特別策劃:悸動(dòng)的環(huán)京樓市
在經(jīng)歷了多輪一體化的炒作以及調(diào)控帶來的斷崖式下跌后，環(huán)京樓市近期消息不斷，是觸底反彈還是波動(dòng)下行？銷售們口中的未來在哪里？所謂利好的作用又有多大？北京商報(bào)《新北京樓市周刊》從本期開始，推出《悸動(dòng)的環(huán)京樓市》系列報(bào)道，帶您探訪環(huán)京樓市。
“最嚴(yán)限購令”讓環(huán)京樓市迅速降溫，大廠樓市也未能幸免。然而在限購依然持續(xù)的當(dāng)下，大廠樓市卻并不平靜。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商利用納稅來規(guī)避限購政策，讓大廠這個(gè)曾經(jīng)經(jīng)歷樓市輝煌的小縣城再次煥發(fā)新的活力。除此之外，大廠部分新開樓盤打出了“能夠解決購房資質(zhì)”的宣傳推介，高懸的限購政策，在他們眼中形同虛設(shè)，人們不禁要問大廠限購要解除了？
“貼心”服務(wù)
本輪降溫并沒有阻擋住購房客的熱情。位于廊坊大廠區(qū)域內(nèi)的一處銷售樓內(nèi)，樓盤銷售人員和購房者三三兩兩圍坐，即便不是周末，來看房的人也沒有斷過。自“最嚴(yán)限購令”讓環(huán)京樓市迅速降溫后，大廠樓市在近期又活躍起來。當(dāng)?shù)貥潜P也紛紛推出草簽合同、協(xié)助辦理三年納稅、底單更名等各種“貼心”服務(wù)。
“現(xiàn)在是入市大廠的最好時(shí)間點(diǎn)，限購之后大廠房價(jià)‘腰斬’，目前已經(jīng)有了上升趨勢。”聽聞看房人李瀟（化名）一行有購房意愿，大廠潮白河孔雀城的銷售人員極力勸說要盡快定下來。據(jù)該銷售人員介紹，大廠房價(jià)最高的時(shí)候能達(dá)到3.3萬元/平方米，而如今房價(jià)雖然稍有回升，但也僅僅只有1.7萬元/平方米，下降近一半，按目前趨勢，大廠房價(jià)肯定要漲，越晚越吃虧。
房價(jià)腰斬，對(duì)于必須在大廠置業(yè)的購房人群來說，無疑是一個(gè)好消息。然而房價(jià)下跌的背后，卻被戴上了限購的“緊箍”，把眾多沒資質(zhì)的購房者拒之門外，李瀟便是門外看客中的一員。對(duì)于不具備購房資質(zhì)是否能在大廠購房，銷售人員直言：“沒有資質(zhì)沒關(guān)系，大部分來看房的人都沒有資質(zhì)，這個(gè)我們有辦法解決。”
根據(jù)此前發(fā)布的限購政策，只有具備大廠戶籍，或在大廠當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納三年的社保、納稅，才有資格購買住房。
對(duì)于李瀟的疑惑，銷售人員解釋：“限購政策目前有戶籍、社保、納稅三個(gè)要求，只要滿足上述任何一個(gè)要求就可以。其中納稅最好解決，對(duì)購房者也沒有任何影響，只要納稅三年就能獲得購房資質(zhì)?！?/p>
“如果有朋友在大廠這邊開公司，掛靠一下就可以了?！变N售人員向李瀟明確，相關(guān)辦理費(fèi)用在6000-8000元，完稅記錄滿三年后就能正式網(wǎng)簽。
路勁陽光城以及早安北京也采用同樣的“套路”。幾家的銷售人員均表示，購房者如確定購房意向，可先行與開發(fā)商簽訂一份草簽合同，因?yàn)槿昙{稅還沒完成，無法進(jìn)行網(wǎng)簽，所以購房者只能選擇全款購買或在規(guī)定時(shí)間分期付款，一般給的期限在一到兩年內(nèi)。就外地購房者擔(dān)心的資質(zhì)受限問題，開發(fā)商可以找第三方公司為購房者代辦個(gè)稅順繳業(yè)務(wù)，購房者只需與代辦機(jī)構(gòu)簽署一份證明本人在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯木蜆I(yè)協(xié)議，并在未來三年時(shí)間內(nèi)按月繳納個(gè)稅，納稅時(shí)間滿三年且保證無斷繳后，即可獲得大廠購房資質(zhì)，從而繞過限購，順利進(jìn)行網(wǎng)簽。
草簽合同是否具備法律效應(yīng)？三年內(nèi)如果發(fā)生變故又該如何？當(dāng)李瀟問及上述問題時(shí)，銷售人員卻緘口不言，只是一味地說，完全不需要擔(dān)心，出現(xiàn)任何問題開發(fā)商都會(huì)幫著解決。另有銷售人員壓低聲音告訴李瀟：“限購政策還能維持多久這個(gè)都說不好，一旦提前解除，連稅都不用繳了?！?/p>
針對(duì)外來投資客群，大廠的開發(fā)商也給出了“貼心”服務(wù)。數(shù)個(gè)銷售人員稱，三年納稅期間，每年有一次“置換”的機(jī)會(huì)，如購房者有買賣的意愿，短期交易不是問題，在草簽合同上換個(gè)名而已。“房價(jià)漲，可轉(zhuǎn)手；房價(jià)穩(wěn)，能得一套房。有什么可擔(dān)心的？”
“關(guān)門”不停業(yè)
在看房期間，記者注意到一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象。大廠的新房售樓處留給看房客一次“探秘”的機(jī)會(huì)，要么售樓處不掛牌、要么售樓處已經(jīng)改換地方，更有甚者售樓處直接處于關(guān)閉狀態(tài)……
以路勁陽光城為例，記者一行到達(dá)現(xiàn)場后，售樓處正處于關(guān)閉狀態(tài)，儼然一副樓盤售罄的樣子，但在其周圍卻三五成群站著該樓盤的銷售人員。因地處偏僻，再加上“寧錯(cuò)過、勿放過”的準(zhǔn)則，每一個(gè)到達(dá)該區(qū)域的“外人”，都被認(rèn)定是潛在的購房客戶。
當(dāng)記者及李瀟一行表達(dá)購房意愿后，路勁陽光城的銷售人員從售樓處右側(cè)的一條羊腸小道，走后門把記者一行帶進(jìn)售樓處。寬敞大氣的售樓處，看房效果極佳，也更能激起買房的欲望。但銷售人員口中，奢華背后卻要“低調(diào)”行事。
對(duì)于為何關(guān)閉售樓處，銷售人員透露，目前大廠的售樓處經(jīng)常有房管部門的執(zhí)法人員巡查，偶爾還有北京記者來暗訪，為躲避調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)，才出此下策。銷售人員直言，支撐大廠樓市的主要還是來自北京的客戶。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，開發(fā)商幫忙補(bǔ)繳三年納稅，這種回避限購的做法是一種違規(guī)手段，違背了現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控的要求。此外，如果在補(bǔ)繳納稅期間，國家政策發(fā)生變動(dòng)，例如把購房資格提到五年，又會(huì)出現(xiàn)新的問題。
“解套”存風(fēng)險(xiǎn)
在走訪期間，記者意外發(fā)現(xiàn)，除補(bǔ)繳三年納稅后可網(wǎng)簽外，在大廠還存在著能解決購房資質(zhì)，手持“尚方寶劍”的開發(fā)商。以大廠佳兆業(yè)悅峰為例，銷售人員直接承諾：“首付30%、能正常網(wǎng)簽、銀行批貸也很快，一直都按照正常的買房流程走，完全不需要擔(dān)心購房資質(zhì)問題?！?/p>
大廠的限購政策要解除了？為什么開發(fā)商能夠辦理購房資質(zhì)？購房資質(zhì)后期會(huì)不會(huì)有什么問題？這一系列問題，得到的回應(yīng)只有一句話：“放心買就完事了，能網(wǎng)簽還怕有啥問題？”
記者特別注意到，宣傳推介“能夠解決購房資質(zhì)”的多為大廠近期新開項(xiàng)目，包括佳兆業(yè)悅峰在內(nèi)的多家新開樓盤皆以“能解決購房資質(zhì)”作為最大賣點(diǎn)。
“不知道是不是大廠限購政策要解除了，反正能買到房就行?！币槐本┵彿空吒嬖V記者。記者了解到，在環(huán)京地區(qū)置業(yè)的購房者多抱著“過渡”的想法，新房市場能通過各種操作來“解套”，但大廠二手房如何解套則是一大難題。
有大廠中介人員告訴記者，現(xiàn)階段大廠二手房成交量并不樂觀，雖然二手房每平方米售價(jià)看似低于新房，但因交易時(shí)需繳納較高的稅費(fèi)，成交價(jià)相比新房實(shí)則沒有太大優(yōu)惠空間，而且二手房同樣面臨著限購的制約。此外，大廠二手房還面臨一個(gè)嚴(yán)重問題，就是好多房源沒有房產(chǎn)證?！叭绻舜诵诺眠^，二手房交易也未嘗不可，但前提是以信任為基礎(chǔ)，一旦房價(jià)上漲，雙方就有翻臉的風(fēng)險(xiǎn)?！敝薪槿藛T提醒稱。
記者在看房時(shí)也注意到，目前大廠在售二手房多為近幾年的新房，有的甚至從來沒人入住，與新房無異。這不禁讓人猜想，二手房的出清，是否也意味著曾經(jīng)的投資客忍痛“割肉”。北京商報(bào)樓市調(diào)查小組
