撰文 / 李逗
編輯 / 嵇國華
即便單價已經(jīng)來到令人咋舌的25萬元/平方米，看房的家長仍義無反顧、果斷秒殺。
2020年4月30號，西城區(qū)一紙教育改革文件，讓整個學區(qū)房市場又沸騰起來。
在教育資源稀缺的北京，西城的區(qū)位優(yōu)勢不用多說。對無數(shù)家長而言，擁有一套西城學區(qū)房，意味著買入了一張通往名校的車票。而在4月30號之后，這場單邊游戲的規(guī)則即將被打破。
按照新規(guī)，西城區(qū)將沿襲北京其他五城區(qū)的多校劃片政策，學區(qū)房不再鎖定單一學校，而是改為以電腦派位的方式分配學校，確定最終入校資格。
趕在7月31號政策實施之前，一些焦慮的家長們，迅速奔向了西城學區(qū)房的房屋中介，買到最后一張十拿九穩(wěn)的入場券。猶豫的永遠在猶豫，果斷的基本就在當天成交。
在北京之外的其他一線城市，多校劃片的教改政策也在不斷上演，在有限的教育資源之下，學區(qū)房的房價漲勢依然讓很多人追趕不及。
“多校劃片”的教改政策之下，上重點中小學校的資格，被分配給了電腦派位。有人暗喜，但更多人也開始擔心，靠買房就能上好學校的日子，可能一去不復返了。
圖/視覺中國
搶上最后一班車
“多校劃片”政策出臺后，西城區(qū)教委工作人員的電話幾乎天天被打爆。
“731之后，會實行全西城電腦派位么？”“731之后，XX學校會被劃出本片區(qū)么？”“長安街以北的小區(qū)，會被劃到長安街以南的學校么？”
這些大大的問號，縈繞在無數(shù)關(guān)注的家長心中。他們開始頻繁向西城區(qū)教委人員咨詢，以早日解除心中的疑問。2020年5月9號下午，一位持之以恒的家長接到西城教委人員的回電。不過，在得到了部分解答之余，教委人員口中的“應(yīng)該吧”、“這個不好說”，也讓家長看到了政策調(diào)整的不確定性。
2020年4月30號，北京市西城區(qū)教委的一紙文件，打破了西城學區(qū)房市場以往的平靜。文件規(guī)定，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應(yīng)登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。也就是說，如果在7月31日之前在西城買房落戶，還有機會上對口的名校。
作為北京教育強區(qū)，西城區(qū)云集了眾多重點中小學。這里曾經(jīng)創(chuàng)下了“11平米學區(qū)房賣出530萬元”，“半地下室學區(qū)房賣1050萬元”等紀錄。西城實施多校劃片的消息一出，唱衰學區(qū)房的聲音不絕于耳。
在外界眼里，這個象征中國教育最強堡壘的西城學區(qū)房，終于打開了一道裂痕。但實際情況來看， 學區(qū)房改革的實際推行之路要遠比想象中長很多。
西城區(qū)發(fā)布“多校劃片”之前，北京其他五區(qū)曾先后宣布多校劃片的城區(qū)。不過，從以往片區(qū)的實際執(zhí)行情況來看，多校劃片仍沒有實現(xiàn)全面推行，學區(qū)房、“擇校熱”現(xiàn)象在這些區(qū)域中仍然存在。
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以海淀區(qū)為例，海淀教委曾宣布，“2019年1月1日后，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學的，將實施多校劃片。”AI財經(jīng)社了解到，海淀區(qū)部分小區(qū)，如陽春光華家園、光大花園等小區(qū)均執(zhí)行雙學區(qū)，對口中關(guān)村三小及萬泉兩所小學，由業(yè)主自選任一學校。而朝陽區(qū)早于2017年6月份便宣布的多校劃片政策，在實際執(zhí)行過程中，也是以單校劃片為主。
即使如此，學區(qū)房政策的風吹草動，仍然牽動著父母們焦灼的心。在持有“孟母三遷”信念的家長眼里，教育大業(yè)不容閃失。西城“多校劃片”政策發(fā)布的第二天，不少家長迅速奔向了西城各個重點小學學區(qū)附近的房屋中介。
負責西城區(qū)房屋銷售的經(jīng)紀人李明表示，“僅五一假期，西城區(qū)基本上以1天10套的價格成交，一個是因為上架的房源多了，另一個也是看房的家長也多了”。
貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)進一步佐證了這一現(xiàn)象，五一期間，西城區(qū)交易量環(huán)比和同比增長均超過100%，成交套均面積61平方米，套均價格749萬，每平米均價超過12萬。其中，以金融街和德勝片區(qū)漲勢最為突出。學區(qū)房大量交易帶來的交易結(jié)構(gòu)變化，也使得區(qū)域成交價格呈現(xiàn)上浮態(tài)勢。
澆不滅的學區(qū)房熱情
北京之外，學區(qū)房改革早已在深圳推行已久。但與大眾預期不同的是，深圳教改調(diào)整不僅沒能拉低房價，反而讓學區(qū)房市場又經(jīng)歷了一輪暴漲。
早在2015年，深圳就在南山、福田、羅湖和鹽田小范圍內(nèi)試點“大學區(qū)制”。改革原理與北京的“多校劃片”性質(zhì)類似，試點區(qū)域的義務(wù)教育階段學生入學，家長可自愿在學區(qū)內(nèi)為孩子報讀2到3所學校，按志愿次序和積分高低依次錄取。
新規(guī)實施的這幾年里，學區(qū)房價格開始躥升。“整個深圳市場，這幾年來優(yōu)質(zhì)學區(qū)房的價格漲幅最大，成交也旺?！鄙钲诘囊幻慨a(chǎn)中介表示，僅看2020年的表現(xiàn)，學區(qū)房是趕在整體樓市火熱之前率先漲起來的，有的學區(qū)房漲幅甚至高達9成。
業(yè)內(nèi)對此并不感到意外。某深圳房企營銷總監(jiān)王曉麗表示，“深圳中小學人數(shù)和北京差不多，但是學校數(shù)量太少。再加上這兩年大量年輕人涌入深圳樓市，供需矛盾激化，學區(qū)房熱度自然降不下來。多校劃片雖然有利于片區(qū)房價均衡，但治標不治本，畢竟買了該區(qū)的住房，才有機會入讀相應(yīng)的學校。”
據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，2019年深圳的學位缺口或超過7萬個，僅福田、龍華、光明和龍崗四區(qū)的公共學位缺口就將達到2.2萬個。供需缺口加大下，學區(qū)房的價格逐漸走高。而在北上廣等一線城市，不斷上漲的學區(qū)房價格，成為了眾多家長趨之若鶩的投資對象。
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“很多人不理解，為什么要花1200萬買一套公立學校的學區(qū)房，而不去選擇一個一年學費20萬的私立學校。但其實你仔細算下就會發(fā)現(xiàn)，買了1200萬學區(qū)房的人，等到孩子畢業(yè)后，房子的價格也會漲起來，那個時候再轉(zhuǎn)手賣出去，可能會有個幾百萬收益，而私立學校學費，就只是一筆純消費了，肯定是買學區(qū)房更劃算?！币晃簧钲诜科笕耸勘硎尽?/p>
在北上深等一二線城市，有著“入學門票+投資屬性”的學區(qū)房長期被視為樓市的硬通貨。
多校劃片之后，教育會更公平？
在局外人看來，天價學區(qū)房是市場扭曲到極致的結(jié)果。但對于有能力的家長而言，學區(qū)房自然有其不能忽略的合理性。畢竟，在“搶跑教育”這件事上，國外家長也有著同樣的焦慮。
在英美等發(fā)達國家，優(yōu)質(zhì)學位往往會帶動周邊房價上漲，房價上漲會帶動政府的房地產(chǎn)稅收入，政府也得以進一步提升片區(qū)的配套、教育資源，學區(qū)房的價格往往會高于普通房價。譬如美國紐約州長島區(qū)杰瑞柯學區(qū)，距離曼哈頓29英里，擁有五所公立學校，包括三所小學、一所初中及一所高中，2018年區(qū)內(nèi)有2978名學生，師生比例為1:10，2019年更被評為全美最好學區(qū)第一名。同期該地區(qū)的房屋中間價位為90萬美元，而同等距離曼哈頓一小時車程的長島地區(qū)的單體別墅，價格在30-50萬美元左右。
在中國，學區(qū)房市場真正開始規(guī)范化之前，普通家庭孩子想要上好學校，往往需要借助灰色渠道，“條子生”、“關(guān)系生”、“特長生”、“推優(yōu)生”等現(xiàn)象頻發(fā)。最為突出的就是“共建生”，一些企業(yè)或單位通過贊助好學校，從而讓職工子女獲得入學機會。
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1986年起，為了保障教育資源的公平，我國義務(wù)教育階段實行“就近入學”政策，一個小區(qū)對應(yīng)一所學校，但由于名校資源稀缺屬性，“學區(qū)房”價值更為凸顯，名校所在小區(qū)房價溢價水平不斷抬升。
一位房地產(chǎn)分析人士表示，“學區(qū)房的價格，雖然有不合理的因素，但已經(jīng)是最公平且透明的一種方式，讓普通家庭孩子有了上優(yōu)質(zhì)學校的機會。”
盡管“多校劃片”意在加強教育公平，但本質(zhì)上可能會讓買學區(qū)房變得更不公平?！耙酝际瞧村X，之后可能更多得靠拼爹了，一些利益群體反而更加固化了?！鄙鲜龇治鋈耸空f道。
不可否認，多校劃片降低了名校與房產(chǎn)之間過于緊密的捆綁，讓片區(qū)內(nèi)家庭有機會獲得優(yōu)質(zhì)教育資源。但某種程度上，也讓上好學校成為一項更為復雜的選擇題。深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺坦陳，“不管是公證抽簽還是電腦派位，都不如原來買房積分那樣簡單透明?！?/p>
鄧志旺認為，問題解決的根本還是要改變教育資源不均衡的狀態(tài)。安居客首席分析師張波也表示，“如果真的要緩解學區(qū)房，需要多加強公辦學校的師資力量，改善師資水平的教育不平衡，弱化學區(qū)房的教育資源差異，這是目前來說，更行之有效的辦法。"
而在現(xiàn)有多校劃片的政策下，學區(qū)房市場又將面臨怎樣的走勢？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“整體來看的話，學區(qū)房新政是可以拉平最頂尖的學區(qū)房的價格，但是對于整個區(qū)域來說的話，影響不會很大。”
張大偉認為，整個市場在7月31日之后還是會比較平穩(wěn)的，因為在未來一段時間內(nèi)，單個區(qū)域內(nèi)的教育資源是相對均衡的。學區(qū)房依然是根據(jù)本身所處區(qū)域的學校來綜合定價。
鄧志旺則指出了“多校劃片”產(chǎn)生的后續(xù)連鎖效應(yīng)?！笆紫龋绻瑓^(qū)內(nèi)教育資源均衡，擴大學區(qū)范圍問題不大；但是如果片區(qū)內(nèi)同時存在名校和普通學校。多校劃片改變了原本的學位對應(yīng)關(guān)系，容易產(chǎn)生社會矛盾。其次，多校劃片不一定會把房價降下來，甚至有可能導致原本沒有機會就讀名校的小區(qū)價格上漲，也就是止住了名校學區(qū)房的上漲勢頭，但對捆綁的普通學區(qū)房帶來一定的利好?！?/p>
當下，教育仍是實現(xiàn)價值、躍升階層的最穩(wěn)妥的方式。在中國家長眼里，即使有區(qū)位、地段、戶型等各種因素，教育資源永遠是不變的購房“第一附加值”。
學區(qū)房成為上升通道的關(guān)鍵一環(huán)，更好的房價支撐更好的教育及公共資源落地，優(yōu)質(zhì)的教育反過來也保障了學區(qū)房價和子女的升學機會。上升的永遠上升，沒有受益者想打破這種循環(huán)。
（注：李明、王曉麗為化名）
