早在3月23日，本號就撰文《 躁動的合肥、地王重現(xiàn)的西安，樓市“怒吼”即將上演！》，提醒大家，合肥與西安兩座樓市過熱的城市，大調(diào)控即將要來。
果不其然，預測兌現(xiàn)了。西安遭遇住建部造訪，于3月30日晚上，發(fā)布了西安樓市史上最強調(diào)控政策。
在土地拍賣、限售、限購、資金監(jiān)管、交易機制方面進行了全面收緊。在限購方面，新落戶者需要滿一年，且需要連續(xù)繳納12個月社保，才有購房資格。
在限售方面，將新房和二手房限售期限延長至5年。
此外，并效仿深圳、成都，設(shè)立二手房交易價格發(fā)布機制，也就是發(fā)布二手房官方指導價。
深圳因為發(fā)布官方指導價，最近的二手房成交量腰斬。如果西安對標深圳，并且嚴格執(zhí)行，也不會好到哪兒去。接下來西安的樓市可能要橫盤一段時間。
昨天晚上，預測的第二座城市合肥，樓市大招也終于千呼萬喚始出來。
合肥去年十月份以來，行情非?；鸨?。根據(jù)貝殼研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，去年10月份開始到今年1月份，合肥二手房掛牌均價就持續(xù)走高，從16757元/平方米升至19099元/平方米。
根據(jù)合肥市民在人民網(wǎng)留言板的留言來看，部分板塊跳漲了40%以上。政務區(qū)、濱湖新區(qū)、高新區(qū)新房大賣，基本需要全款才能買到，有的甚至全款都難搶到。
4月5日深夜，炒房第三城合肥發(fā)布了“新政八條，終于開啟了合肥樓市史上最嚴調(diào)控時代。
炒房第三城這個稱號是行業(yè)共識，第一城深圳，第二城杭州，第三城合肥。
8條內(nèi)容涵蓋二手住房限購、熱點新樓盤“搖號+限售”、增加土地供應、加強資金監(jiān)管等，其中有些是萬金油，有些則是真正的調(diào)控，下面本號就撿幾條重要的政策展開分析。
新政提出：
《通知》提出，穩(wěn)定增加居住用地供應。2021年，在近年居住用地平均供應量的基礎(chǔ)上增長10%，確保全市不少于9000畝，單列租賃住房用地900畝。
增加住宅供地的效果，本號在分析廣州、成都和西安發(fā)布的樓市新政中說過好幾次。
從最近幾個城市的調(diào)控來看，都有增加供地這一項，成都和西安未來每年住宅供地增速保持在20%，廣州保持在22%，合肥雖然不如前三者，也決定保持在10%以上。
四個城市都決定增加供地，說明這一輪調(diào)控的思路改變了，不再是單向思維，僅僅限制需求，而開始從供應端發(fā)力。
本號多次強調(diào)過，樓市調(diào)控，堵不如疏。2016年以來絕大多數(shù)城市的政策都是堵需求，結(jié)果呢？深圳房價從調(diào)控之初的5萬多漲到了現(xiàn)在的8萬多，東莞從1萬七八漲到了現(xiàn)在的近4萬，杭州、南京、蘇州、武漢、西安、寧波等城市，哪一個不在漲？
反觀從供應端調(diào)控的長沙、重慶，始終保持供應大于需求，房價保持得非常穩(wěn)定。
合肥如果真能保持土地供應不斷增加，住宅供應量大于需求，合肥房價穩(wěn)定指日可待。
新政還提出：
暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的合肥市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學校的學區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。
暫停向法人、非法人組織出售市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房(經(jīng)批準的人才公寓、重點招商引資項目除外)。通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得市區(qū)范圍內(nèi)商品住房的，均應當符合合肥市住房限購政策，并設(shè)置為競拍條件。
這兩段內(nèi)容，堵住了兩個漏洞，或者說收繳了兩類人的購房資格。
第一類是在市區(qū)已經(jīng)擁有2套及以上房產(chǎn)的戶籍人口，他們再也不能在政務區(qū)、濱湖新區(qū)、高新區(qū)買房了，也不能買在這三個區(qū)以外指定的學區(qū)房。
此前合肥對戶籍人口購房沒有絲毫限制，只是在貸款方面降了杠桿。戶籍人口如果全款，想怎么買就怎么買。合肥也是長三角中心城市中唯一有這個漏洞的城市。
現(xiàn)在，戶籍人口再也不能任性地買買買了。
第二類是法人與非法人組織。也就是企業(yè)和組織再也沒有了購買住宅的資格。
本號認為這一條意義非常大。要知道，中心城市房價持續(xù)上漲，炒房投資是很大的推動力，而炒房客中，企業(yè)又是中堅力量。
根據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2019年第一季度，a股上市公司投資性房地產(chǎn)金額達到1.26萬億元。
很多上市公司依靠炒房粉飾業(yè)績，甚至依靠炒房救命，比如海馬汽車，多次賣房套現(xiàn)自救，再比如美邦服飾上個月宣布以4.48億元的價格，將旗下子公司上海模共實業(yè)有限公司位于上海浦東新區(qū)的房產(chǎn)售出。
正因為企業(yè)炒房亂象叢生，深圳、杭州、南京、西安等多個城市早就出臺政策，禁止企業(yè)購房，堵住了漏洞，但合肥始終沒有堵上，直到今天才算終于堵上了。
這個漏洞一旦堵上，沒收了企業(yè)的購房資格，合肥的購房需求會消失相當一部分，對于穩(wěn)定合肥的供需作用很大。
新政還對學區(qū)房做出了調(diào)整：
在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務教育招生入學政策基礎(chǔ)上，實行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)小學1個學位，3年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)初中1個學位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外。
這一輪調(diào)控的標簽中，除了降杠桿、增加供應、限購、限售外，調(diào)控學區(qū)房也是重要標簽之一，上海此前將學區(qū)房資源中配引發(fā)了全網(wǎng)熱議。
合肥本次將學區(qū)房進行限定，一套住房6年內(nèi)只享有1個小學學位，3年內(nèi)只享有1個初中學位（多胞胎、二孩另說），一定程度上會降低學區(qū)房的價值。
最后總結(jié)一下：?
總得來看，合肥八條新政，從需求端和供應端都做出了改變，對于合肥的樓市短期必然構(gòu)成利空，成交量會歇菜，剛需與長線投資客可以暫緩買入。
但長線來看，仍會繼續(xù)慢漲。
合肥在過去十年中如同黑馬一樣爆發(fā)，無論經(jīng)濟、人口、資金總量、財政、消費還是進出口，綜合增幅位居熱點城市第一位。再加上合肥越來越受到政策紅利青睞。
這樣的城市，增長空間依舊很大。
