文|凱風(fēng)
房地產(chǎn)稅，離落地還有多遠(yuǎn)？
日前，中央發(fā)布《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》，其中明確提及：
穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。健全地方稅體系，調(diào)整完善地方稅稅制，培育壯大地方稅稅源，穩(wěn)步擴(kuò)大地方稅管理權(quán)。
這是繼2018年和2019年寫入政府工作報(bào)告之后，房地產(chǎn)稅再次進(jìn)入中央權(quán)威文件。
這意味著，立法是大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)稅一定會(huì)來(lái)。但“穩(wěn)妥推進(jìn)”四字，說(shuō)明落地恐怕不會(huì)那么快。
那么， 房地產(chǎn)稅何時(shí)會(huì)到來(lái)？
01
房地產(chǎn)稅，一直都是熱門話題。
早在2013年，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”就已出現(xiàn)在權(quán)威文件。2017年，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”成為熱門話題，2018年和2019年兩次進(jìn)入政府工作報(bào)告，這一次再次現(xiàn)身權(quán)威文件。
事實(shí)上，房地產(chǎn)稅開征，早已萬(wàn)事俱備。
正如《全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)》一文所言，房地產(chǎn)稅要想順利開征，必須滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)等前提。如今這些舉措都已陸續(xù)落地，房地產(chǎn)稅開征只剩時(shí)間問(wèn)題。
技術(shù)不是問(wèn)題，推進(jìn)路徑也早已明晰。
早在幾年前，有關(guān)負(fù)責(zé)人就明確表示：
房地產(chǎn)稅立法，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”12字原則進(jìn)行推進(jìn)。
立法先行，說(shuō)的是房地產(chǎn)稅必須歷經(jīng)草案起草、征求意見(jiàn)、人大立法、審議通過(guò)、落地執(zhí)行等法定程序，不會(huì)突然襲擊，不會(huì)貿(mào)然開征，必定給社會(huì)留足緩沖空間。
而充分授權(quán)和分步推進(jìn)，則意味著房地產(chǎn)稅可能不會(huì)全國(guó)一盤棋，也不會(huì)一刀切全部征收，可能會(huì)拿部分一二線熱門城市進(jìn)行試點(diǎn)。
前不久，深圳因房?jī)r(jià)問(wèn)題引發(fā)社會(huì)熱議，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門就曾明確表示或?qū)?strong>“考慮房地產(chǎn)稅”：
對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，深圳準(zhǔn)備了很多手段。比如在交易環(huán)節(jié)，對(duì)高價(jià)房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化；在持有環(huán)節(jié)，我們接下來(lái)也可以考慮房地產(chǎn)稅的問(wèn)題。
可以說(shuō)，社會(huì)共識(shí)有之，技術(shù)儲(chǔ)備有之，立法原則有之，地方需要也有之……萬(wàn)事俱備，房地產(chǎn)稅為何沒(méi)能迅速落地。
02
畢竟，房地產(chǎn)稅牽一發(fā)而動(dòng)全身。
是否開征房地產(chǎn)稅，不僅是技術(shù)問(wèn)題，也不只是立法問(wèn)題，而是關(guān)乎一系列的利益博弈，關(guān)乎房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的大環(huán)境。
從根本上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅，最主要的作用并非降房?jī)r(jià)，而是為地方政府開辟新稅源，以取代日漸枯竭的賣地收入。
畢竟，房地產(chǎn)稅，是未來(lái)地方政府的主要稅收來(lái)源之一，當(dāng)樓市從黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代，賣地收入日益收縮，住房整體接近過(guò)剩狀態(tài)，房地產(chǎn)稅的迫切性越來(lái)越強(qiáng)。
房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，雖然不是為房?jī)r(jià)而來(lái)，但勢(shì)必影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然會(huì)遭受一些群體或明或暗的抵觸。
房地產(chǎn)稅是持有稅，只要有房就要長(zhǎng)期繳稅。即使每年稅率只有1個(gè)點(diǎn)，累計(jì)下來(lái)也不是一筆小成本，這就與個(gè)稅、契稅、增值稅這種交易時(shí)才會(huì)產(chǎn)生的一次性稅費(fèi)，形成懸殊對(duì)比。
更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)稅至少將會(huì)影響近半家庭，這背后充滿著復(fù)雜的利益博弈。
根據(jù)《央行最新調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭七成財(cái)富都是房產(chǎn)，住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
退一步講，假設(shè)一套房的剛需家庭可以免征，那么房地產(chǎn)稅覆蓋的家庭比例也高達(dá)41.5%，影響范圍之大，可見(jiàn)一斑。
03
回到當(dāng)下，房地產(chǎn)稅開征，還需要穩(wěn)定的樓市環(huán)境。
通過(guò)這幾年的輿論效應(yīng)不難看出，樓市越是高漲之時(shí)，房地產(chǎn)稅的呼聲就越高，來(lái)自官方的各種表態(tài)也就越密集。
相反，樓市越是橫盤乃至存在下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)稅的聲音就越少，基調(diào)也就更為穩(wěn)重。
這種現(xiàn)象很好理解。畢竟，房地產(chǎn)稅是為厘清土地房地產(chǎn)稅費(fèi)體系、為地方政府開辟新稅源，而非降房?jī)r(jià)，而為保證征收效益最大化，也要防止樓市出現(xiàn)明顯波動(dòng)。
一言以蔽之，房地產(chǎn)稅開征，時(shí)機(jī)很重要。
如果經(jīng)濟(jì)下行壓力未能得到有效緩解，樓市下行周期進(jìn)一步延長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)日益放大，房地產(chǎn)稅推出的時(shí)間可能還會(huì)推遲。
相反，如果樓市再度轉(zhuǎn)熱，居民杠桿率進(jìn)一步攀升，金融風(fēng)險(xiǎn)隨之而增加，那么房地產(chǎn)稅的推進(jìn)有望加速。
無(wú)論如何，推進(jìn)房地產(chǎn)稅都是大勢(shì)所趨，唯一的懸念只是時(shí)間。
