，書(shū)面征求意見(jiàn)或者互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。代理人應(yīng)當(dāng)出具身份證和書(shū)面委托書(shū)的原件以及委托人的身份證及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件的復(fù)印件。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票主要采用“集中投票”，也可采用“流動(dòng)投票”或者其他合法方式相結(jié)合進(jìn)行。流動(dòng)票箱的設(shè)定按照戶數(shù)確定，每500戶不超過(guò)一個(gè)流動(dòng)票箱。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用電子投票方式表決的，應(yīng)當(dāng)按照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)建立的物業(yè)管理公共事務(wù)電子投票系統(tǒng)設(shè)定的要求進(jìn)行。
投票時(shí)間不宜超過(guò)5日，需要延長(zhǎng)投票時(shí)間的，不得超過(guò)2日。
