來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
陳秋
何善恒在與共享辦公同行聚會(huì)時(shí)總會(huì)聊到，2016年共享辦公備受追捧時(shí)的關(guān)鍵詞是“增長(zhǎng)和規(guī)?！保缃駞s被“回歸理性”代替，“扮演好運(yùn)營(yíng)者的角色，把一些花俏的東西去掉，把效率做高?！?/p>
今年10月，成長(zhǎng)九年的獨(dú)角獸公司、共享辦公鼻祖WeWork給共享辦公行業(yè)潑了一盆冷水，推遲了備受行業(yè)期待的IPO計(jì)劃，同時(shí)持續(xù)“燒錢”帶來的虧損問題也一直縈繞在其心頭，三年虧了30億美元。軟銀創(chuàng)始人孫正義在最新季度財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)上稱，“對(duì)WeWork創(chuàng)始人紐曼的錯(cuò)判，是自己犯的最大錯(cuò)誤”。
近期，WeWork、氪空間、優(yōu)客工場(chǎng)等頭部玩家相繼調(diào)整了管理層和運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)，氪空間也頻繁傳出關(guān)店、裁員、腐敗等消息。
這些行業(yè)的重要?jiǎng)酉蛞矤縿?dòng)了何善恒的神經(jīng)，他是WE+酷窩聯(lián)合創(chuàng)始人，公司成立于2015年，是中國(guó)最早一批進(jìn)入共享辦公領(lǐng)域的公司，“一開始大部分人可能進(jìn)來的原因就是因?yàn)轱L(fēng)口，經(jīng)過WeWork的事情，有大量的人才流失?！焙紊坪闳缡强偨Y(jié)。
其實(shí)，從初期開始外界就給共享辦公品牌帶上了“二房東”的標(biāo)簽。多位業(yè)內(nèi)專家告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，直到如今很多品牌也還是沒走出“二房東”的屬性，可以說跟傳統(tǒng)的商務(wù)中心沒有太大差別。獨(dú)立IT分析師唐欣說：“因?yàn)楸举|(zhì)上沒有創(chuàng)新，沒有太多增值，也就賺不了什么錢，”此外，對(duì)共享辦公另一個(gè)打擊是，目前市場(chǎng)大環(huán)境不佳，辦公需求減少。上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華稱：“辦公樓現(xiàn)在的空置率有所增長(zhǎng)了，大品牌招商還可以，小品牌就更難了。”
市場(chǎng)變差了
“在酒仙橋的某共享辦公品牌的辦公室每平米報(bào)價(jià)8.5元，最后成交價(jià)可以在7.5元左右，”一位北京酒仙橋商圈的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人明顯感覺到了市場(chǎng)的寒冷。根據(jù)他的不完全統(tǒng)計(jì)，截止今年底，他在所在的商圈商業(yè)地產(chǎn)的空置率達(dá)到20%-30%，相比2017年最高7%-8%的水平已有很大差距。而共享辦公的情況會(huì)更差一些，今年11月平均空置率在50%，預(yù)計(jì)今年年底至明年春節(jié)前，空置率在60%－70%。
何善恒也感到今年“年關(guān)難過”，他說，共享辦公的住戶就是企業(yè)?！捌鋵?shí)我們是靠企業(yè)生存，他們難過，我們也會(huì)難過，企業(yè)變少，項(xiàng)目就越來越少，現(xiàn)在我們也會(huì)考慮一些區(qū)域里調(diào)整租金?！?/p>
“我們的空置率相對(duì)來說還算穩(wěn)定，但是確實(shí)從2017年開始隨著一些文化娛樂類項(xiàng)目少了。共享辦公行業(yè)其實(shí)是受到數(shù)據(jù)推動(dòng)的行業(yè)，今年有多少企業(yè)注銷和增加，其實(shí)也能感覺到整體市場(chǎng)環(huán)境的情況?！焙紊坪阏f。
一位二線城市的共享辦公品牌負(fù)責(zé)人也告訴記者，在2018年年中的時(shí)候他所在項(xiàng)目的入住率為100%，在去年最后一個(gè)季度，小團(tuán)隊(duì)公司成批成批的死掉，致使項(xiàng)目入住率降低，直到現(xiàn)在才恢復(fù)到60%、70%左右。
根據(jù)好租發(fā)布的2018年聯(lián)合辦公市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，近年來，全國(guó)聯(lián)合辦公擴(kuò)張力度趨緩，滿租空間只占12%，空置率50%以上空間達(dá)到40%，受規(guī)模擴(kuò)張、行業(yè)整合、加之經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，聯(lián)合辦公企業(yè)的空置率持續(xù)走高。
上述二線品牌負(fù)責(zé)人稱，他所在的園區(qū)就有八家做共享辦公的品牌，競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)超其它地方。“工位普遍價(jià)格是在五百元左右，WeWork在這邊的工位超過一千元，所以入住率很尷尬，僅有10%?！?/p>
該二線品牌負(fù)責(zé)人之前曾在北京工作，他認(rèn)為大城市更利于共享辦公發(fā)展，每單位平米的價(jià)值會(huì)更高一些，這也意味著相同的面積，如果能夠把利潤(rùn)率提升的話，它的溢價(jià)會(huì)更多一些?！白钪匾氖潜本┑膭?chuàng)業(yè)者多，又不像二線城市喜歡獨(dú)立空間，他們更容易接受開放式工位，付費(fèi)能力又強(qiáng)，所以能夠留下來，靠著市場(chǎng)也能養(yǎng)活?！?/p>
2017年至2018年期間，行業(yè)并購趨勢(shì)加劇，洗牌加劇，僅優(yōu)客工場(chǎng)在2018年進(jìn)行了多次合并動(dòng)作。好租報(bào)告顯示，2018年聯(lián)合辦公品牌減少40家，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較差的企業(yè)逐漸消失或者并購，運(yùn)營(yíng)時(shí)間均為超過兩年。
此一時(shí)彼一時(shí)
共享辦公剛起來的時(shí)候，并不是現(xiàn)在這種現(xiàn)狀。
何善恒記得創(chuàng)業(yè)初期，更多的是在教育市場(chǎng)。他曾關(guān)注過以色列的一家全球最大的3D打印公司，希望能夠?qū)⑦@家公司北京辦事處招攬過來，不過何善恒用了半年時(shí)間才簽訂了合同，因?yàn)樗粩嗪蛯?duì)方解釋，為什么要和別人共享辦公區(qū)，也對(duì)共享辦公提了一些要求?！?014年到2016年之間，資本還是很看好我們這個(gè)行業(yè)的，也有大量的資本入駐了我們這個(gè)領(lǐng)域，也出現(xiàn)了大量不同的品牌。”何善恒說，資本推動(dòng)，市場(chǎng)迅速擴(kuò)張之后，供應(yīng)量突然間就多了，為了消化這些供應(yīng)量，大家也花了很大的成本，去推動(dòng)各類型企業(yè)去接受共享辦公這種新型的辦公模式。
2016年10月，WeWork宣布獲得2.6億美元融資，在成立后的短短6年時(shí)間，其發(fā)展估值達(dá)169億美元，位列全球獨(dú)角獸俱樂部第7名，隨后公司加快中國(guó)市場(chǎng)的布局。同時(shí)，華住的勵(lì)業(yè)公社、SOHO3Q、萬科前高管打造的優(yōu)客工場(chǎng)等也在全國(guó)迅速擴(kuò)張，共享辦公市場(chǎng)發(fā)展逐漸壯大。
一位共享辦公品牌的高層對(duì)記者回想之前的市場(chǎng)，“在擴(kuò)張的那段時(shí)間里，價(jià)格戰(zhàn)打的還是比較厲害的，2017年最夸張的時(shí)候，比如WeWork可以直接給中介開出半年傭金來招攬租戶。那時(shí)候開發(fā)商業(yè)主可以選擇的共享辦公品牌也多，隨便一個(gè)大的開發(fā)商最起碼就有三家品牌競(jìng)爭(zhēng)，而且基本上確定的都是關(guān)系維護(hù)很好的，同時(shí)，拿下項(xiàng)目的價(jià)格也貴，當(dāng)時(shí)業(yè)主給我報(bào)價(jià)最高峰的價(jià)格比現(xiàn)在多出30%?！?/p>
“現(xiàn)在是每天都有業(yè)主打電話給我，問我要不要地方?！痹撈放聘邔尤耸空f，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的房源相對(duì)于2017年和2018年要透明多了，客戶的選擇也更多了。在去年之前大家更依賴中介去找房子，從2018年開始共享辦公自己的廣告量增加了，客戶可以自己找到更多的房源，不再依賴中介。但是各個(gè)聯(lián)合辦公品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)也增加了，出現(xiàn)更多的價(jià)格戰(zhàn)等。
壓縮成本
市場(chǎng)不好后，一位在北京朝陽區(qū)CBD商圈共享品牌辦公選擇了搬家。其工作人員告訴記者，一開始他們?cè)赟OHO3Q是整組的單間辦公室，后來公司搬到了杭州，現(xiàn)在只有幾個(gè)人在北京，不需要那么大的空間，就在附近找了價(jià)格便宜的辦公桌，配套齊全，位置方便，可以按月或者按季度繳費(fèi)，想走就走，比較自由?！斑@里平時(shí)也會(huì)組織各種活動(dòng)，幫助大家互相認(rèn)識(shí)，因?yàn)榇蠹铱赡軙?huì)有業(yè)務(wù)往來，資源互換?！?/p>
在孫文華看來，目前共享辦公的模式基本分三種：一是相當(dāng)于股東模式，也就是做孵化器，在種子期、天使期就先進(jìn)入企業(yè)，然后再通過后面的融資慢慢壯大；二是相當(dāng)于“二房東”模式，把物業(yè)資產(chǎn)從業(yè)主手中整租下來，再租給使用者，中間賺取租金差價(jià)；三是多元化模式，提供增值服務(wù)等，這也是未來的新趨勢(shì)。
所有的共享辦公都只能陪創(chuàng)業(yè)者走一段的路程，上述共享辦公品牌高層說，“在創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)比較小的時(shí)候，他們會(huì)在乎位置價(jià)格劃算，但等他們拿到融資了，大部分就不愿意和別人去共享一個(gè)會(huì)議室，就會(huì)出去，這很正常?！?/p>
該共享辦公品牌自己也有投項(xiàng)目，但這些項(xiàng)目現(xiàn)在都是投錢階段，而且這個(gè)周期太長(zhǎng)，短期內(nèi)難談收益?！拔矣X得最靠譜的就是空間利用率提高之后，空間的工位收入做到收支平衡，人員的工資、人員的支出在靠其他的方面去賺。共享辦公其實(shí)是有很多模式的，但其他的目前還不能夠成為一個(gè)完整的商業(yè)模式?！鄙鲜龈邔臃Q。
他進(jìn)一步解釋，一般的空間利用率基本為50%左右，浪費(fèi)很嚴(yán)重。假設(shè)一層共100平米，一般情況下，一個(gè)公司用這100平米的面積也就放了10個(gè)工位，做共享辦公的，就必須要把這個(gè)利用率提升，可以做到20甚至30人，多出來的就是利潤(rùn)。
近期，WeWork、氪空間等頭部玩家壞消息頻出，上述高層說，“氪空間學(xué)到了WeWork的很多精髓，但是內(nèi)部管理不善，導(dǎo)致沒有控制好成本。如果能把成本整個(gè)控制好的話，不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在的問題。”
另外，在何善恒看來，共享辦公最大的價(jià)值應(yīng)該是營(yíng)造互相幫助，以信任為基礎(chǔ)的氛圍，以及為用戶創(chuàng)造價(jià)值，而在空間上通過技術(shù)、精細(xì)化管理、空間設(shè)計(jì)等加以輔助。
