王慶華逛街時收到的關(guān)于乳山海景房宣傳單。
面朝大海卻沒有春暖花開，王慶華的海景房夢碎了。
在花200元被組織去山東威海乳山市看海景房后，來自西安的她自稱被“脅迫”支付25萬元購買了一套40平米海景房，銷售經(jīng)理承諾可“售后包租”，每年4萬元租金。
購房后未見到租金，王慶華將房產(chǎn)公司訴至法庭。法院一審認定合同未約定“售后包租”事宜，判決她敗訴。上訴后，二審法院維持了原判。
王慶華的遭遇并非孤例。
乳山市房產(chǎn)管理部門相關(guān)負責(zé)人曾介紹說：“為了吸引購房者的眼球，他們（開發(fā)商）抓住購房者心理，故意夸大銀灘當(dāng)?shù)亟煌ā⑨t(yī)療、購物等條件，甚至以返本銷售、返租等違法形式誘導(dǎo)消費者，從而達到交易的目的?！?
至今，在網(wǎng)上檢索“乳山看房團”關(guān)鍵詞仍會出現(xiàn)一種戲劇性現(xiàn)象：一方面是大量“看房客”投訴遭到“陷阱、強賣、被騙”的網(wǎng)帖，另一方面是房產(chǎn)中介“一線看海、怡人宜居、升值潛力”的廣告。
200元去乳山看海景房
二審敗訴后，王慶華回過頭來看這一年來的“折騰”，懊惱不已。
2019年6月25日，陜西西安市民王慶華逛街時被手拿宣傳單的五六個年輕小伙攔住，對方說山東乳山市的銀灘被稱為“東方夏威夷”，很多外地人在那里搶購海景房?！?00塊錢三天兩夜，就當(dāng)去那邊玩?！毙』飩儤O力推薦。
看著宣傳單上“遠離霧霾，尋找藍天白云；面朝大海，春暖花開”字樣，讓這位44歲的中年女人王慶華動了心。
同年7月6日，王慶華和全國各地不同口音的“看房客”來到乳山。一路上，工作人員將她們看得很緊，不允許私下交流，一對一跟著。
乳山銀灘圖。來源：乳山市政府官網(wǎng)。
在海邊逗留半小時后，工作人員將王慶華她們帶到了銀灘“悅瀾灣”房產(chǎn)售樓處。王慶華回憶，售樓處工作人員帶著她們參觀了樣板間和一套70平米、50平米房子，稱購房后如果不入住可以交給他們出租，“每年4萬元租金，一次性簽十年合同，三年12萬元租金從總房款中扣除?！?
王慶華說，當(dāng)時銷售人員看她有些猶豫，又說每平米再優(yōu)惠一千元，除了可以“售后包租”，以后去海南、天津等房產(chǎn)公司旗下樓盤還可以有30天自住權(quán)，“全國置換、免費居住”。
在一個個優(yōu)惠條件下，王慶華放下了戒心，當(dāng)場付款25萬余元（含1萬元團購金）購買了一套70平米房子。王慶華稱，當(dāng)時對方念了合同條款，她被對方一群人游說得頭暈眼脹，沒細看就直接簽了字。
大乳山濱海旅游度假區(qū)。來源：乳山市政府官網(wǎng)。
簽完字，對方?jīng)]給她合同，稱還需要“完善”，隨后才能給她。
付了款，王慶華他們被拉到距離售樓處26公里的另一家酒店入住。夜深人靜，王慶華越想越覺得“上了當(dāng)”，第二天天還沒亮，她就悄悄跑到售樓處要求退房款。
房款沒退成，王慶華說，最后雙方協(xié)商，她換成一套40平方米房子，前一日繳納的房款抵在這套房子總價中。
返回西安后，王慶華多次催促，銷售方“威海辰遠置業(yè)有限公司（下稱“辰遠置業(yè)”）才通過圖片的形式將合同發(fā)給她。
但合同第二十四條規(guī)定，銷售方承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取“售后包租”或“變相售后包租”的形式銷售未竣工商品房。
合同第二十四條規(guī)定，銷售方承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取“售后包租”或“變相售后包租”的形式銷售未竣工商品房。
王慶華覺得被騙了，協(xié)商未果將銷售方辰遠置業(yè)和帶她去看房的中介“西安洪冠德要房產(chǎn)營銷策劃有限公司”訴至乳山法院。
王慶華訴稱，自己認購的是“悅瀾灣”小區(qū)，與辰遠置業(yè)簽訂的也是“悅瀾灣商品房認購書”，但實際該小區(qū)名叫“聞濤美域”；辰遠置業(yè)存在“售后包租”的違法行為，更未按合同約定在合同簽訂合同之日起30天內(nèi)進行登記備案。她訴請解除買賣合同，對方返還已繳納的250247元房款（含1萬元團購金）。
“辰遠置業(yè)”則辯稱，帶王慶華看房的場所、出具的收據(jù)都為“聞濤美域”，且認購書上也已經(jīng)載明這一點。至于未備案的情況，可隨時登記備案。
該案爭執(zhí)的焦點為：王慶華和辰遠置業(yè)簽訂的買賣合同應(yīng)否予以解除；王慶華是否有權(quán)要求辰遠置業(yè)返還購房款并賠償損失。
乳山法院審理后認為：“悅瀾灣”即“聞濤美域”，這一點在雙方簽訂的認購書備注中已明確注明；至于王慶華主張的辰遠置業(yè)在售房過程中存在“售后包租”的違法行為，合同中未約定此事，且王慶華在接受房產(chǎn)后是否出租系其自愿行為。
最終，乳山法院駁回了王慶華的訴請。敗訴后，王慶華向威海中院提起上訴。今年11月3日，威海中院審理后駁回了王慶華的上訴請求，維持原判。
威海市政府官網(wǎng)有購房者稱在“悅瀾灣”購房，被承諾可“售后包租”。
糾紛背后的“售后包租”承諾
根據(jù)王慶華的說法，在整個過程中，最終讓她付款購房的，是來自售樓處工作人員的承諾：“躺在家就可以拿錢花”，可以“售后包租”。買房時對方口頭有承諾，可她付款后，合同上卻寫著不會“售后包租”。
王慶華稱，當(dāng)時售樓處工作人員為了讓自己相信可以“售后包租”，給她出示了一份未簽字蓋章的“房屋委托經(jīng)營管理合同”。
澎湃新聞記者注意到，該合同注明，“悅瀾灣”小區(qū)委托給威海一家養(yǎng)老服務(wù)公司使用，租期10年。前三年，養(yǎng)老服務(wù)公司每年支付居所總價15%作為收益；后七年，每一年養(yǎng)老服務(wù)公司凈利潤的60%，根據(jù)居所總面積算出單個居所收益支付當(dāng)年收益。
“售后包租”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣給購房者，然后在一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己承租該商品房或者代購房者出租該商品房，所得租金歸購房者所有。
我國《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取‘售后包租’或者‘變相售后包租’的方式銷售未竣工商品房”。之后的幾年時間里，國家發(fā)改委、住建部又數(shù)次發(fā)布通知，強調(diào)期房“售后包租”違規(guī)。
據(jù)乳山市政府官網(wǎng)信息，至少自2009年開始，乳山市政府就提出要嚴(yán)厲打擊承諾“售后包租、返本銷售”的違法違規(guī)行為。
2016年1月，乳山市委發(fā)布的關(guān)于巡視整改情況的通報提到，一些房地產(chǎn)公司和房產(chǎn)中介為了達到銷售目的，不擇手段，對房地產(chǎn)項目虛假宣傳、夸大宣傳；以“售后包租”為幌子欺詐消費者，同消費者簽訂《商品房買賣合同》后，實際交房與合同約定的內(nèi)容不符而產(chǎn)生消費糾紛。
不過，在明文規(guī)定和監(jiān)管嚴(yán)打之下，當(dāng)?shù)匾廊淮嬖凇笆酆蟀狻钡默F(xiàn)象。澎湃新聞記者注意到，在威海市政府官網(wǎng)、人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板就有購房者稱，在“悅瀾灣”購房，被承諾可“售后包租”。
今年5月6日，有購房者在威海市人民政府官網(wǎng)投訴，自己在2019年10月被帶去乳山的“悅瀾灣”看房，銷售經(jīng)理告訴他，買房后可以“無憂托管，包租返租”，每年返總房款的5％，約4萬元。
“銷售跟樓盤負責(zé)人的引誘誤導(dǎo)下我交了5萬的定金跟1萬的優(yōu)惠券”，該購房者稱，事后他才知道“售后包租”行為違規(guī)，求助追回這筆錢。
此外，公開的文書案例和媒體報道，也顯示乳山房產(chǎn)市場存在“售后包租”的現(xiàn)象。
一份公開的裁判文書顯示，2018年4月25日，余梅與“富大房地產(chǎn)公司”簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套83平米房子，同一年10月27日支付了743444元的總價款。付款后，雙方再次簽訂《房屋委托經(jīng)營管理合同》，余梅將房子委托給富大房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理，托管期為四年當(dāng)中的44個月。據(jù)合同，房屋托管期間富大房地產(chǎn)公司四年支付余梅租金為總房款的22%。
但此后，富大房地產(chǎn)公司并未支付租金。其辯稱，房子總價90多萬元，而不是余梅認為的74萬元，余梅支付的房款已經(jīng)是90多萬元減去租金部分。余冬梅解釋，商品房買賣合同的日期系“倒填”，富大房地產(chǎn)公司直至2019年8月份才將該合同交付給她，她一直認為房屋總價為90多萬元。
乳山法院審理后認為，余梅已在認購書中手寫注明“托管四年租金已抵房款”，后又在簽署委托經(jīng)營管理合同保證書中簽字，確認已收到托管經(jīng)營的返利租金227940元，且承諾將涉案房屋交由他人租賃經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)認定涉案商品房買賣實際是一種商品房“售后包租”行為。
《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取“售后包租”或者“變相售后包租”的方式銷售未竣工商品房，但涉案商品房在出售時系現(xiàn)房，并非未竣工的商品房，故“售后包租”行為并不違反上述規(guī)定。
最終，乳山法院駁回了余梅的訴請。在余梅上訴后，威海中院依舊維持原判。
不過，相比于王慶華、余梅與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“售后包租”糾紛，李泰則在拿到部分“售后包租”租金后與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鬧上法庭。
裁判文書顯示，李泰在“威海廣澳旅游投資有限公司”處購買了一套其開發(fā)的商鋪，總房款913900元，簽合同時交了首付款463900元。購房后，雙方簽訂“售后包租”合同書，約定租期自2011年7月1日起至2021年6月30日止，十年時間廣澳旅游投資有限公司向李泰每年支付總價款8%的租金。
但李泰在收取4年租金190881元（拖欠101393.40元）后，威海廣澳旅游投資有限公司不再支付租金，稱雙方簽訂的“售后包租”合同違反相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效，主張解除“售后包租”合同。
對于開發(fā)商的“自證違規(guī)”行為，雙方鬧上法庭。經(jīng)歷一審、二審后，最終威海中院維持一審判決，威海廣澳旅游投資有限公司給付李泰剩余租金539991元。
針對開發(fā)商“自證違規(guī)”這一點，在澎湃新聞記者梳理的多個案件中，法院在審理時均認定，前述《辦法》系原建設(shè)部發(fā)布的部門規(guī)章，不屬于法律、行政法規(guī)，且雙方訂立合同不存在非法目的，故合同有效。開發(fā)商以自身違反該《辦法》為由主張合同無效不成立有違誠實信用原則，法院不予支持。
“看房團”亂象
在這些糾紛背后，則是外地“看房團”存在的亂象。
澎湃新聞記者注意到，為了吸引這些外地房客，其他城市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會進行“代銷”獲利。
一份公開的裁判文書曾披露外地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為乳山海景房“代銷”的獲利情況。在該起糾紛案中，北京琳軒閣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與乳山松海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系代銷關(guān)系，代為銷售坐落于銀灘旅游度假區(qū)的“聞鶯苑”小區(qū)房產(chǎn)。根據(jù)提成，業(yè)務(wù)員介紹成交量三套房產(chǎn)，傭金按照總價款12%結(jié)算。
對于12%的傭金，一位在某大型房產(chǎn)企業(yè)的工作人員告訴澎湃新聞，業(yè)內(nèi)一般按4‰、5‰已經(jīng)算是高提成，12%的傭金屬于“暴利”。
2019年，《第一財經(jīng)》在乳山調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海景房主打“養(yǎng)老”概念，在北京、上海、天津等大城市進行撒網(wǎng)式的宣傳。海景房銷售團隊在當(dāng)?shù)亟M織看房團，用免費旅游為噱頭，用大巴車一輛一輛地把潛在購房者拉到海景房的售樓處。
今年10月，有媒體報道“男子跟團免費游被強制購房”。乳山市調(diào)查后通報，姚某某于參加了“看房團”來乳山考察，并自愿購房，限制自由、強制買房等情況均不屬實。針對此事，《南方日報》評論稱，雖然買賣房產(chǎn)是你情我愿，但消費者覺得“上當(dāng)”的情況再三出現(xiàn)，政府有必要進一步查證，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)是否確實存在不公平交易，如有則應(yīng)給予相應(yīng)懲處——所謂不公平，不只是強迫交易，還有故意隱瞞重要交易信息、不正當(dāng)勸誘等模式。
乳山市房產(chǎn)管理部門相關(guān)負責(zé)人曾這樣表示：“執(zhí)法檢查中我們發(fā)現(xiàn)一些乳山銀灘海景房銷售中介抓住監(jiān)管空白，將機構(gòu)設(shè)置在北京、上海等地，為了吸引購房者的眼球，他們抓住購房者心理，故意夸大銀灘當(dāng)?shù)亟煌?、醫(yī)療、購物等條件，甚至以返本銷售、返租等違法形式誘導(dǎo)消費者，從而達到交易的目的?！?
乳山市政府網(wǎng)站今年9月發(fā)布的一篇《定位、物業(yè)、配套齊轉(zhuǎn)變 銀灘海景房既有海景又有前景》的文章中，講述了乳山海景房的發(fā)展過程，并看好未來海景房的前景：“自20世紀(jì)90年代初開始，乳山銀灘便確立了以房地產(chǎn)業(yè)拉動區(qū)域經(jīng)濟高速增長的發(fā)展思路。一時間，銀灘沿海一線塔吊林立群樓競起，隨著房產(chǎn)代理商在全國各地布子設(shè)點和立體轟炸式的宣傳推銷，‘銀灘海景房’賣遍了大江南北。”
塔吊下的多棟爛尾別墅。來源：中國房地產(chǎn)報。
群樓競起的海景房背后，則是大量的空置和銷售萎縮。而對于空置，前述文章分析原因稱主要有這樣幾種情況：有的業(yè)主單純因旅游度假購房，每年會來銀灘短住一段時間，其余時間在工作的城市生活；有的業(yè)主相中了銀灘的自然環(huán)境，為了退休養(yǎng)老而購房，由于沒到退休年齡，或者退休后無法離開居住地，造成了短期閑置；有的業(yè)主為了投資，沒有購房居住的打算，造成長期閑置。
（為保護當(dāng)事人隱私，文中李泰、余梅為化名。）
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