燃財(cái)經(jīng)（ID:rancaijing）原創(chuàng)
作者 | 周繼鳳
?編輯 | 金玙璠
一紙“入學(xué)新政”，再次刺激了北京的“學(xué)區(qū)房”市場(chǎng)。
4月30日，北京市西城區(qū)教委發(fā)布了新的義務(wù)教育階段入學(xué)政策，核心是“多校劃片”和“六年一學(xué)位”，被稱為“731新政”。
即自2020年7月31日在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)單一學(xué)校，全部以多校劃片方式入學(xué)。且每套房子六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位。
曾經(jīng)的單校劃片是指一個(gè)片區(qū)內(nèi)的一套房子只有一個(gè)對(duì)口學(xué)校，家長(zhǎng)在這個(gè)片區(qū)內(nèi)買了學(xué)區(qū)房，肯定能保證孩子上這所對(duì)口學(xué)校，升學(xué)有保障。而多校劃片是指一所房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的是片區(qū)內(nèi)的多所學(xué)校，孩子升入哪所學(xué)校主要依靠電腦搖號(hào)，升學(xué)的隨機(jī)性加大了。
1998年后，北京取消了小升初統(tǒng)一入學(xué)考試，幼升小、小升初的主要升學(xué)原則變成了就近入學(xué)，學(xué)區(qū)房開(kāi)始受到家長(zhǎng)追捧，北京家長(zhǎng)中間流傳著這樣一句順口溜——“西城是高地，東城是平地，海淀是丘陵”。北京西城區(qū)文昌胡同里曾出現(xiàn)過(guò)40萬(wàn)一平米的天價(jià)學(xué)區(qū)房。
如今西城區(qū)的新政落地，意味著北京市最后一個(gè)優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域，也開(kāi)始實(shí)行多校劃片。但有的家長(zhǎng)為了趕上末班車，搶在731政策之前占住學(xué)位，有的也因隨機(jī)分配，愿意重金押注教育資源更為平均的片區(qū)，北京的房產(chǎn)市場(chǎng)一度迎來(lái)瘋狂搶購(gòu)潮。
一位房產(chǎn)中介對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，五一之后，即便不是很好的學(xué)區(qū)，家長(zhǎng)們也在搶房，比如，西城區(qū)榮豐2008小區(qū)9天成交了22套學(xué)區(qū)房，遠(yuǎn)高于一般情況下一個(gè)月30套的成交量。據(jù)了解，周邊小學(xué)有北京小學(xué)天寧寺分校、紅山小學(xué)、三義里等。
如今，整個(gè)北京市城區(qū)全部實(shí)行多校劃片政策，學(xué)區(qū)房能否降溫？購(gòu)買天價(jià)學(xué)區(qū)房還有多大的意義？準(zhǔn)備購(gòu)買學(xué)區(qū)房和已經(jīng)購(gòu)買學(xué)區(qū)房的多位家長(zhǎng)向燃財(cái)經(jīng)表示，新政策對(duì)自身選擇的影響不大，而且更愿意去尋找教育資源均衡的片區(qū)，這樣即使搖號(hào)，也能保障升入不錯(cuò)的學(xué)校。
“因?yàn)橄虢o孩子更好的教育資源，現(xiàn)在教育的市場(chǎng)化空間越來(lái)越小，而學(xué)區(qū)房作為少數(shù)可以交易的資源，未來(lái)肯定還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺?！币晃患议L(zhǎng)表示。燃財(cái)經(jīng)和其中四位家長(zhǎng)、一位學(xué)區(qū)房房產(chǎn)中介聊了聊他們眼中的學(xué)區(qū)房經(jīng)濟(jì)。
李秀 | HR 孩子即將上小學(xué) 2018年6月份購(gòu)入
要想買到性價(jià)比高的學(xué)區(qū)房，天時(shí)地利人和一樣也不能少。
我們當(dāng)時(shí)買房子也是一波三折。最開(kāi)始，有一戶人家急于用現(xiàn)金，于是以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)將房子出售。中介就帶著我們過(guò)去搶房子。真的是搶，緊俏的房子大家都想要。
但是已經(jīng)有一對(duì)夫妻比我們先到，他們也看上了這套房子。他們看完之后我們又上樓去看，覺(jué)得很合適，無(wú)論是價(jià)位、環(huán)境、交通，都比較符合我們的要求，可以買。
我和老公從樓里下來(lái)，坐上中介的電動(dòng)車，準(zhǔn)備到中介的門(mén)店里坐坐。在路上，我們還在商量，“這個(gè)房子確實(shí)值”， “行行行，那要不咱就買這個(gè)吧”。
剛一下電動(dòng)車，我們對(duì)中介說(shuō)：“要不這房子我們要了吧?！?strong>結(jié)果中介苦笑著說(shuō)：“你們說(shuō)晚了，已經(jīng)有人簽了，就是你們前面那一對(duì)夫妻。”距離看房，也就過(guò)去了十多分鐘。
原來(lái)，那一對(duì)夫妻看完房子后，立馬就決定買下來(lái)了，但當(dāng)時(shí)只有房東妻子在，于是這對(duì)夫妻直接在樓下等著房東回來(lái)。我們倆騎電動(dòng)車回中介門(mén)店的功夫，人家已經(jīng)簽好合同把款直接打了過(guò)去。
圖 / 視覺(jué)中國(guó)
中介安慰我們說(shuō)，“你們還算是幸運(yùn)的，至少看到了房子，在你們之后，還有兩撥客戶，看都沒(méi)來(lái)得及看，房子就已經(jīng)被簽了?！?/p>
只是猶豫了十分鐘，好房子就被搶走了。事后我們非常后悔，當(dāng)時(shí)就和這個(gè)中介說(shuō)：“下次如果有這種合適的房子，你就早點(diǎn)告訴我們，我們也快速敲定?！?/p>
為了看房子，我們其實(shí)跑了很多地方，看了特別多的房子，周圍的片區(qū)全都考察過(guò)了?？赡苁抢咸煊X(jué)得我們的付出不能白費(fèi)，第一次搶房失敗后，又過(guò)了一兩個(gè)星期，好消息傳來(lái)了。
也是我們看上的那個(gè)片區(qū)，有位房東想賣房子，但消息并未對(duì)外公布，只是同關(guān)系比較好的中介說(shuō)了一句，而這個(gè)中介正好是上次幫我們找房子的那位。
聽(tīng)到消息后，我們火速去看了房子，整體都很滿意，當(dāng)時(shí)想還一下價(jià)格。結(jié)果房東說(shuō)：“我建議你們盡快，要不然我這個(gè)房子一發(fā)廣告肯定就沒(méi)?！蔽倚南?，別為了那一點(diǎn)點(diǎn)錢，丟了西瓜撿了芝麻，最后一咬牙一狠心，當(dāng)場(chǎng)就簽了合同。
不過(guò)事后一算也是賺到了，兩居室，不到六百萬(wàn)就拿下了，和同小區(qū)的兩居室相比，這個(gè)價(jià)格可以說(shuō)是撿漏了。經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月的合作，買完房子后，我們和中介的關(guān)系也沒(méi)斷，還真成為朋友了。
一周看了40多套房，一個(gè)月內(nèi)完成賣房買房
張安 | 壽險(xiǎn)顧問(wèn) 孩子兩歲 2018年6月份購(gòu)入
我有北京戶口，家在朝陽(yáng)，但是我家所在片區(qū)的學(xué)校，教學(xué)質(zhì)量都很一般，所以在孩子沒(méi)出生之前就一直考慮給孩子買學(xué)區(qū)房。
當(dāng)時(shí)有三種選擇，第一種，走國(guó)際學(xué)校的路線，從小上國(guó)際幼兒園，然后上國(guó)際學(xué)校，最后出國(guó)；第二種，從小上好的幼兒園，然后上國(guó)學(xué)班，不走公立校體系，然后再考大學(xué)；第三種，就是換個(gè)學(xué)區(qū)房。
最終，我們還是比較傳統(tǒng)地選了第三條路。我的想法是，日后如果想出國(guó)，還是有各種機(jī)會(huì)，但是如果不換學(xué)區(qū)房，真的就沒(méi)有別的選擇了。
除此之外，理財(cái)也是我主要考慮的一點(diǎn)，學(xué)區(qū)房算是我的投資。盡管我需要貸款買房，但是房?jī)r(jià)是不斷飆升的，十年、二十年之后我的資產(chǎn)是不斷增值的，甚至有可能翻倍。
我換的學(xué)區(qū)房是10萬(wàn)一平，當(dāng)時(shí)相當(dāng)于是抄底入手的，到現(xiàn)在已經(jīng)漲到了一平米12萬(wàn)-13萬(wàn)。
一般來(lái)說(shuō)，買房或者賣房的周期是半年左右，換房周期也就是先賣再買的周期基本上是九個(gè)月左右。而我是不到一個(gè)月的時(shí)間，就完成了先賣房后買房，我的換房經(jīng)歷可以算是一個(gè)奇跡了。
我當(dāng)時(shí)把同我買房賣房所有相關(guān)的人叫在一起開(kāi)了個(gè)會(huì)，讓大家一起出謀劃策幫我想辦法，來(lái)回推演，一個(gè)方法不行就換另一個(gè)。當(dāng)天從下午兩點(diǎn)一直討論到夜里。
因?yàn)楫?dāng)時(shí)東城區(qū)計(jì)劃推行多校劃片，時(shí)間點(diǎn)是6月30號(hào)。所以我一定要搶在政策出來(lái)之前把所有事情都辦好。在那之前，我一個(gè)星期看了四十多套房，基本上是，上午忙完早會(huì)，從十二點(diǎn)開(kāi)始看房，一直看到晚上八九點(diǎn)，每天看完房都會(huì)記筆記、做總結(jié)，最后打印出的資料有十多頁(yè)A4紙那么多。
之所以那么快，是因?yàn)檗k理賣房的手續(xù)的同時(shí)，買房的手續(xù)也在辦，最后經(jīng)過(guò)多方的努力，搶在6月11號(hào)之前把所有的手續(xù)都辦完了，也算是功夫不負(fù)有心人。
學(xué)區(qū)房關(guān)系孩子未來(lái)十幾年，打算再買一套做兩手準(zhǔn)備
王麗 | 媒體從業(yè)者 孩子剛上幼兒園 2018年5月份購(gòu)入
我是2018年前后在東城區(qū)安交片區(qū)買的學(xué)區(qū)房。
其實(shí)我們?cè)驹诔?yáng)有一套房子，一開(kāi)始對(duì)學(xué)區(qū)房這事兒也沒(méi)有太強(qiáng)烈的想法。但是在懷孕的時(shí)候，比我大幾歲的同事、剛生完孩子的同事都在聊學(xué)區(qū)房的事兒，都說(shuō)學(xué)區(qū)房對(duì)孩子未來(lái)教育有多么重要。
平時(shí)我在上下班路上經(jīng)?？吹?，有些孩子一大早上就在地鐵里蹲著寫(xiě)作業(yè)，家長(zhǎng)在旁邊檢查，看著特別辛苦。我不太想讓自己的孩子過(guò)于辛苦，考慮再三，決定還是再買一套學(xué)區(qū)房做兩手準(zhǔn)備。
當(dāng)時(shí)就各種查攻略，加了不少微信群，經(jīng)常跟著中介四處跑、看房子。當(dāng)時(shí)了解的情況是，孩子在哪個(gè)學(xué)區(qū)上學(xué)，學(xué)籍就落到哪，日后小學(xué)、初中、高中都得在這個(gè)學(xué)區(qū)上學(xué)，所以需要長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。
圖 / Pexels
相比海淀區(qū)來(lái)說(shuō)，東、西城的學(xué)習(xí)壓力沒(méi)那么大，相比朝陽(yáng)區(qū)，東、西城的升學(xué)率也更有保障，而且東城有些優(yōu)質(zhì)高中的重點(diǎn)率幾乎是百分之九十多。也就是說(shuō)，你只要進(jìn)了好的高中，哪怕是最后一名，也能上好的大學(xué)。這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是個(gè)巨大的吸引力。
我的判斷是，哪怕小學(xué)的水平差一點(diǎn)，只要能直升到優(yōu)質(zhì)的中學(xué)，對(duì)孩子考高中、大學(xué)都是有很大優(yōu)勢(shì)的。在考察過(guò)程中，我更關(guān)注學(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)的小學(xué)能不能直升優(yōu)質(zhì)的中學(xué)，最后鎖定在了安交片區(qū)。
中介告訴我們，安交片區(qū)的生源沒(méi)有那么多，但是周圍的幼兒園都是北京市的一級(jí)示范園，基本都可以裸上。果然，去年我們遞交了材料，審核得非常順暢，孩子直接就上了公立園。
大家都知道幼升小競(jìng)爭(zhēng)壓力大，其實(shí)幼兒園的競(jìng)爭(zhēng)也很大。幼升小是就近入學(xué)，但是幼兒園不屬于九年義務(wù)范疇，中間的可操作性比較大，并且北京的公立幼兒園資源極為稀缺、學(xué)費(fèi)便宜，每個(gè)月只收幾百塊學(xué)費(fèi)，而私立幼兒園，稍微好一點(diǎn)的，每月學(xué)費(fèi)都要上萬(wàn)元。
而我們買了這套學(xué)區(qū)房，不但能上一個(gè)好的小學(xué)，還能上一個(gè)很好的幼兒園，省了不少錢，等于說(shuō)一舉兩得了。
其實(shí)對(duì)于家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，在買學(xué)區(qū)房之前，我們已經(jīng)在為孩子上幼兒園、小學(xué)、中學(xué)甚至大學(xué)做打算。孩子十幾年的未來(lái)，必須好好規(guī)劃。
非京籍家長(zhǎng)：不忍心把孩子打回原籍，但靠租房上好學(xué)校很難
劉娜 | 銷售 孩子今年入學(xué) 2019年7月份購(gòu)入
我其實(shí)不算是典型的學(xué)區(qū)房家長(zhǎng)，因?yàn)槲覀兊膽艨诓皇潜本艨诙莾?nèi)蒙古。孩子今年9月份上小學(xué)，去年中旬，我們?cè)诔?yáng)區(qū)望京買了一套房子，主要是為了讓孩子在朝陽(yáng)區(qū)上一個(gè)稍微不錯(cuò)的學(xué)校。
為此，我跑了不少地方聽(tīng)專家講座，加了很多群、了解政策。我了解到的情況是，孩子幼升小，非京籍人員需要準(zhǔn)備四證，父母在京務(wù)工就業(yè)證明、在京實(shí)際住所居住證明、全家戶口薄、北京市居住證明。
而對(duì)于學(xué)校來(lái)說(shuō)，因?yàn)閷W(xué)位有限，一般優(yōu)先錄取的是北京籍的孩子，其次是非京籍有房的，最后才是非京籍租房的。也就是說(shuō)，想要讓孩子依靠租房上稍微質(zhì)量好一點(diǎn)的學(xué)校，是非常困難的。
北京的教育資源還是相對(duì)優(yōu)質(zhì)一點(diǎn)的?？紤]到這幾個(gè)方面，我們最后咬咬牙一狠心還是買了一個(gè)北京的房子，沒(méi)敢在東西城和海淀買，而是在朝陽(yáng)區(qū)買的。即便如此，也需要400多萬(wàn)左右。
圖 / 視覺(jué)中國(guó)
事實(shí)上，朝陽(yáng)是很多非京籍家長(zhǎng)的選擇，因?yàn)閺恼呱蟻?lái)看，朝陽(yáng)區(qū)對(duì)非京籍家長(zhǎng)和學(xué)生是相對(duì)友好的，并且相比于東、西城而言，學(xué)區(qū)房的價(jià)位也沒(méi)有那么高。我了解的西城區(qū)好的學(xué)區(qū)房最低也得750萬(wàn)起。
但非京籍的孩子高考的時(shí)候需要回原籍考試，所以大量非京籍家長(zhǎng)都面臨著同樣的問(wèn)題：是讓孩子從小就留在戶籍所在地上學(xué)，還是在北京上到一半后轉(zhuǎn)學(xué)回去。
北京市的高考相比于其他省市來(lái)說(shuō)難度較低，并且教材也不盡相同。這導(dǎo)致我們非京籍家長(zhǎng)給孩子做規(guī)劃的時(shí)候必須考慮到，突然轉(zhuǎn)學(xué)孩子會(huì)不會(huì)不適應(yīng)，會(huì)不會(huì)跟不上等等問(wèn)題。包括很多專家都在講，盡量是在小學(xué)畢業(yè)后，最晚初一、初二就得轉(zhuǎn)學(xué)回到地方。
孩子一直跟在身邊長(zhǎng)大，我們也不忍心把孩子打回原籍。而且說(shuō)實(shí)話，我們老家是內(nèi)蒙的，高考分?jǐn)?shù)線相比也不算太高，所以以后我們孩子回去參加國(guó)考，可能多多少少還有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。
我們糾結(jié)了很久，最終還是買了學(xué)區(qū)房，也算是穩(wěn)扎穩(wěn)打的第一步吧。
對(duì)于家長(zhǎng)砸出真金白銀買學(xué)區(qū)房，其實(shí)我是能理解的。只是自己沒(méi)有這樣的條件，不然我很可能花天價(jià)給孩子買一個(gè)學(xué)區(qū)房。畢竟現(xiàn)在的大環(huán)境就是這樣，競(jìng)爭(zhēng)的壓力大，優(yōu)質(zhì)的教育資源分配不太平均，再加上孩子在家庭中的地位非常重要，所以家長(zhǎng)們肯定會(huì)傾盡所有為孩子選擇最好的資源。
300多萬(wàn)的房子，一年漲價(jià)20萬(wàn)
孟科 | 西城區(qū)房產(chǎn)中介 從業(yè)五年
我從事房產(chǎn)中介已經(jīng)五年了，主做學(xué)區(qū)房。西城是學(xué)區(qū)屬性比較強(qiáng)的片區(qū)，每個(gè)學(xué)校我都研究過(guò)，也研究過(guò)不計(jì)其數(shù)的小區(qū)。大部分的經(jīng)紀(jì)人只對(duì)自己的片區(qū)了解，相比于他們，我對(duì)學(xué)區(qū)研究更深一些，對(duì)11個(gè)片區(qū)都了解。
今年西城區(qū)的多校劃片政策出來(lái)后，學(xué)區(qū)房又火爆了一把，表現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果是，房?jī)r(jià)的變化不是很大，但是成交量真的驚人。即便不是很好的學(xué)區(qū)，家長(zhǎng)也在搶房。舉個(gè)例子，榮豐2008小區(qū)，一般情況下一個(gè)月也就成交大概30套左右，但這個(gè)月9天時(shí)間已經(jīng)成交了22套。實(shí)在是太火爆了。
家長(zhǎng)們選擇西城區(qū)有幾個(gè)原因。我們的判斷是，東、西城和海淀的教育資源都相對(duì)好一些，但海淀劃分的學(xué)校片區(qū)實(shí)在是太大了，導(dǎo)致教育資源兩極分化比較嚴(yán)重，好的特別好，差的特別差，而海淀不管是好的學(xué)校，還是差的學(xué)校的孩子都需要拼、都需要補(bǔ)習(xí)，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境過(guò)于激烈，所以為什么會(huì)說(shuō)“海淀拼娃”，而東、西城的壓力就比較小了，孩子不需要上補(bǔ)習(xí)班，西城則更強(qiáng)調(diào)快樂(lè)教育，基本上看不到補(bǔ)習(xí)班的存在。
圖 / 視覺(jué)中國(guó)
近年來(lái)，家長(zhǎng)對(duì)于直升校的考慮也漸漸多了起來(lái)。直升校是指，我買的學(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)的小學(xué)，可以直接升到某所中學(xué)，這樣一來(lái)，孩子不僅小學(xué)有保障，中學(xué)也有保障。有些家長(zhǎng)觀察發(fā)現(xiàn)，盡管孩子上的小學(xué)比較差，但是直升的中學(xué)比較好，成績(jī)也會(huì)一直往上走，等到考高中的時(shí)候也不會(huì)掉隊(duì)。我認(rèn)為這些牛中（學(xué)區(qū)房市場(chǎng)上流傳的說(shuō)法，按教學(xué)質(zhì)量將中學(xué)分為渣中、普中和牛中）對(duì)孩子的加工能力還是比較強(qiáng)的，推薦學(xué)區(qū)房的時(shí)候也會(huì)向家長(zhǎng)著重說(shuō)明。
事實(shí)上，年輕家長(zhǎng)都注重教育，近幾年學(xué)區(qū)房的成交量不斷增加。尤其是到了每年年初，孩子當(dāng)年就得上學(xué)，還沒(méi)來(lái)得及買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)幾乎都是按分鐘計(jì)算去搶房。
還有一點(diǎn)，學(xué)區(qū)房也算是投資，孩子上完學(xué)再賣掉，房子是一直會(huì)增值保值的。孩子的學(xué)籍已經(jīng)入了，未來(lái)上學(xué)就沒(méi)什么問(wèn)題了，房子就可以賣掉，也沒(méi)什么負(fù)擔(dān)。榮豐2008小區(qū)300多萬(wàn)的房子，一年時(shí)間的漲幅就將近20萬(wàn)。
盡管有各種政策出臺(tái)，為了讓學(xué)區(qū)房降溫，但實(shí)際上就我觀察，很多家長(zhǎng)還是愿意買學(xué)區(qū)房的，現(xiàn)在甚至形成了買學(xué)區(qū)房的熱潮。有一部分家長(zhǎng)即使有北京戶籍，還是準(zhǔn)備跨區(qū)域買房，就是為了獲得更優(yōu)質(zhì)的教育資源，畢竟各個(gè)城區(qū)的教育資源還是存在差異的。而有的家長(zhǎng)則會(huì)考慮片區(qū)內(nèi)資源更為均衡的學(xué)區(qū)房，為了應(yīng)對(duì)多校劃片等政策，多手準(zhǔn)備、多個(gè)選擇。
*題圖來(lái)源于視覺(jué)中國(guó)。應(yīng)受訪者要求，文中李秀、張安、王麗、劉娜、孟科為化名。
