近期的樓市可以說是復(fù)雜多變！無論二手房市場還是新房市場，既可以說充滿變數(shù)，也可以說都在預(yù)料之內(nèi)！還記得3月底的時候，很多開發(fā)商和中介都紛紛“要挾”說：還不趕快趁疫情有優(yōu)惠趕快下手，4月1號以后將恢復(fù)原價，取消各種優(yōu)惠。當時，我就寫了一篇文章，作出了預(yù)測，4月份以后優(yōu)惠不會取消，即使4月份取消了，6月份之前也會再次有優(yōu)惠甚至優(yōu)惠更大！結(jié)果證明了我的猜測是絕對正確的！
昨天寫了一篇關(guān)于二手房掛牌量猛增的文章。了解二手房市場情況的讀者應(yīng)該知道，近一個多月來，全國的二手房市場可以說“冰火兩重天”！雖然掛牌量普遍在猛增，甚至部分城市二手房掛牌量增長了6倍之多！二手房突然井噴，確實有些出乎意料。有些城市成交量雖然相比掛牌量稍顯不足，可是同比、環(huán)比數(shù)據(jù)都還是比較可觀的，有一種“水漲船高”的意思?？墒?，部分城市二手房掛牌量劇增，但是成交量也非常不景氣，兩極分化比較嚴重。明眼人或許看出來，目前的二手房市場有多么的復(fù)雜。這里，我有一個建議，如果想要或者正在掛牌出售二手房的讀者不是特別急需資金，現(xiàn)在還是盡量不要去趟這渾水。目前，二手房市場明顯是一個供遠大于求的狀態(tài)，這種形勢下，包括房子在內(nèi)的任何商品都是賣不出好價錢的，這是市場經(jīng)濟所決定的。倒不如再等等看看，等二手房庫存消化一下，市場冷靜下來以后，再決定是否再出售。
二手房市場的情況說的有點多了。畢竟今天的主題是新房市場。如果對二手房市場想要了解更多的話，請關(guān)注我，進入我的主頁，讀一下昨天我發(fā)的關(guān)于二手房市場的文章。下面，進入今天的主題新房市場動態(tài)。
近期，無論是各大論壇，還是手機朋友圈，都可以看到各大開發(fā)商或者中介發(fā)布的新盤銷售廣告。有些開發(fā)商推出“兩年付清首付”，有的推出“免契稅、免大修基金”（經(jīng)調(diào)查核實，大部分都不是地方政府免契稅和大修基金，而是由開發(fā)商代付而已，自然是“羊毛出在羊身上”。有些地方政府推出給予免一至兩個點的契稅優(yōu)惠），有的甚至推出“送全屋家電”的優(yōu)惠等等，更多的開發(fā)商還是選擇直接打折促銷（一般還是維持在9折以上優(yōu)惠）。
01 土地出讓兩極分化趨勢日趨形成雖然金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響制約是直接型和快速反應(yīng)型的方式，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展還是要看土地。土地的出讓情況也就預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)未來較長一段時間的發(fā)展趨勢。畢竟新房的價格首先是受地價所決定。所以，首先來分析一下2020年以來的土地出讓情況。
澎湃新聞網(wǎng)關(guān)于土地流拍的相關(guān)報道
騰訊新聞網(wǎng)關(guān)于土地價格出現(xiàn)首降的報道
從上面兩則新聞，我們還是可以看到近兩年的土地出讓情況以及大趨勢。
首先，土地流拍率越來越高，說明開發(fā)商拿地的熱情逐年降低，尤其是中小城市。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，在3月1日至4月19日期間，重點監(jiān)測城市共計有79宗地流拍。流拍地塊主要集中在三四線城市，占比達65%，流拍率亦是最高達16%，其中義烏、金華、洛陽等城市的土地流拍幅數(shù)相對較多，均在4幅以上。二線城市中，合肥、鄭州、青島土地流拍較多，3月份以來分別有8宗、6宗和4宗地遭遇流拍。
其次，土地成交額兩極分化也比較明顯。雖然，住宅價格還是維持在正增值，但是，商住和工業(yè)用地出現(xiàn)了近10年來的首降?；蛟S未來住宅價格降低也是在所難免的。當然，受到疫情影響，很多企業(yè)拿地?zé)崆楹屯顿Y熱情都降低不少，所以土地出讓價格出現(xiàn)降低，也是情理之中。但是，應(yīng)引起注意的是，不同城市兩極分化情況明顯。一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊在整體市場放緩環(huán)境下，仍然熱度不小，使得市場實際上分化加劇。未來很可能熱點區(qū)域土地市場交易熱度有望進一步回升，下一步土地市場將延續(xù)分化態(tài)勢，人口流入多、區(qū)域發(fā)展前景好的城市將成為熱點；多數(shù)三四線城市則仍以消化庫存為主，土地市場可能相對低迷。
在房地產(chǎn)市場日趨穩(wěn)定的情況下，未來不同城市的土地出讓情況整體上應(yīng)該就是由人口流動性所決定。對于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、潛力較大的城市，人口整體是以輸入為主，房地產(chǎn)市場需求仍較旺盛，土地出讓市場仍然會比較活躍。相反，一些城市沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，人口純輸出型，房地產(chǎn)市場面臨的則是供大于求的整體局面，土地出讓額會不斷下降。
對于投資者而言，一定要擦亮眼睛，選準投資方向。用郎咸平的一句話就是，未來投資房地產(chǎn)幾乎不可能再像以前一樣可以一夜暴富，但是，房地產(chǎn)仍然是一個比較好的投資方向。尤其對于絕大多數(shù)對股市、基金等投資領(lǐng)域不專業(yè)的普通老百姓而言。
02 新房價格在符合預(yù)期的范圍內(nèi)波動在開發(fā)商各種免契稅、免大修基金、首付分期，甚至送全屋家電等等廣告的誘惑之下，部分人選擇了去售房部看看實情，是否真的如此優(yōu)惠。
相反，還有部分人看到這些廣告，就又開始唱衰新房市場了，認為房價“又”要“腰斬”了！
受疫情影響，開發(fā)商的日子不好過，這是肯定的。雖然房地產(chǎn)市場自疫情緊張局勢過后，慢慢恢復(fù)，但是，與去年同期相比，仍然還是存在很大差距。尤其對于資金短缺的小開發(fā)商而言，日子更是難過。開發(fā)商需要快速回籠資金，“努力活下去”，所以趕快以價沖量。
而且，還有一個月就到半年業(yè)績總結(jié)了，部門開發(fā)商還面臨還銀行巨額貸款的壓力，因此，為了半年業(yè)績額，開發(fā)商拿出一定優(yōu)惠，進行降價促銷，這是再正常不過的銷售手段。一些地方政府為了維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，出臺一些適度寬松政策，也是情理之中。千萬不要認為，房地產(chǎn)市場要崩了，或者房價要“腰斬”之類的。
開發(fā)商的降價銷售，肯定是在符合預(yù)期的范圍內(nèi)的降價。如果出現(xiàn)大幅房價降低，估計房子連備案都過不了。房地產(chǎn)仍然還是中國經(jīng)濟的壓艙石?，F(xiàn)階段，我們國家比以往任何時候都更加需要房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展！
未來的房地產(chǎn)市場也會隨著土地出讓價格的變動而變動。未來的房地產(chǎn)市場，也基本是一種兩極分化的狀態(tài)。對于人口輸入型，經(jīng)濟基礎(chǔ)好，資源配套成熟的大中城市，房子仍然是供小于求的狀態(tài)，無論土地還是房價，整體還是一種上行趨勢。相反，對于一些沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口輸出型的中小城市，最終房子供大于求，房價下跌，或許也是不可避免的。
希望以上結(jié)合近期的各大統(tǒng)計數(shù)據(jù)所做的分析，能給您帶來一定的啟發(fā)。
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