取消短租，強(qiáng)制長(zhǎng)租；又租又送，名租實(shí)售；隱瞞屬性，高價(jià)出售；收益歸屬，糾纏不清，糾紛纏身的人防車(chē)位成了人煩車(chē)位
產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家，所有權(quán)歸誰(shuí)？實(shí)踐中各有各的做法，更多地方?jīng)]有明確規(guī)定
人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬與權(quán)責(zé)分配，應(yīng)盡快從法律層面加以規(guī)范明確，相關(guān)職能部門(mén)需發(fā)揮引導(dǎo)作用，維護(hù)市場(chǎng)秩序
文 |《瞭望》新聞周刊記者
陜西西安，一個(gè)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的人防車(chē)位必須要花22萬(wàn)元長(zhǎng)租20年，開(kāi)發(fā)商口頭承諾“租20年贈(zèng)送50年”；福建泉州，在未告知業(yè)主的情況下，以普通車(chē)位價(jià)格“售賣(mài)”人防車(chē)位；四川成都，人防車(chē)位租金到底歸誰(shuí)，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂……
人防車(chē)位指的是依人民防空法的要求，在各小區(qū)人防空間設(shè)置的停車(chē)位。在車(chē)多位少的情況下，利用小區(qū)人防空間為小區(qū)居民設(shè)置停車(chē)位的做法十分普遍，在一定程度上緩解了停車(chē)難。但近年來(lái)，人防車(chē)位因頻繁引發(fā)糾紛，變成了人煩車(chē)位。
記者在陜西、福建、四川、安徽等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于人防車(chē)位所有權(quán)歸屬不清，容易引發(fā)4類(lèi)糾紛：取消短租，強(qiáng)制長(zhǎng)租；又租又送，名租實(shí)售；隱瞞屬性，高價(jià)出售；收益歸屬，糾纏不清。
人防車(chē)位遭遇四類(lèi)糾紛
人防車(chē)位看起來(lái)與普通商品車(chē)位無(wú)異，但由于其依法屬于人民防空工程，在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)方面有限制性規(guī)定。而有的開(kāi)發(fā)商為了牟利，在人防車(chē)位租賃交易上動(dòng)手腳，易引發(fā)糾紛。
取消短租，強(qiáng)制長(zhǎng)租。今年4月底，陜西省西安市華龍?zhí)页乔锪衷沸^(qū)開(kāi)發(fā)商單方面取消臨時(shí)停車(chē)、包月停車(chē)并對(duì)車(chē)位加鎖，要求小區(qū)業(yè)主只能選擇長(zhǎng)期租賃，價(jià)格為22萬(wàn)元，合同期限20年，還口頭承諾“租20年送50年”，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿(mǎn)。
“開(kāi)發(fā)商用各種方式逼業(yè)主長(zhǎng)期租賃，實(shí)際上是變相高價(jià)銷(xiāo)售沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的人防車(chē)位?！睒I(yè)主李先生說(shuō)，小區(qū)住戶(hù)此前通過(guò)多渠道反映問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商同意短租，租金從過(guò)去的每月350元漲至500元，但對(duì)比市場(chǎng)行情，小區(qū)車(chē)位從硬件到服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)價(jià)位。
又租又送，名租實(shí)售。安徽省阜陽(yáng)市某小區(qū)業(yè)主告訴記者，開(kāi)發(fā)商以承諾“長(zhǎng)租20年送50年”這種“名租實(shí)售”的方式誘導(dǎo)業(yè)主。業(yè)內(nèi)人士分析，該行為已違反相關(guān)條例?！栋不帐∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，建設(shè)單位不得將停車(chē)位出售、附贈(zèng)；出租的，租賃期限不得超過(guò)三年。
隱瞞屬性，高價(jià)出售。福建省泉州市德化縣某小區(qū)，有100多名業(yè)主在不知情的情況下，以當(dāng)?shù)厣唐奋?chē)位的價(jià)格從該小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了人防車(chē)位，目前面臨辦不了產(chǎn)權(quán)證的情況，蒙受經(jīng)濟(jì)損失。
收益歸屬，糾纏不清。因?yàn)槿朔儡?chē)位收益歸屬問(wèn)題，四川省成都市西體奧林花園小區(qū)開(kāi)發(fā)商和全體業(yè)主對(duì)簿公堂。法院一審判決認(rèn)為，訴爭(zhēng)人防車(chē)位（車(chē)庫(kù)）并非原告（開(kāi)發(fā)商）專(zhuān)有，其系全體業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商不服判決提出上訴，目前該案正在進(jìn)行二審。專(zhuān)家介紹，此類(lèi)案件數(shù)量呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
所有權(quán)到底歸誰(shuí)
人防車(chē)位為何糾紛纏身？多位受訪(fǎng)專(zhuān)家認(rèn)為，根源在于其所有權(quán)問(wèn)題尚缺少統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定。
人民防空法起草人之一、國(guó)家人防辦原副主任王勝利說(shuō)，人民防空法規(guī)定“人防是國(guó)防的組成部分”，物權(quán)法則規(guī)定“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有”。由此來(lái)看，開(kāi)發(fā)商修建的法定義務(wù)內(nèi)的人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國(guó)家所有。
產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家，所有權(quán)歸誰(shuí)？實(shí)踐中各有各的說(shuō)法和做法，更多城市沒(méi)有明確規(guī)定。北京德恒（深圳）律師事務(wù)所郭靂律師說(shuō)，被用作人防車(chē)位等人防工程的所有權(quán)歸屬，當(dāng)前法律并未統(tǒng)一、明確地規(guī)定，各地理解不同，做法也不一樣。
一種做法，可銷(xiāo)售、可買(mǎi)賣(mài)，所有權(quán)可歸業(yè)主。重慶市住建委今年出臺(tái)通知，規(guī)定商品房配套車(chē)位（含人防車(chē)位）在取得商品房預(yù)售許可或依法進(jìn)行首次登記后，可按照規(guī)定進(jìn)行租賃和銷(xiāo)售。
另一種做法，不可買(mǎi)賣(mài)，所有權(quán)可歸開(kāi)發(fā)商。上海市規(guī)定，國(guó)家投資的人防工程用作車(chē)位，不能辦理產(chǎn)權(quán)證，不能買(mǎi)賣(mài)。“結(jié)建”（結(jié)合城市新建民用建筑修建）人防工程的人防車(chē)位所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商可以登記為產(chǎn)權(quán)人，也可將其出售給業(yè)主并辦理使用權(quán)證。
還有一種做法，不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃，所有權(quán)歸國(guó)家。山東濟(jì)南規(guī)定經(jīng)依法批準(zhǔn)“結(jié)建”的人防工程，所有權(quán)屬于國(guó)家。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃。
所有權(quán)歸屬不清，收益歸屬也成了問(wèn)題。人民防空法規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。人防車(chē)位的投資者是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主？記者發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)對(duì)這一問(wèn)題未有明確規(guī)定，司法判斷也不盡相同。
有的地方認(rèn)為收益歸業(yè)主。在四川成都西體奧林花園小區(qū)一起訴訟中，成都市金牛區(qū)人民法院一審判決認(rèn)為，訴爭(zhēng)的人防工程作為小區(qū)的配套建設(shè)項(xiàng)目，其建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)虢ㄔO(shè)總成本，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，投資主體就由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槿w業(yè)主，收益當(dāng)歸全體業(yè)主所有。
但也有不同聲音。福建省高級(jí)人民法院、廣州市中級(jí)人民法院曾在此類(lèi)訴訟判決書(shū)中表示：業(yè)主雖然出資購(gòu)買(mǎi)房屋，但不能理所當(dāng)然地轉(zhuǎn)化成對(duì)人防工程進(jìn)行投資。
北京安博（成都）律師事務(wù)所主任陳軍說(shuō)，判決不同是因?yàn)榉蓪?duì)“開(kāi)發(fā)商將房屋出售給購(gòu)房者后投資人是否必然變更及變更條件”并未清晰規(guī)定。另外，業(yè)內(nèi)人士表示，多地人防車(chē)位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和長(zhǎng)期租賃，沒(méi)有統(tǒng)一稅收征管辦法，因此難以合規(guī)銷(xiāo)售和租賃。
成都西體奧林花園小區(qū)的人防車(chē)位，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主為人防車(chē)位租金歸誰(shuí)而對(duì)簿公堂
破解糾紛應(yīng)厘清權(quán)屬關(guān)系
為了有效維護(hù)各方合法權(quán)益，多位人防部門(mén)工作人員和受訪(fǎng)專(zhuān)家認(rèn)為，提升人防車(chē)位使用效能，應(yīng)盡快從法律規(guī)范層面，明確相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬與權(quán)責(zé)分配。記者了解到，國(guó)家人防辦已于去年啟動(dòng)相關(guān)規(guī)范的修訂工作。
“誰(shuí)是人防工程投資人”需進(jìn)一步明確，才能保障權(quán)益歸屬清晰可控。陳軍認(rèn)為，明確誰(shuí)是投資人，需綜合考量開(kāi)發(fā)商建設(shè)成本投入情況、舉證責(zé)任的分配等具體因素，立法應(yīng)明確“開(kāi)發(fā)商將房屋出售給購(gòu)房者后投資人是否變更、變更條件”等關(guān)鍵問(wèn)題。
現(xiàn)階段在法律不明確的情況下，政府職能部門(mén)可發(fā)揮引導(dǎo)作用，維護(hù)市場(chǎng)秩序。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)引導(dǎo)各住宅小區(qū)，明確車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)等建設(shè)費(fèi)用是否已分?jǐn)傔M(jìn)房屋銷(xiāo)售價(jià)內(nèi)，避免開(kāi)發(fā)商二次收費(fèi)。
消費(fèi)者應(yīng)明確人防車(chē)位的權(quán)屬關(guān)系，不可盲目交易。西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為，消費(fèi)者往往對(duì)人防車(chē)位權(quán)屬關(guān)系不了解，開(kāi)發(fā)商為了牟利易打擦邊球，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，引導(dǎo)出租方與承租方合法交易，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序。
除了明確人防車(chē)位的法律屬性，郭靂建議，消費(fèi)者還應(yīng)了解小區(qū)人防車(chē)位的租賃買(mǎi)賣(mài)政策，并咨詢(xún)當(dāng)?shù)厝朔阑虿粍?dòng)產(chǎn)交易主管部門(mén)加以確認(rèn)，避免遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
交易價(jià)格方面，楊東朗表示，車(chē)位租賃屬于市場(chǎng)定價(jià)、雙方協(xié)商行為，業(yè)主可通過(guò)成立業(yè)委會(huì)提高協(xié)商能力，維護(hù)自身合法權(quán)利?！?/p>
（采寫(xiě)記者：李倩薇 張斌 鄭鈞天 雷肖霄）
