撰文 / 李逗
編輯 / 嵇國華
央行的一則公告，成為照亮樓市的一道光。
4月20日上午9點(diǎn)半，央行公布貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）的最新報(bào)價(jià)：供實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款參考的“1年期LPR”下調(diào)20個基點(diǎn)，到3.85%；供商業(yè)房貸參考的“5年期LPR”則下調(diào)10個基點(diǎn)，至4.65%。
這是LPR機(jī)制實(shí)施以來第四次下調(diào)，也創(chuàng)下了房貸利率的降息紀(jì)錄，成為近五年來最大力度一次降息。
LPR是中國18家商業(yè)銀行向最優(yōu)質(zhì)客戶報(bào)價(jià)的貸款利率平均值，不少購房者寄希望于浮動利率的下滑，帶動房貸利率的降低。
在實(shí)際房貸計(jì)算過程中，銀行加點(diǎn)的浮動，讓他們明白一個樸素的道理——想要賺銀行的錢，并沒有那么容易。
與此同時(shí)，一批頭腦活躍的深圳老板們已經(jīng)快人一步地發(fā)現(xiàn)了商機(jī)。他們通過成立新公司殼、抵押，搶在剛需客之前，成為疫情后率先登陸樓市的主力。深圳河畔的上空，經(jīng)營貸、過橋貸滿天飛，讓特區(qū)快速躥升的房價(jià)，一次次登上全國媒體頭條。
越過深圳，更多城市的房價(jià)依然延續(xù)著穩(wěn)定的態(tài)勢。在限購、限貸等調(diào)控政策下，LPR利率的持續(xù)下降，改變了房貸利率的定價(jià)邏輯，但并沒有激起樓市的千層浪。
圖/視覺中國
看到5年期LRP利率下降10個基點(diǎn)的消息推送后，王明盯著電腦、抱著計(jì)算器算了很長時(shí)間，最終，長長地嘆了口氣。
王明是2010年拿到了北京樓市的入場券。那時(shí)，他曾向工商銀行申請了一筆商業(yè)房貸，貸款期限20年。按貸款基準(zhǔn)利率上浮10%的比例計(jì)算，他每年的房貸利率約為5.39%。
合同期限過半后，王明在2020年突然要面臨一個新選擇，選擇LPR加點(diǎn)浮動利率，還是持續(xù)維持現(xiàn)有固定利率？2020年3月份以來，工商、招商、建設(shè)等十多家銀行規(guī)定，在2020年3月至8月間，購房人需要在其間作出決定，且不再允許更換。
浮動房貸利率計(jì)算方式中，除了LPR利率之外，還需要考量另外一個因素，即銀行加點(diǎn)數(shù)據(jù)。按照房貸利率=LPR浮動利率+加點(diǎn)數(shù)據(jù)的公式來算，即使LPR利率有所下行，如果加點(diǎn)數(shù)據(jù)上調(diào)的話，房貸利率則變動不大。
這個賬本，王明事先就算過。如果選擇換成LPR浮動利率，以2019年12月的4.8%浮動利率作為基準(zhǔn)計(jì)算，他的銀行加點(diǎn)則為0.59%。按照央行規(guī)定，銀行加點(diǎn)一旦確定后，則持續(xù)不變，直到貸款合同期結(jié)束?；诖?，王明需要考量的變量即LPR利率的變動趨勢。
自2015年10月以來，我國5年期貸款基準(zhǔn)利率一直是4.9%。2019年8月公布LPR改革方案后，LPR利率一直處于持續(xù)下行趨勢通道。這也是多數(shù)人選擇轉(zhuǎn)換為浮動利率的最重要因素。
不同的是，研究了數(shù)月LPR利率的王明，依舊選擇向固定存款利率投出一票，“商業(yè)房貸利率的調(diào)整是以每年末的LPR數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，考量單月數(shù)據(jù)變動意義不大?？紤]到長周期的因素，我不認(rèn)為LPR利率每年都會下調(diào)?！?/p>
自央行宣布LPR利率改革后，選擇LPR利率模式的好處多次登上各大媒體的頭條。AI財(cái)經(jīng)社了解到，在LPR利率下降的同時(shí)，不少銀行的加點(diǎn)也會跟著上浮。也就意味著，究竟能不能利好購房者，還得看銀行的具體政策。
圖/視覺中國
針對不同購房者，銀行加點(diǎn)有兩種不同的計(jì)算方式。對于已有房貸的購房者而言，銀行加點(diǎn)以首次轉(zhuǎn)化后的加點(diǎn)比例為準(zhǔn)，持續(xù)到貸款合約結(jié)束。而對于新購房者來說，加點(diǎn)數(shù)據(jù)則由各地銀行根據(jù)政策自行制定。這就造成，銀行可以參考浮動利率數(shù)值，擁有足夠的主動性靈活調(diào)整新購房者的加點(diǎn)數(shù)據(jù)。
2019年8月25日，在新LPR報(bào)價(jià)當(dāng)天的吹風(fēng)會上，央行副行長劉國強(qiáng)就曾明確，房貸利率雖由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。
LPR利率的下調(diào)為市場注入了一個強(qiáng)心劑。但對于購房人而言，想要獲得房貸利率的優(yōu)惠，并不容易。
身在深圳的張亮，是一家外貿(mào)工廠的老板。疫情之后，張亮的外貿(mào)訂單量巨減，工廠經(jīng)營危在旦夕。那個時(shí)候，他也沒想到，這個即將破產(chǎn)的工廠，讓他享受到了低利率的房屋貸款優(yōu)惠。
“中介跟我說過，有辦法操作高評高貸，把價(jià)值800萬的房子貸款1000萬出來，然后再重新買房子，現(xiàn)在房價(jià)都在漲，是下手的好時(shí)機(jī)?！痹谥薪榈膭駥?dǎo)下，原本想著拯救企業(yè)經(jīng)營危機(jī)的張亮，不再執(zhí)拗于工廠危機(jī)。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難的當(dāng)下，張亮選擇把經(jīng)營貸款而來的資金，再一次投入到樓市中。他開始頻繁來往于銀行，通過抵押原有房產(chǎn)，以經(jīng)營貸的方式，獲得了七成貸款。借著國家出臺中小企業(yè)扶持政策的東風(fēng)，張亮享受到了第一波福利?，F(xiàn)在，他的身份從一家工廠老板，變身為擁有一套深圳新房的房東。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳房價(jià)3月漲幅領(lǐng)跑全國，新房、二手房價(jià)格分別環(huán)比上漲0.5%、1.6%。諸葛找房的數(shù)據(jù)則顯示，2020年3月，深圳二手房的成交均價(jià)為65243元/平方米，幾乎2倍于隔壁的廣州。
在疫情的沖擊之下，全國樓市普遍低迷，深圳卻逆勢上漲，成為房價(jià)躥升最快的城市。而在這波房價(jià)上漲潮中，違規(guī)入市的經(jīng)營貸資金被認(rèn)為是最大“幫兇”。
由于國家“脫虛向?qū)崱钡馁Y金引導(dǎo)政策，LPR長短期利率也有所不同，一種是導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的1年期利率，目前低至3.85%，另一種則是5年期房屋轉(zhuǎn)向貸款利率，達(dá)4.65%。不同程度的利率差，激發(fā)了多種套利空間，如直接按照小企業(yè)貸款，利率在3.85%以下，歸還按揭貸款。
除了利用銀行貸款利息差之外， 還有更多套利手段在深圳樓市上演。據(jù)一位深圳當(dāng)?shù)厝耸客嘎?，“現(xiàn)在只要通過企業(yè)房產(chǎn)抵押的方式進(jìn)行無息貸款，就可以全款買套房，再通過企業(yè)過賬抵押的形式，又可以無息貸款7成，現(xiàn)在銀行都在做這個業(yè)務(wù)?！?/p>
圖自中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長李迅雷的微博
上述方式主要依賴深圳各區(qū)政府對疫情中小微企業(yè)貸款的貼息政策，從市一級到區(qū)一級均有補(bǔ)貼，貼息比例從20%至100%不等。以龍華區(qū)為例，貼息比例為50%，最長周期為12個月，貼息金額最高達(dá)100萬。
據(jù)了解，目前，國內(nèi)銀行對中小微企業(yè)以及個人貸款的普遍運(yùn)行方式，都是以房地產(chǎn)等不動產(chǎn)做抵押為基礎(chǔ)。這某程度上促成一個尷尬現(xiàn)實(shí)：盡管國家鼓勵引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，但房地產(chǎn)還是目前最通行的抵押品，銀行眼中的香餑餑。
經(jīng)營貸違規(guī)流向房地產(chǎn)投資的舉動，引起了央行的關(guān)注。4月20日，央行深圳中心支行發(fā)布通知，要求各銀行針對今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸（含借款人為企業(yè)或個人）情況立即開展自查。同一日，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局也發(fā)文表示，將加大對貸款貼息項(xiàng)目的審核力度，“嚴(yán)防不符合貼息條件的貸款項(xiàng)目混入，騙取財(cái)政資金?！?/p>
不過，據(jù)一位銀行端業(yè)務(wù)人士對于嚴(yán)查效果提出了質(zhì)疑，“房經(jīng)營貸的現(xiàn)象太多了，真正徹查的話，可能會直接引發(fā)大規(guī)模斷貸。這種情況下，銀行又能怎么徹查呢？”
深圳樓市的火熱，激發(fā)了人們對房價(jià)暴漲的想象空間。更多人開始擔(dān)心，深圳因違規(guī)經(jīng)營貸引發(fā)的購房熱潮，是否會蔓延到其他城市？LPR利率的不對稱性下調(diào)，又會對樓市帶來怎么樣的變化？
在樓市普遍低迷的行情下，深圳樓市的火熱并非偶然。無論是相對寬松的限購限貸政策，還是外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的市場基因，都讓深圳屢次成為政策頻發(fā)的實(shí)驗(yàn)田。
圖/視覺中國
據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-2月深圳市進(jìn)出口總額3460.57億元，下降17.6%。而在房地產(chǎn)投資方面，也同比下降達(dá)4.8%。
“深圳本身帶有一定的特殊性?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，深圳限購限貸的嚴(yán)格程度不如北上廣等其他城市，此外，深圳近兩年在人才政策方面的激進(jìn)與推廣，也讓深圳的購房需求量激增?！伴_了口子之后，大家對它的市場預(yù)期也就比較大?！?/p>
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉也指出，市場流動性寬裕與“限價(jià)”下的市場“倒掛”，是驅(qū)動投資客利用經(jīng)營貸等各類“加杠桿”的工具進(jìn)入樓市的兩大核心驅(qū)動因素。
不同于深圳市場的特殊行情，在北上廣的樓市中，近期的房價(jià)雖然出現(xiàn)一定漲幅，但漲幅整體有限。盧文曦認(rèn)為，深圳的特殊行情目前并不會復(fù)制到其他城市?！捌渌麕讉€一線城市的調(diào)控政策相對硬核，出現(xiàn)的成交上升也只是復(fù)蘇，還沒有恢復(fù)到正常流量”。
事實(shí)上，摒除套利手段后，LPR利率的下降，對樓市走勢的影響并不大。景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，LPR降息對樓市刺激作用有限，沒必要夸大，因?yàn)槊總€月省下的這點(diǎn)錢，不足以激發(fā)購房需求的釋放。
未來樓市的走勢，很大程度上仍取決于在“限購、限售、限貸、限價(jià)、限商”這五限的調(diào)整上。
自疫情爆發(fā)以來，關(guān)于調(diào)低首付比例的“政策松綁一日游”新聞不斷閃現(xiàn)。時(shí)效最長的青島“限購松綁”也僅堅(jiān)持了三天，便很快撤回文件，原網(wǎng)頁只剩下404的字眼。在多個城市“朝令夕改”的政策試探中，各地開發(fā)商開始堅(jiān)信“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段”的總基調(diào)不會改變。
一位房企融資人士表示，對于樓市來說，央行對于LPR利率的調(diào)控，實(shí)際上是控制貸款投向的閥門，能更加有效的引導(dǎo)資金投向?qū)嶓w企業(yè)。對于剛需首套購房人群而言，整體房貸利率影響不大，基本和原來的貸款利率持平。
LPR利率的連番操作，的確向市場投下不小的漣漪。但在可預(yù)見的持續(xù)下行周期里，房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的趨勢不會放松。最初被許多人當(dāng)作樓市“猛藥”的LPR利率機(jī)制，最終很可能只是一道“提鮮劑”。
