中國奧園在2019年晉升千億房企之列！
2019年，中國奧園合同銷售1180.6億元，同比增長29%；營業(yè)收入505.3億，同比增長63%；歸母凈利潤42.01億元，同比增長74%。
值得注意的是，中國奧園的少數(shù)股東占公司60%的權(quán)益，卻只獲得20%的凈利潤，或有“明股實(shí)債”嫌疑。
1、高速增長的千億奧園！
從營收增速上可以看出，近三年中國奧園高速增長，2017年到2019年，營收增速都超過60%。5年間，中國奧園的營收規(guī)模從95億發(fā)展到505億，增長5倍。
2015年到2019年，中國奧園的合約銷售額分別為151.71億元、256.02億元、455.9億元、912.8億元和1180億元，增速分別為24%、68%、78%、100%和29.3%。2019年的29.3%銷售增速，在行業(yè)里也算比較優(yōu)秀。
中國奧園2020年的銷售目標(biāo)定為全年增長12%，合約銷售額達(dá)1320億元。2020年1—3月，中國奧園的合約銷售額為143億元，同比減少24%。
2、少數(shù)股東權(quán)益助力低凈負(fù)債率！
中國奧園除了銷售額增速亮眼，低凈負(fù)債率也讓其他房企羨慕。
2016年到2019年中國奧園的凈負(fù)債率分別為50.7%、51.0%、58.9%和74.9%，在中國奧園銷售額高增長的2016—2018年，凈負(fù)債率一直控制在60%以下，2019年凈負(fù)債率上升16個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率仍然低于行業(yè)的平均水準(zhǔn)。
根據(jù)凈負(fù)債率的公式，凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/股東權(quán)益。
首先看有息負(fù)債，2016—2019年，奧園的有息負(fù)債分別為184億、404億、577億和958億，同期貨幣資金分別為110億、265億、396億和680億，兩者差值分別是74億、139億、181億和278億，同期股東權(quán)益分別為146億、271億、307億和370億。
2016和2017年，凈負(fù)債率變化不大，是因?yàn)橛邢⒇?fù)債與現(xiàn)金的差值與股東權(quán)益增幅相近，而2018年和2019年由于股東權(quán)益增速下降，導(dǎo)致凈負(fù)債率有所提高。
在中國奧園的股東權(quán)益構(gòu)成中，少數(shù)股東權(quán)益的增長十分顯眼。2016—2019年，奧園的少數(shù)股東權(quán)益分別為57億、170億、189億和220億，四年時(shí)間增長了三倍，占股東權(quán)益比重分別為39%、63%、62%和59%。2017年開始，少數(shù)股東權(quán)益就開始反超上市股東權(quán)益，在控制凈負(fù)債率上，奧園的少數(shù)股東功不可沒。
3、少數(shù)股東占比60%權(quán)益，只有20%利潤！
少數(shù)股東占比一半以上的權(quán)益，但是從凈利潤上看，少數(shù)股東獲得的利潤與其權(quán)益并不匹配。2016—2019年，奧園的凈利潤分別為10.07億、19.52億、29.39億和52.22億，其中少數(shù)股東損益為1.26億、3.12億、5.31億和10.21億，少數(shù)股東占凈利潤比重由13%提高到20%。
這意味著，奧園少數(shù)股東以60%權(quán)益獲取20%凈利潤。少數(shù)股東的回報(bào)率低，讓人容易聯(lián)想到“明股實(shí)債”。
中國奧園對(duì)此解釋到，這是由于少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益不同期所致，隨著過去幾個(gè)財(cái)政年度的物業(yè)交付和項(xiàng)目利潤的結(jié)轉(zhuǎn)，中國奧園的非控股權(quán)益正逐漸體現(xiàn)，2019年及未來兩年隨著交付的高峰，非控股股東的收益體現(xiàn)將更明顯。
4、奧園或借少數(shù)股東進(jìn)行融資！
近年來，房企通過和信托、基金等金融機(jī)構(gòu)簽署協(xié)議，通過股權(quán)方式進(jìn)行融資，成為業(yè)內(nèi)流行手段。通常會(huì)在合同中簽訂回購及類似協(xié)議，約定一定期限后由融資方溢價(jià)回購股權(quán)或提供其他保障措施，由于是一種股權(quán)投資，所以在公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中，計(jì)入的不是債務(wù)，而是凈資產(chǎn)，可以起到優(yōu)化債務(wù)水平的作用。根據(jù)中金的研報(bào)，2017年我國房企市場(chǎng)的“明股實(shí)債”規(guī)模在4000億到5000億之間。
根據(jù)奧園集團(tuán)的債券募集書，奧園集團(tuán)是中國奧園最大的子公司，負(fù)責(zé)中國奧園內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營。類似奧園集團(tuán)這一級(jí)別的子公司，共有30余家。在這些子公司的少數(shù)股東里，有不少信托、私募和投資公司的身影。
2016年6月8日，中國奧園全資子公司——廣州奧園以2億元收購成都齊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權(quán)，從而獲得了宜華置業(yè)70%的股權(quán)。隨后，廣州奧園和四川信托對(duì)宜華置業(yè)進(jìn)行增資，增資后廣州奧園持股53.29%，四川信托持有45.73%，原持股30%的成都建蓉房地產(chǎn)持有0.98%。此外，四川信托還向宜華置業(yè)提供了8.85億元的貸款，年利率為10.09%。
2016年到2018年，宜華置業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營收5.87億元、3億元和20.26億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤2301萬元、1606萬元和1.58億元。但是2018年6月，廣州奧園以7.01億的價(jià)格收購了剩余股份，宜化置業(yè)成為奧園100%控股的子公司。
四川信托以6.86億元入股，卻以7億元的價(jià)格，在宜化置業(yè)進(jìn)入業(yè)績收獲期之際離場(chǎng)，這似乎并不合理。
