租客繳納了逐年上漲的租金、服務(wù)費(fèi)，和因?yàn)椤艾F(xiàn)金貸”產(chǎn)生的銀行利息，但長租公寓企業(yè)們至今都還是沒有賺到錢。即使市場競爭激烈，租客還是沒有省到錢。這看起來就像是個(gè)沒有贏家的生意。
作者：杜莉莉
整個(gè)2月份，長租公寓行業(yè)都陷入輿論旋渦。
2月初，#自如被指借疫情漲價(jià)#沖上了熱搜。2月中旬，蛋殼公寓要求房東免房租，卻不給租戶免租的消息引發(fā)了巨大爭議。2月23號(hào)，部分上海的青客公寓房東，收到了公司“無法向房東支付租金”的短信。
在疫情這只黑天鵝的沖擊下，長租公寓企業(yè)輪番陷入深潭。特殊時(shí)期是不會(huì)徹底沖垮一家企業(yè)的商業(yè)模式，但企業(yè)的能力會(huì)受到全方面挑戰(zhàn)，弱點(diǎn)會(huì)被全面放大。
海淀區(qū)自如租戶林小姐告訴品玩PingWest，她原房租是6230元，房子將在3月1號(hào)到期，管家先是跟她溝通要漲價(jià)到約6690元。之后又表示可以申請(qǐng)調(diào)價(jià)到6390元，再到近期續(xù)租時(shí)，表示系統(tǒng)又調(diào)整了價(jià)格，價(jià)格是6390元，上申請(qǐng)的一樣，同時(shí)希望趕緊付費(fèi)免得系統(tǒng)價(jià)格再變。最終房子以漲價(jià)160元續(xù)租。
自如管家在1月31日前聯(lián)系到了林小姐，表示如果能在租賃合同到期前一個(gè)月確定續(xù)租，服務(wù)費(fèi)可以有7折優(yōu)惠。而她的朋友郭萌萌收到的通知是服務(wù)費(fèi)9折。
郭萌萌的房租協(xié)商過程就像一場心理博弈。
她的月租金為2190元，自如管家提前40天聯(lián)系她，表示續(xù)租的話租金會(huì)漲到2530元。郭萌萌覺得太貴了，表示得考慮下。過了幾天，管家表示可以以2290元續(xù)租，這相比原價(jià)只上漲了100元，而且如果能提前30天續(xù)租，服務(wù)費(fèi)9折優(yōu)惠。
但郭萌萌得知林小姐收到的通知是7折，所以決定跟管家進(jìn)行協(xié)商。在又一輪溝通后，最終以漲租100元，服務(wù)費(fèi)7折完成了續(xù)租。
在輿論爆發(fā)后，大部分租戶都與自如管家進(jìn)行了再一輪協(xié)商，漲租金額都在極大程度地被縮小，有部分甚至以原價(jià)續(xù)租。在接受PingWest品玩采訪的自如租戶中，有不少漲租幅度在10%到30%之間，相當(dāng)一部分的漲租在100到500元之間，這個(gè)數(shù)字雖然不大，但依舊引發(fā)了租戶們的不滿。
他們認(rèn)為在疫情期間，大部分企業(yè)都在為消費(fèi)者減輕負(fù)擔(dān)，而自如卻逆勢漲租，更嚴(yán)重的是“這根本是霸王協(xié)議”，沒有給租戶任何選擇。疫情期間租戶不可能去換房子，無論漲價(jià)是多是少，他們除了接受自如的漲租條件，別無他法。
與其說是疫情期間的漲租行為激怒了租戶，倒不如說是租戶長期積累了對(duì)自如的不信任感，在因?yàn)檫@次漲租而引爆。
林小姐告訴品玩PingWest，她在住自如房的這1年時(shí)間里換了5個(gè)自如管家，申請(qǐng)售后問題均沒有得到實(shí)際解決，她的問題包括：廚房天花板裝修不合理，刮風(fēng)時(shí)候會(huì)響；陽臺(tái)墻皮脫落，大雨時(shí)漏水；衛(wèi)生間出水是黃色的；淋浴頭出水小且慢，維修人員說需要自己付費(fèi)采買。
不信任感，就是這些麻煩的小事積累而成的。
我們無法否定的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，租客繳納了逐年上漲的租金、極大程度上會(huì)多于一個(gè)月房租的服務(wù)費(fèi)，還有因?yàn)椤艾F(xiàn)金貸”產(chǎn)生的銀行利息，但長租公寓企業(yè)們至今都還是沒有賺到錢。
雖然自如的市場占有率第一，但還這不是個(gè)一家獨(dú)大的市場，蛋殼、青客，以及其他散布在全國各地的地方性長租公寓企業(yè)都還在提供服務(wù)。在市場競爭激烈之下，租客還是沒有省到錢。這看起來就像是個(gè)沒有贏家的生意。
行業(yè)前三沒有一家在盈利，現(xiàn)金貸成為主要的資金來源
青客公寓是國內(nèi)市場占有率第三的分散式長租公寓企業(yè)。它于2019年11月在納斯達(dá)克上市。2月19日，青客公布了首份上市財(cái)報(bào)，財(cái)報(bào)顯示，2019 財(cái)年青客公寓凈虧損4.89億元。此前其招股說明書顯示，2017財(cái)年和2018財(cái)年，青客的凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。青客已連續(xù)三個(gè)財(cái)年虧損。
青客上市的募資金額幾乎減半，從原計(jì)劃的520萬股減至270萬股，最終以招股書中預(yù)期價(jià)格區(qū)間的最低位每股17美元發(fā)行，籌集金額從此前的1億美金，減少至4600萬美元資金，我們能從側(cè)面看出公司上市時(shí)的不自信。
2020年1月，蛋殼公寓在紐交所上市。蛋殼是國內(nèi)市場占有率第二的分散式長租公寓品牌。在其招股說明書中顯示，蛋殼公寓2019年前10個(gè)月凈虧損為28.13億元人民幣，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負(fù)16.12億元人民幣，官方表示尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長。
即便是市場占有率第一的自如，至今也沒有實(shí)現(xiàn)盈利。自如CEO熊林曾數(shù)次對(duì)外表示，現(xiàn)在談?dòng)€為之過早。行業(yè)在2014、2015年開始爆發(fā)，吸引了大批資本入局，但行業(yè)前三名都還沒有人實(shí)現(xiàn)盈利。
對(duì)長租公寓們來說，經(jīng)濟(jì)寒冬的2019年本就不好過，尚未實(shí)現(xiàn)盈利沒能自我造血，融資之路又困難重重，資金的匱乏直接推動(dòng)了兩家企業(yè)走向上市，以求續(xù)命。原本大家都指望著2020年農(nóng)歷新年過后的租賃市場旺季，沒想到等來的卻是新型冠狀病毒這只“黑天鵝”，這讓原本就艱難的生存環(huán)境更是雪上加霜。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年2月，18個(gè)重點(diǎn)城市的住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達(dá)78.9%，同比2019年2月降幅高達(dá)82.7%。2月份成交量同比及環(huán)比均顯著下降的主要原因是由于疫情的影響，人口流動(dòng)降低。大量租賃人口滯留家鄉(xiāng)未返回居住地，或由于小區(qū)封閉禁止外人進(jìn)入導(dǎo)致的市場供給需求雙雙下降，春節(jié)后租賃市場維持著低迷狀態(tài)未實(shí)現(xiàn)市場熱度的回升。
長租公寓的商業(yè)模式非常傳統(tǒng) —— 公司從房東手上租下房源，將房屋重新設(shè)計(jì)，配備基礎(chǔ)家具設(shè)備，再以“二房東”的身份轉(zhuǎn)租給消費(fèi)者。同時(shí)提供清潔、搬家、解決鄰里糾紛等附加服務(wù)。他們應(yīng)該賺取的是收房和出租之間的差價(jià)和服務(wù)費(fèi)，但現(xiàn)在他們最大的收入來源是“現(xiàn)金貸”。
此前長租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家CEO劉翔接受媒體采訪時(shí)表示，長租公寓行業(yè)的現(xiàn)金流，主要來源于新簽租房量。這個(gè)新簽約租房量直指“現(xiàn)金貸”。
他以成都為例：
新簽的一個(gè)客戶，假設(shè)每間每月的均價(jià)是1000元，按照押一付三或者押二付三的付款方式，正常來說，簽約后可以拿回來4、5千塊錢。但是，依賴大比例長周期預(yù)收的企業(yè)，會(huì)要求按年，甚至按兩年預(yù)收租金。租戶現(xiàn)金不足，可以選擇以“租金貸”的方式支付租金，這樣，每發(fā)生一個(gè)新簽，公寓就可以拿回來1萬多，甚至兩萬多的資金。如果一個(gè)月能新簽10000間房，帶來的現(xiàn)金流就是1個(gè)多億，甚至2個(gè)多億。同樣，如果新簽大減，現(xiàn)金流損失也相當(dāng)巨大。對(duì)于在租房源，企業(yè)已把未來12個(gè)月，甚至24個(gè)月的租金收回消耗了，短期內(nèi)無法再產(chǎn)生現(xiàn)金流入貢獻(xiàn)。所以，受疫情影響，新簽租房量驟降時(shí)，依賴大比例長周期預(yù)收的公寓企業(yè)受到的資金影響就非常大。
過去兩年長租公寓都深陷在“現(xiàn)金貸”的爭議中?！艾F(xiàn)金貸”是指租客在于長租公寓品牌簽訂合同的同時(shí)，與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，金融機(jī)構(gòu)為租客支付全年房租費(fèi)用給到長租公寓品牌，租客則按照每個(gè)月或每個(gè)季度向金融機(jī)構(gòu)償還貸款。
更簡單地說，租客看起來是押一付三，實(shí)際上在簽約那一刻起，租客就從銀行借了一年或兩年的房租，并且簽訂了分期協(xié)議。每一次租客繳納的房租，實(shí)際上包括了房租、銀行利息，以及給長租公寓的服務(wù)費(fèi)。
最令租客難以接受的是，他們大多數(shù)是在不知情的狀況下簽訂了合同，也就是說，是在不知情下背負(fù)了利息這個(gè)債務(wù)。
“現(xiàn)金貸”最原本是用以幫助租客解決資金短缺的問題，但現(xiàn)在這筆錢現(xiàn)在這成了企業(yè)最主要的現(xiàn)金流，他們拿著這筆錢投資錢生錢。
2018年8月杭州長租公寓品牌鼎家“爆雷”就是長租公寓 —— 企業(yè)拿著金融機(jī)構(gòu)給的資金，做P2P投資，P2P暴雷了。企業(yè)沒有資金給房東繳房租，房東就要把房子收回來。租客簽了分期合同，他一方面還要繼續(xù)還銀行分期，一方面又沒房子住了。
即便現(xiàn)金貸現(xiàn)在已經(jīng)成為長租公寓最受詬病的問題，但企業(yè)不可能在短期之內(nèi)放棄它?，F(xiàn)金貸如今已成為長租公寓企業(yè)最大的資金來源。
截至2019年9月30日，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作，有65.4%的租金系使用租金貸支付。蛋殼公寓的招股說明書也指出，2017年、2018年和2019年前九個(gè)月，蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。
自2019年12月13日起生效的《關(guān)于整頓規(guī)范房屋租賃市場秩序的意見》要求住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。這意味著長租公寓需要在3年時(shí)間找到其他盈利途徑。
租客繳納了逐年上漲的租金，但還是沒有人能賺到錢
我們無法否定的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，現(xiàn)在租客繳納了逐年上漲的租金，極大程度上會(huì)多于一個(gè)月房租的服務(wù)費(fèi)，還有銀行利息，長租公寓至今都還是沒有賺到錢。
此前一位長租公寓從業(yè)者告訴PingWest品玩，他們測算過，200個(gè)房間是一個(gè)個(gè)人房東的管理上限。這種個(gè)人瓶頸，可以通過公司化的運(yùn)營解決。
分散式長租公寓的優(yōu)勢在于有規(guī)模效應(yīng)，當(dāng)運(yùn)營商手上所簽約的房間數(shù)量達(dá)到一定量級(jí)時(shí)，就可以攤薄成本。劣勢在于模式的穩(wěn)定性不高，公司對(duì)于資產(chǎn)的管控力不強(qiáng)。今年房東決定簽約，明年就可以撕毀合作。
面對(duì)記者提出的“現(xiàn)在的長租公寓行業(yè)，是不是很不健康？”這個(gè)問題，劉翔沒有直接給出答案，但他表示，要看一個(gè)模式是否健康度，關(guān)鍵指標(biāo)之一就是看你的收益和風(fēng)險(xiǎn)是否對(duì)等。
長租公寓過去包租且投資裝修的模式，最大的挑戰(zhàn)和硬傷就是這是一個(gè)極其微利、甚至虧錢的行業(yè)，然后另外一頭你還承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)槟阕隽税猓邢到y(tǒng)性的庫存風(fēng)險(xiǎn)；因?yàn)槟阕隽舜箢~的裝修改造投資，你有空置和低價(jià)造成的裝修折損風(fēng)險(xiǎn)，這部分投資價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間推移而消耗掉，我們管這個(gè)叫“冰淇淋”模式，逐漸化掉了，你是找不回來的。
為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，公租公寓需要以更低的價(jià)格從房東手上拿下房源，盡可能切割成更多的單間房，以更高的價(jià)格在更短的時(shí)間內(nèi)將房間租出去。簡單說，就是低價(jià)收房高價(jià)出租，提高簽約率。
低價(jià)收房高價(jià)出租，這只是個(gè)理想狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)情況是市場競爭者過多，為了搶奪房源每個(gè)公司都在哄抬房源價(jià)格。
此前就有媒體報(bào)道，在2018年8月，房東準(zhǔn)備以7500元/月的價(jià)格出租一套位于天通苑的120平米三居，自如開價(jià)8500元/月，蛋殼公寓開價(jià)9000元/月，自如再加500元，蛋殼公寓最終以1.08萬元/月，成功拿下這套房子。
2018年8月16日，北京住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門，集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確了“不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源，不得惡性競爭搶占房源”等。
2018年的8月17日，時(shí)任我愛我家副總裁的胡景暉就指出，房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，爭搶房源，以高出市場20%到40%的價(jià)格在收購房源，導(dǎo)致售房成本直接上升。胡景暉描述了一種最壞的情形：一旦資金鏈斷裂，將出現(xiàn)房東驅(qū)趕租客的情況。
各大長租公寓運(yùn)營商自然不認(rèn)可這個(gè)道理，當(dāng)時(shí)蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽就否認(rèn)長租公寓在通過價(jià)格戰(zhàn)的方式攪亂市場，自如CEO熊林也表示，不存在參與市場不良競爭、哄抬房價(jià)的行為。我們自然沒有進(jìn)一步證據(jù)佐證房租上漲和運(yùn)營商擴(kuò)張的直接關(guān)系，但胡景暉的判斷已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。
為了提升簽約率，大部分運(yùn)營商選擇在房源原有基礎(chǔ)上改造出隔斷間。一個(gè)更簡單的例子，長租公寓以6000元/月從業(yè)主手上租下一套兩居室，把客廳改造成隔斷間，可以出租給3戶租戶，每戶租戶的租金約3000元/月，這就多出了3000元的月租。這中間的利潤也隨之水漲船高。
劉翔表示，公寓漲租有很多因素，常態(tài)化的是淡旺季波動(dòng)影響下的小幅調(diào)價(jià)，通常控制在±5%幅度內(nèi)。但北京市去年7月份出臺(tái)了禁止N+1的政策，大量房屋被拆掉了隔斷，也就是少了一間可出租單位，這個(gè)情況下公寓如果不去每間房漲價(jià)30%多，根本無法挽回因隔斷被拆帶來的損失，永遠(yuǎn)無法盈利。
他認(rèn)為，企業(yè)若持續(xù)幾個(gè)月出租率在80%，則面臨生死存亡的危機(jī)。目前很多企業(yè)的出租率已經(jīng)低于80%這條絕對(duì)紅線。
疫情不會(huì)徹底擊垮一家企業(yè)的商業(yè)模式，只會(huì)考驗(yàn)企業(yè)應(yīng)對(duì)困難的能力。這次疫情只是把分散式長租公寓這門生意的脆弱性展示在外界眼中 —— 企業(yè)沒有盈利，租戶沒有省錢，看起來就是門只有輸家的生意。
