對房地產(chǎn)市場來說也是如此，被全國開發(fā)商都寄予厚望的“返鄉(xiāng)置業(yè)”行情，就這么悄無聲息的消失了。
克而瑞今天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：截至2020年1月末，TOP100房企單月實現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.05億元，百強房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至1月27日，全國共有杭州、蘇州、聊城、合肥、重慶、成都、綿陽、德陽、攀枝花、雅安、樂山、自貢、廣西（14個地級市）、云南（16個地州）、宜昌、襄陽、鄂州、湛江、南昌、福州、南京、贛州、德清、廣州、濟南、太原、鄭州、福州等近60個城市的住建部門、房協(xié)已下文要求暫停售樓處銷售活動。
中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示：?“一般來說，看房的人少了，后續(xù)轉(zhuǎn)化成買房的人就更少了。這對小陽春行情的恢復(fù)及升溫肯定會有一定的影響?！?/p>
看來，不只是返鄉(xiāng)置業(yè)潮沒有了，未來幾個月人們期盼已久的“小陽春”，也要告吹。
我覺得，這未嘗不是好事，讓樓市嘗嘗“酒后清醒”的感覺。
過去這些年，房地產(chǎn)就像“喝了酒”一樣，被高房價、高杠桿、高周轉(zhuǎn)搞的“暈頭轉(zhuǎn)向”。
樓市體量的擴張是顯而易見的。20年來，房屋新開工面積從2億平增至20.9億平，累計上漲9.3倍。
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從0.2萬億元增至12萬億元，累計上漲55.8倍。
商品房銷售面積和銷售金額分別從1.2億平增至17.2億平、0.3萬億元增至15萬億元，累計上漲13.1、58.7倍。
房企的無序增長，也讓人感到頭疼。2018年，全國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達9.8萬個，比1998年的2.4萬個增長3.1倍，其中5家房企位列世界500強。
截止到2019年6月末，我國貸款余額146萬億元，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款分別有：小微貸款10.7萬億元，占比7.3%；房地產(chǎn)貸款41.9萬億元，占比28.7%；住戶（家庭）貸款51.7萬億元，占比35.4%。
因此，這個時候出現(xiàn)一件讓樓市“醒酒”的事，反而能讓開發(fā)商、購房者、剛需、投機客、各個城市清醒一些。
至少能讓人們明白，在生命面前，房子會失去20年以來的“升值”屬性，房地產(chǎn)所謂的“支柱地位”可能也難保了。
1，房子大漲的基礎(chǔ)沒有了，賺“差價”已經(jīng)沒有意義。上文提到，房地產(chǎn)的開工面積這20年漲了9倍，投資額漲了55倍，銷售額和銷售面積也動輒是幾十倍。
但是，最近幾年的情況是怎么樣的？
2018年，百城房價指數(shù)漲幅為5%。2019年，百城房價指數(shù)為3%。漲幅越來越小，持續(xù)時間越來越短，都是上半年的3-5月份起漲，隨后在下半年遭遇降價促銷、土地流拍。
展望2020年，上半年的返鄉(xiāng)置業(yè)和小陽春銷售熱潮都沒了，即便下半年會有更多城市放開調(diào)控，房價又能漲到哪里去？
假如今年百城房價指數(shù)漲幅不足3%，也就意味著最近三年買房，扣除掉折舊費、房貸利息等持有房產(chǎn)成本，買房其實是虧錢的！
2，超大型城市、密集的高層住宅，并非是城市化的唯一道路。之所以很多專家把房地產(chǎn)當成“支柱地位”，有一個重要原因：密集的高層住宅，可以帶來人口的大量集聚，從而產(chǎn)生巨大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)機會，這是城市化快速發(fā)展，提振經(jīng)濟的重要法寶。
房地產(chǎn)確實是這樣走的。
數(shù)據(jù)顯示，過去3年內(nèi)，每年我國新建商品房面積，足夠4000萬人居住。而每年城鎮(zhèn)人口的增加幅度，僅僅只有2000萬人。這樣算來，3年蓋了1.2億套房子，真正的居住需求可能只有6000萬人。
但是，過多集中的建造高層住宅，由此帶來的后果卻應(yīng)該引起我們的警惕。
聯(lián)合國公布的《2019年世界人口前景》報告中，CTBUH全球高層建筑數(shù)據(jù)庫公布了高度世界排名前100位的已建成摩天大樓數(shù)據(jù)。
這100座摩天大樓分布在10個國家或地區(qū)，而這10個國家和地區(qū)2019年的人口粗出生率（1年內(nèi)平均每千人中出生人數(shù)的比率）均低于世界平均水平。
比如中國、阿聯(lián)酋、美國所擁有的摩天大樓數(shù)量，均超過10座，而人口粗出生率也只有10-12‰的低位水平。
也就是說，房子蓋的越高，蓋的越密集，生育率的下降就越顯著。
這一點在國內(nèi)各線城市表現(xiàn)的也很明顯，京滬深、強二線城市的離婚率、單身人數(shù)、大齡青年要遠遠超過三四線區(qū)域。
尤其在經(jīng)歷了最近的風(fēng)波后，人口集聚越多的大城市，帶來的管控壓力就越大，即便在春節(jié)期間，大城市出現(xiàn)的案例最多、覆蓋面更廣。
更何況，馬上臨近返程高峰，雖然今年假期有所順延，客流的增加依然不可逆，無論是學(xué)生上課、農(nóng)民工回城、白領(lǐng)上班，元宵節(jié)前夕可能會讓一二線城市面臨的壓力更大。
相比之下，廣大中小城市和農(nóng)村只要扛過了最近一段時間，未來1-2個月內(nèi)壓力會明顯減輕，因為人流又遷徙到大城市了。
當房子的升值屬性開始弱化，當房地產(chǎn)的支柱地位引起人們的反思，經(jīng)過本次的事件后，未來5年，有3個行情可能更有前景，更“吃香”。
1，線上平臺。線上的教育平臺、網(wǎng)絡(luò)直播平臺、電商、新媒體、線上游戲、遠程協(xié)作與移動辦公平臺會起到過渡作用。
因為孩子的學(xué)習(xí)、家庭的購物、公司的運轉(zhuǎn)都是剛性需求，這部分需求很難消失，線上雖然體驗很差，遇到緊迫情況，終究可以勉強過渡一下。
2，大健康產(chǎn)業(yè)。對比17年前，這次春節(jié)發(fā)生的事，會讓所有人都長記性：病從口入。
資料顯示，目前我國有70%的人處于亞健康，15%的人處于疾病狀態(tài)，慢性病折磨著每一個家庭。與此同時，老齡化的速度非常迅猛，根據(jù)社科院的預(yù)測，到2050年，老年人將達到總?cè)丝诘娜种弧?/p>
這種情況下，醫(yī)護用品、綠色食品、醫(yī)療、醫(yī)藥行業(yè)會迎來更多資本的青睞。
3，教育行業(yè)。最近有一段話引人深思：孩子問為什么要讀書？這10天給出了最?好的答案。
我?們的答案都顯?得那么蒼白，“為了將來找?份好工作，為了能?過上富?足的生?活”，當鐘?南山院士挺身而出的時?候，我們才明白，應(yīng)該這樣告訴孩子們：要做一?個像鐘院士那?樣有知識的人。
知識不?僅能改變命運，還能救?人于水?火，教育并不意味著要買學(xué)區(qū)房，要上高價輔導(dǎo)班，更重要的是我們每位父母都以身作則。
