原標(biāo)題 處于虧損的青客公寓要搶在自如前上市
來(lái)源 界面新聞
記者 實(shí)習(xí)生 陶婷
青客公寓搶在行業(yè)頭兩名的自如和蛋殼前，遞交了赴美上市招股書(shū)。
美東時(shí)間10月7日晚，國(guó)內(nèi)第三大長(zhǎng)租公寓青客公寓正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)遞交了F-1招股文件，欲以發(fā)行ADS（美國(guó)存托股票）的形式募資至多為1億美元，成為第一家披露招股書(shū)的長(zhǎng)租公寓公司。
青客公寓預(yù)計(jì)將以“QK”為交易代碼登陸納斯達(dá)克，摩根士丹利和中金公司將共同擔(dān)任本次IPO的承銷商。2018年4月，青客公寓完成了由摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投的數(shù)千萬(wàn)美元C輪融資。
當(dāng)前的股東結(jié)構(gòu)中，46歲的青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實(shí)體總共持有28.1%的股份，為最大機(jī)構(gòu)投資人。此外，紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。
據(jù)招股書(shū)披露，青客公寓2017年?duì)I業(yè)凈收入5.23億元，虧損2.45億元；2018年凈收入8.90億元，虧損4.99億元；以2019年6月30日為止的9個(gè)月時(shí)間，凈收入8.98億元，虧損3.73億元。
從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，2017年的租賃收入占總營(yíng)收97.35%，2018年租賃收入占總營(yíng)收89.55%，而截至2019年6月30日止九個(gè)月以來(lái)，租賃收入在總營(yíng)收中占比88.29%。
青客公寓的增值服務(wù)及其他收入占凈收入的百分比，由2017年的2.6%增至2018年的10.4%，并在截至2019年6月30日的9個(gè)月內(nèi)進(jìn)一步達(dá)到11.7%。
截至2019年6月30日，青客公寓共運(yùn)營(yíng)96854間房間，同比增加超過(guò)30%；其中已出租93331間，可供出租3523間，入住率高于2018年同期。
EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）指標(biāo)顯示，以2019年6月30日為止的9個(gè)月，青客公寓的EBITDA為-1.46億元，而上年同期為-1.62億元，虧損稍微有所減少。
長(zhǎng)租公寓曾乘著政策的東風(fēng)吸引大量企業(yè)與資金入場(chǎng)，而今形勢(shì)逐漸分化?！案呤盏统觥钡哪Ｊ酱_實(shí)助其迅速擴(kuò)張，房東和租客看似達(dá)到了一個(gè)雙贏的局面，但一旦資金鏈斷裂，危機(jī)也隨之而來(lái)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從西安好熙家公寓到鼎家、樂(lè)迦公司，再到近期杭州德寓，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。
搶在行業(yè)排名靠前的自如、蛋殼前沖擊上市，成立于2012年的青客公寓也有著資金渴求。截至2019年6月底，青客公寓賬上的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物和限制性現(xiàn)金合計(jì)4.5億元，在持續(xù)擴(kuò)張投入下，這些現(xiàn)金顯然不夠。
另外，截至2019年6月底，青客公寓總資產(chǎn)20.3億元，總負(fù)債高達(dá)27億元，凈虧損超2億元，意味著其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)堪憂。
在客戶口碑上，青客公寓也面臨著諸多訴訟。黑貓投訴上顯示，“青客白領(lǐng)公寓”下面有506項(xiàng)投訴，多因貸款糾紛以及押金退款難、提現(xiàn)難等問(wèn)題引發(fā)。
2018年5月，多位租客在不知情的情況下“被貸款”兩年，同年9月，一租客剛?cè)胱蓚€(gè)多月即被告知合約將在10月到期，且得不到任何補(bǔ)償或賠償。
此外，今年3·15期間，媒體還報(bào)道了青客公寓的各種問(wèn)題，其中包括房租難退、日常生活費(fèi)用收取不透明等等。也有租客投訴青客公寓收費(fèi)不透明、房租難退、網(wǎng)費(fèi)電費(fèi)高昂、保潔隨意等問(wèn)題。
招股書(shū)中顯示，截至2019年6月30日止的9個(gè)月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個(gè)月，其中68.3%的合同期間長(zhǎng)于12個(gè)月。
但在同一時(shí)期內(nèi)，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，只有5.1%的租戶選擇續(xù)租，客戶對(duì)青客公寓的滿意度可見(jiàn)一斑。
與其他處于擴(kuò)張期的長(zhǎng)租公寓相似，青客公寓也大量運(yùn)用租金貸模式。
截至2019年6月30日，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作，為有需要的租戶提供分期付款貸款，青客公寓租客采用了租金貸的比例占到65.2%。
為了擺脫對(duì)租金貸的高依賴，從2018年8月開(kāi)始，青客公寓引入了融資租賃模式，即青客公寓將裝修過(guò)的房源連同家具出售給融資租賃公司，然后再返租。這雖然能降低一些青客公寓的資金成本，但也并非長(zhǎng)久之計(jì)。
青客公寓創(chuàng)始人金光杰曾坦言，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)微利行業(yè)，12萬(wàn)間房是企業(yè)的盈虧平衡點(diǎn)。其回本的時(shí)間較長(zhǎng)，短則5年，長(zhǎng)則8至10年。青客公寓要想在上市后穩(wěn)健前行，還需建立起規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，提升自我造血能力。
