3月9日下午，3月7日海南省官網(wǎng)公布的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》就搜索不到了。
地產(chǎn)調(diào)控政策“一日游”再現(xiàn)。
2020年3月7日，海南省人民政府官網(wǎng)截圖
2020年3月9日，相關(guān)政策文件已搜索不到
3月7日晚，海南省新聞辦公室召開發(fā)布會，介紹省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》的“干貨”主要集中在三點：
1、本地居民家庭限購兩套住房。對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
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2、推出“安居型商品住房”。主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場化運作方式建設(shè)，是具有政策保障性質(zhì)的商品住房。
3、改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。
其中引起中國房產(chǎn)業(yè)界震動的，莫過于海南將在全國率先廢除業(yè)已施行了26年的商品房預(yù)售制度（注：1994年中國大陸出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》建立了預(yù)售許可制度），直接進入現(xiàn)房銷售時代。
商品房銷售制度從預(yù)售到現(xiàn)售，對房地產(chǎn)行業(yè)而言將是顛覆性的。
1998年，國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。
《通知》提出從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，開始在中國房地產(chǎn)市場普遍實行商品房預(yù)售制度，商品房尚未完全建好，房企拿到預(yù)售證后即可售樓。
而從商品房開建到交付給購房者并獲得房產(chǎn)證一般需要兩年以上的周期。這期間的風(fēng)險都由購房者承擔(dān)。
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正是這種開發(fā)商與購房者之間風(fēng)險承擔(dān)不對等，暴露出諸如房屋質(zhì)量、爛尾樓等眾多問題，廣為購房者詬病，近年來關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的呼聲不絕于耳。
現(xiàn)房銷售并非海南首創(chuàng)，杭州在市場行情最火熱的時候，也規(guī)定了部分項目必須現(xiàn)房交付之后才能銷售，但像海南這樣統(tǒng)一規(guī)定在全省內(nèi)施行現(xiàn)房銷售在全國尚屬首例。
本以為，海南省作為中國自由貿(mào)易試驗區(qū)和探索建設(shè)中國特色自由貿(mào)易港的改革“先鋒地”，能成為中國房地產(chǎn)預(yù)售制度改革的“破冰地”。
畢竟海南歷史上在房地產(chǎn)業(yè)摔過大“大跟頭”——20年前的爛尾樓仍燃矗立在海南不少城市的中心。
事實證明，步子邁大了，容易扯到dan。
其實，像海南這種樓市調(diào)控政策“一日游”的現(xiàn)象并不罕見，從2019年就開始頻頻發(fā)生。
按照時間軸倒推：
▲ 廣州
2020年3月3日，廣州市人民政府發(fā)布《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)的若干措施》，共計48條措施。
其中，第三十一條內(nèi)容提到商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。
這也意味著廣州取消了在2017年3月30日開始的公寓限購政策！
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但一天之后的3月4日上午，該文件從官網(wǎng)上暫時被撤下。
3月4日晚上，廣州市人民政府官網(wǎng)重新掛出《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》。
此前，文件中關(guān)于松綁商服類項目的政策條文已被刪除。
▲ 河南駐馬店
2020年2月21日，河南省駐馬店發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》出臺17項穩(wěn)樓市政策。
其中，提出要下調(diào)居民首付款比例，首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%，住房公積金最高貸款額度由45萬元提高到50萬元、降低首套房公積金貸款首付比例至20%。
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新政公布僅一周，2月28日，河南省政府約談了駐馬店市政府主要領(lǐng)導(dǎo)，要求駐馬店市堅持房住不炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，實現(xiàn)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”目標(biāo)。
目前，駐馬店市人民政府網(wǎng)站上該文件已被刪除。
▲ 蘇州張家港
2019年12月10日，網(wǎng)傳張家港取消2年限售的政策。
隨后各界媒體致電張家港房地產(chǎn)交易中心工作人員進行確認(rèn)，也紛紛得到了明確回復(fù)：2年限售政策取消，即日起實施，產(chǎn)證未滿2年的商品房也可進行交易。
2019年12月11日，張家港取消限售被叫停，恢復(fù)之前的限售政策。
▲ 河南開封
2019 年7月19日，開封市住建局7月17日發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易實現(xiàn)及撤銷備案限制的函》，明確取消3年限售政策。
2019年7月20日開封市住建局宣布：鑒于其作出的“調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。
在疫情沖擊下，全國各地都出臺了密集的樓市調(diào)控政策，主要內(nèi)容集中在放寬預(yù)售條件、減少企業(yè)資金壓力等，對于當(dāng)?shù)貥鞘卸际乔逡簧摹罢颉狈龀帧?/p>
對于各地“出格”的“正向”扶持，高層則保持了“露頭就打”高壓態(tài)勢。
但像海南省這樣“反向”調(diào)控收緊，同樣出現(xiàn)了“見光死”在全國尚屬首例。
高層關(guān)于2020年樓市的定調(diào)是“三穩(wěn)”——穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期。
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海南過早施行現(xiàn)房銷售制度顯然有違“穩(wěn)預(yù)期”的定調(diào)，可能短期內(nèi)給市場造成過大沖擊。這也是政策見光死的重要原因。
目前，可見的房地產(chǎn)扶持，央地博弈的平衡點暫時只有關(guān)于加大學(xué)歷和行業(yè)人才購房的補助力度。
比如，溫州最近落地的本科生7折購房；義烏最近發(fā)布的采購商人才新政（買房有補貼）等等。
短期內(nèi)，中央層面出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性暫時較小，而各地也將更充足的用好當(dāng)前政策空間，更大力度地出臺人才購房的補助政策。
文|知先生
編輯|知小妹
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