千呼萬喚始出來。
4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），以及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的征求意見稿（以下簡稱”征求意見稿“），首次對公募REITs的投資范圍、產品定義、專業(yè)勝任、發(fā)售安排和基金運作等內容進行了界定，標志著我國基礎設施公募REITs試點正式起航。
經濟形勢倒逼 公募REITs破冰
業(yè)界對于公募REITs的期待由來已久?！懊看握胍苿庸糝EITs，都是在經濟和房地產市場下行時。”CBRE中國區(qū)資本顧問團隊執(zhí)行董事周志峰在接受中國網地產采訪時表示。
據周志峰回憶，上一次對公募REITs推動力度最大的時期要追溯到2008年，但更多是從工業(yè)地產的角度去推。不過，在突破2008年的難關之后，隨著市場回暖速度加快，整體資產價格有所上升，公募REITs的回報率就變成了最大挑戰(zhàn)。
外界普遍認為，缺少相關稅收優(yōu)惠政策是阻礙公募REITs推進的重要原因之一。在“公募基金+ABS”的架構下，存在證券投資基金、專項計劃、項目公司等多個層級主體，涉及的代理成本與稅負較高；并且其底層資產屬于不動產，交易與經營行為對應的稅種較多、稅率較高，進一步降低了原本就不高的投資回報率，從而影響了REITs作為投資產品的吸引力。
“國外REITs最大的吸引力在于稅收減免，最終分紅的時候會產生比較高的稅，之前的稅收都是在各個環(huán)節(jié)減免的”，周志峰進一步指出。
不過，受中美貿易戰(zhàn)、新冠疫情等因素影響，國內經濟下行壓力較大，國內公募REITs終于有了突破性的進展。市場價格的調整，也令整體資產的回報率有所上升，當下成為推動公募REITs發(fā)展的重要契機。
同時，也有觀點認為，從短期看，為了應對疫情影響、經濟下行壓力，公募REITs可以保證經濟穩(wěn)定運行；從長期看，REITs也可能成為深入推進供給側改革和經濟高質量發(fā)展的助推劑。
基礎設施先行 投資回報率成關鍵因素
數據顯示，2020年一季度，經濟下行疊加疫情影響，國內GDP同比下降6.8%。在拉動經濟的三駕馬車中，相比出口與消費，投資成為推動經濟逆勢發(fā)展的重要抓手。
作為需求端最重要的投資指標之一，固定資產投資中的基建與房地產投資頗受外界關注。北京大學光華管理學院院長、教授劉俏就表示，以房地產和基礎設施為抵押品，雖然是中國經濟社會生活中信用擴張的主要方式，但隨著中國經濟增長模式的轉型，以土地、房地產和基礎設施為抵押品的信用擴張難以成為中國經濟未來進一步增長的發(fā)動機。
因此，為了提升房地產、基礎設施、公共服務體系等投資效率，準確的價格信號極其重要。中國需要給房地產、基礎設施定價和地方政府信用定價的“錨”。但是，征求意見稿劃定的試點范圍并不包含規(guī)模龐大的住宅與商業(yè)地產。
《通知》強調的試點項目要求優(yōu)先支持基礎設施，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。同時，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點。
從上述劃定的范圍來看，此次公募REITs的試點不包含住宅與商業(yè)地產，這也符合中央“房住不炒”的調性。2020年3月，駐馬店、廣州等針對樓市需求端的政策出現(xiàn)“一周游”、“一日游”現(xiàn)象，海南甚至開始對本地人第三套房進行限購；同時，央行會同財政部、銀保監(jiān)會召開電視電話會議再次強調堅持“房住不炒”，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性與穩(wěn)定性。
不過，也不能說公募REITs試點與房地產毫無關聯(lián)。盡管無法與龐大的住宅與商業(yè)資產規(guī)模相比，但布局物流與產業(yè)地產的房企或能借此受惠，比如萬科、華夏幸福等。
值得注意的是，《通知》不僅要求優(yōu)先支持傳統(tǒng)基建，還鼓勵新基建項目的試點。目前，受疫情沖擊的傳統(tǒng)基建正隨著復工復產逐步回暖，新基建則是被寄予厚望的投資新風口，也是中國經濟結構轉型、新舊動能轉換的內在要求。
由于傳統(tǒng)融資模式對新基建的拉動有限，必須開辟新的融資渠道。國家開發(fā)銀行高級經濟師吳志峰就指出，出路在于市場化的基建融資，通過激活規(guī)模龐大的存量基建投資，啟動新的基建投資，也就是此次落地的基礎設施領域公募REITs。
REITs的推行不僅有利于大批存量資產的盤活，還能將資本與債務剝離給資本市場；同時，其募集的資金又可以用于新基建的投入，降低基礎設施企業(yè)的負擔，有利于提高企業(yè)再投資的能力。
對資本市場來說，REITs直接與不動產價值掛鉤，有利于提高資源配置效率，吸引各類社會資本，通過REITs這一金融產品的形式參與到國內的建設當中。
多產品并存格局形成 業(yè)界看好長租公寓REITs
國內房地產信托業(yè)務起步于2002年，隨后進入加速發(fā)展階段，經過近18年的發(fā)展已經初具規(guī)模，但市場上還未出現(xiàn)標準的REITs產品。其中，被外界頻頻提及的三個典型案例，分別是越秀REITs、中信啟航專項資產管理計劃與鵬華前海萬科REITs。
早在2005年，香港放開海外REITs發(fā)行上市，越秀REITs赴港上市，成為中國首單REITs產品。2014年，第一支模仿REITs架構的類REITs產品中信啟航專項資產管理計劃獲準發(fā)行，開啟了中國房地產金融的類REITs時代。2015年，鵬華前海萬科REITs上市，成為所謂的公募REITs第一單。與標準的REITs相比，仍有所區(qū)別。
據研究機構的數據顯示，截至2020年5月4日，“類 REITs”產品呈加速增長態(tài)勢，累計發(fā)行數65只，累計發(fā)行總額從2014年底的96億元增至 2019年底的1192億元，年復合增速高達65.5%。迄今發(fā)行的65只產品均為類REITs產品，國內仍然沒有標準的REITs。
與REITs不同，類REITs一般通過設立資產支持專項計劃向特定投資者募集資金，認購私募股權投資基金份額（或專項信托計劃份額），再由私募基金（或信托計劃）收購持有標的物業(yè)的項目公司股權，最終實現(xiàn)不動產證券化。
因此，類REITs大多擁有增信措施，債性較強，并非可以實現(xiàn)自我循環(huán)的真正證券化產品，而REITs則是偏向權益類的產品。
中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛也表示，“未來，類REITs和CMBS還會繼續(xù)存在，權益類的公募REITs也會存在，并形成多產品并存的格局。類REITs和CMBS引入了一些結構化的設計，而權益類的基礎設施REITs還有待觀察，可能有純權益類的，有一些偏債的安排，也會有一些增長性比較好的股性產品“。
盡管房地產行業(yè)的諸多業(yè)態(tài)都不在此次試點的范圍之內，但不少業(yè)內人士均看好長租公寓REITs。
周志峰認為，在基礎設施REITs之后，最重要且真正可行的REITs類別就是長租公寓REITs。他表示，以重資產運營的長租公寓，其已經滿足了REITs的諸多基本要求。
王剛也贊同上述看法，他認為，公募REITs先以基礎設施落地，接下來可能是長租公寓，然后再擴展到商業(yè)地產。
不過，雖然長租公寓因受到地方政府支持其土地成本較低，但因為租賃需求不強，運營階段的租金收入仍難以保障回報率，即使現(xiàn)階段推出了相關產品，在市場上也難有較強的吸引力。
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