原標(biāo)題 蛋殼公寓驚險(xiǎn)闖關(guān)40天：房東、租戶、員工、蛋殼，誰(shuí)在說(shuō)謊，誰(shuí)在妥協(xié)？
來(lái)源 投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社
作者 晨曦
01
蛋殼驚慌失措
危機(jī)解除了嗎？
在持續(xù)近一月的緊張時(shí)刻里，房東、租客、蛋殼公寓三方針?shù)h相對(duì)。
如果不是這場(chǎng)疫情，蛋殼公寓本應(yīng)該作為長(zhǎng)租公寓上市第二股，享受一家明星上市公司的矚目。
但一切都在這家公司上市幾天后，急轉(zhuǎn)直下。
導(dǎo)火索始于“免租”，疫情初期階段，房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)被裹挾到這場(chǎng)“免租”運(yùn)動(dòng)當(dāng)中，不管是出于真心慈善減免，還是咬牙流血跟進(jìn)，或是贏得一次美譽(yù)。
但是，這一“善舉”到了蛋殼公寓這里，出問(wèn)題了。
作為分散式長(zhǎng)租公寓的代表品牌，蛋殼身后是近20萬(wàn)小業(yè)主房東，蛋殼的免租計(jì)劃是要先說(shuō)服這20萬(wàn)房東們免租讓利一個(gè)月給租客，與蛋殼協(xié)商共度難關(guān)。
可是，房東們不答應(yīng)。
矛盾就此爆發(fā)，為避免損失，個(gè)別房東繞過(guò)蛋殼對(duì)租客進(jìn)行驅(qū)趕，租戶對(duì)蛋殼怨聲載道，矛盾進(jìn)一步升級(jí)。
40天過(guò)后，負(fù)面輿論已稍有緩和，但蛋殼的危機(jī)仍然未徹底解除。
一次初衷良好的“善舉”，為何引發(fā)之后逆天的波浪？
回顧當(dāng)時(shí)的情況，蛋殼公寓方面把這些問(wèn)題的發(fā)生歸因?yàn)橐痪€業(yè)務(wù)人員因?yàn)檫€在假期家中，因溝通不暢導(dǎo)致的。
“最開(kāi)始溝通不暢。”蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社回憶，從公司自1月30日推行免租策略開(kāi)始之后4—5天，公寓高層才從一線員工那里了解到問(wèn)題所在，矛盾產(chǎn)生的根源這才開(kāi)始在公司內(nèi)部暴露出來(lái)。
蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，1月22日高管團(tuán)隊(duì)從美國(guó)回來(lái)時(shí)，就已經(jīng)意識(shí)到疫情的嚴(yán)重性，并籌備了應(yīng)急工作小組，回國(guó)之后馬上推出策略，派發(fā)任務(wù)要求一線業(yè)務(wù)人員分批與房東溝通協(xié)商免租。但疫情期間，大部分員工都在家里，心情焦慮，又加上客服溝通使用的是個(gè)人手機(jī)，話術(shù)因?yàn)闆](méi)有監(jiān)控存在一定不規(guī)范性。
蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，平常客服在公司做外呼，會(huì)有外呼設(shè)備，公司會(huì)監(jiān)控業(yè)務(wù)員與房東、租客溝通的過(guò)程，對(duì)溝通質(zhì)量也有把控。
當(dāng)矛盾最開(kāi)始爆發(fā)時(shí)，房東和租戶選擇通過(guò)蛋殼的400電話投訴，但400電話只有在京人員可操作，接起率只有不到20%，溝通渠道不暢進(jìn)一步加劇了蛋殼與房東和租客的矛盾。
蛋殼相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，至此危機(jī)算是大部分解除了，公司內(nèi)部已經(jīng)做好準(zhǔn)備開(kāi)始迎接復(fù)工潮后的租房高峰期。
不過(guò)，這場(chǎng)危機(jī)到底是如何產(chǎn)生的？矛盾發(fā)生一個(gè)月之后，房東、租客、蛋殼之間的糾紛，被擱置了還是徹底解除了？在這其中，是誰(shuí)做出了妥協(xié)？一直“失語(yǔ)”的蛋殼內(nèi)部人如何審視這次危機(jī)？
歷時(shí)兩周，投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社采訪了房東、租戶、內(nèi)部員工、蛋殼官方、第三方從業(yè)者等角色，試圖還原這場(chǎng)歷時(shí)40天的“免租門(mén)”紛爭(zhēng)原貌。
02
房東們“妥協(xié)”了嗎？
“今天來(lái)電話說(shuō)正常了，以后租金正常支付，前期發(fā)的解約函作廢?！?月26日，在蛋殼房東群內(nèi)，一位杭州的房東評(píng)論，蛋殼公寓如今的做法“真是像兒戲一般”。
蛋殼房東維權(quán)群對(duì)話 來(lái)源：投中網(wǎng)
2月21日晚間，有房東稱(chēng)收到了蛋殼公寓支付的租金。在此之前，房東們最在意的就是能否按時(shí)從委托方蛋殼公寓那里收到租金。
眼下，有些尚未收到租金的房東，在經(jīng)歷近半個(gè)月與蛋殼公寓的糾纏之后準(zhǔn)備“妥協(xié)”：“我在想要不要免半個(gè)月，好收租金的呢?！?/p>
蛋殼房東維權(quán)群對(duì)話 來(lái)源：投中網(wǎng)
蛋殼杭州的房東大偉告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，其實(shí)早在疫情爆發(fā)之前，蛋殼公寓就已未按照合同按時(shí)支付租金，截至目前，蛋殼已拖欠兩個(gè)月房租，什么時(shí)候能收回房租仍是未知數(shù)。
但另一方面，蛋殼對(duì)于拖欠房東租金一事，卻另有解釋。
蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拖欠房東兩個(gè)月的房租的這種情況不可能存在，除非是在走解約協(xié)議，要么就是房東的銀行卡號(hào)出現(xiàn)了問(wèn)題。
而對(duì)于拖欠其他房東的租金，蛋殼公寓方面稱(chēng)，根據(jù)蛋殼公寓與房東的合作模式，蛋殼給到房東的租金是預(yù)付租金，是未來(lái)三個(gè)月的租金，因此不存在蛋殼公寓拖欠房東之前租金的可能性。
未收到租金的房東，何時(shí)才能收到租金？蛋殼公寓告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，按照合同約定，蛋殼公寓的付租期限為在付款日起15個(gè)工作日內(nèi)支付房租，由于每個(gè)房東的收款日期不一樣，因此，若房東沒(méi)有收到租金，可能是因?yàn)楦犊钪芷诘膯?wèn)題。
“我們不會(huì)違約，也會(huì)按照合同的約定去給業(yè)主支付房租的?！钡皻す⑾嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，所有的款項(xiàng)都已經(jīng)在2月21日開(kāi)始打款，現(xiàn)在沒(méi)有一起真實(shí)的違約情況發(fā)生。
蛋殼房東微博爆料截圖 來(lái)源：微博
不過(guò)，房東與蛋殼直接的爭(zhēng)議并沒(méi)有在2月21日打款日停止。
就在2月26日晚間，一位名為陽(yáng)光soleil的網(wǎng)友表示，蛋殼公寓已經(jīng)逾期15天未支付房東房租，且強(qiáng)制給房東免除一個(gè)月房租。
房東與蛋殼公寓之間的租金爭(zhēng)議發(fā)生在2月初，不少房東與租客表示，從2月4日開(kāi)始，陸續(xù)接到蛋殼公寓的電話或短信通知。
不少房東和租客反應(yīng)，疫情期間蛋殼公寓一方面以疫情的“不可抗力”為由，強(qiáng)制房東免租金無(wú)責(zé)解約；另一方面卻對(duì)租客房租照收不誤，甚至要求部分租客換租；而真正房租合同已到期的租客，想要退房，卻非常困難。
在一個(gè)近500多人蛋殼公寓微信維權(quán)群內(nèi)，多位房東稱(chēng)，變更合同，申請(qǐng)退租等所有流程均要通過(guò)蛋殼公寓后臺(tái)操作，但申請(qǐng)能否通過(guò)完全取決于蛋殼。
房東楊葉在2018年將一套近80平的房子以四千多元的價(jià)格委托給蛋殼公寓，簽約期限為3年。
但在1月30日，楊葉沒(méi)收到房租，反倒接到了蛋殼工作人員2個(gè)要求，“第一次是說(shuō)強(qiáng)制免租期1個(gè)月以上。第二次說(shuō)，您看您這房子一直不賺錢(qián)，咱們無(wú)責(zé)解約吧。沒(méi)操作，就是不打款。”
對(duì)于蛋殼公寓提出的要求，楊葉并不同意，于是，在2月15日，楊葉便收到了蛋殼發(fā)來(lái)的無(wú)責(zé)解約法務(wù)函。
蛋殼房東收到的解約函 來(lái)源：投中網(wǎng)
楊葉認(rèn)為蛋殼公寓其實(shí)是想以“不可抗力”解除合同。
合同條款
不過(guò)，獨(dú)立評(píng)論員周正國(guó)認(rèn)為，這次疫情原則上可以算不可抗力，損失是既成事實(shí)，未來(lái)可能損失是否算不可抗力還是情事變更要看具體情景判斷，不能借口借機(jī)隨意變更合同價(jià)格。
另外，周正國(guó)表示，一般的可能損失的風(fēng)險(xiǎn)，算正常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不能免責(zé)，要由企業(yè)自己承擔(dān)。
房東楊葉坦言，當(dāng)初把房子委托給蛋殼公寓，一是圖省事，二是因?yàn)榈皻そo出的租金要比自如高出200元。但經(jīng)過(guò)此事之后，楊葉稱(chēng)再也不會(huì)將房子交給二房東搭理。
杭州房東大偉有著與楊葉類(lèi)似的遭遇。大偉稱(chēng)，自己將一套89平米的精裝小三居以2800的價(jià)格委托給蛋殼公寓，蛋殼公寓以4600的價(jià)格出租給租客，但截至目前，蛋殼公寓已拖欠了兩個(gè)月的租金。
“前兩天，（蛋殼公寓）打電話告訴我說(shuō)要免期（租金）15天，然后再給我打房租?！?/p>
蛋殼客服與業(yè)主短信對(duì)話 來(lái)源：投中網(wǎng)
大偉稱(chēng)房子是貸款買(mǎi)的，租金本就是為了支付房貸，但現(xiàn)在蛋殼不給租金，自己相當(dāng)于少了一部分經(jīng)濟(jì)來(lái)源，加之受疫情影響，薪資收入下降，整個(gè)經(jīng)濟(jì)情況也并不樂(lè)觀。
“就這樣拖著，也沒(méi)說(shuō)什么時(shí)候會(huì)給我打這個(gè)錢(qián)。”大偉說(shuō)，“我準(zhǔn)備等疫情結(jié)束就把房子收回來(lái)。”
“二房東太不靠譜了，坑死了?！贝髠ナ?。
不過(guò)，2月27日，大偉告知投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，已經(jīng)收到1月份的房租，但2月份的仍未收到。
“他們改了在APP里的付款日期，現(xiàn)在顯示是3月6日，實(shí)際應(yīng)該是2月15日?！贝髠フf(shuō)，2月份的房租要等到3月15日打。
成都的房東向南也有類(lèi)似經(jīng)歷，他跟投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社回憶，2月3日，蛋殼公寓聯(lián)系自己希望能夠免租一個(gè)月，但鑒于房子是滿租狀態(tài)，他便拒絕了；2月16日，蛋殼公寓再次來(lái)電，又提免租的事，向南依舊拒絕，并告知蛋殼公寓如果到期不付款，就法庭見(jiàn)。
“對(duì)方表示會(huì)爭(zhēng)取付款，但然后就再也沒(méi)有然后了?！?/p>
“他連續(xù)兩次通知我免租，我很擔(dān)心，群里面很多房東都沒(méi)收到款?！毕蚰蠈?duì)于能否按時(shí)收到租金表示擔(dān)憂。
蛋殼自此次疫情期間，到底有沒(méi)有發(fā)起無(wú)責(zé)解約？
“其實(shí)，我們跟業(yè)主解約都是基于一個(gè)商業(yè)合同的行為。”蛋殼公寓相關(guān)人士跟投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社解釋稱(chēng)，當(dāng)房東換工作，出國(guó)，結(jié)婚等問(wèn)題時(shí)，可以隨時(shí)跟蛋殼公寓提出解約。同時(shí)，也會(huì)有蛋殼公寓跟房東主動(dòng)提出解約的情況，比如，動(dòng)物園周?chē)姆孔映鲎鈨r(jià)格非常高，但動(dòng)物園搬遷了，房子的租金就租不上去了，空置率很高；又比如，一個(gè)小區(qū)周?chē)緵](méi)有垃圾場(chǎng)，滿足率特別高，當(dāng)旁邊突然多了一個(gè)垃圾場(chǎng)、醫(yī)院、或高壓電時(shí)，小區(qū)沒(méi)人住了，此時(shí)，房屋的情況與收房時(shí)的情況完全不一樣了，基于各種各樣的情況，蛋殼公寓就會(huì)主動(dòng)解約。
“我覺(jué)得主要是市場(chǎng)變化，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候他的出租情況與那個(gè)時(shí)候（蛋殼公寓與業(yè)主簽訂合同時(shí)）會(huì)有很大的變化，作為企業(yè)確實(shí)不可能長(zhǎng)期虧本運(yùn)營(yíng)?！钡皻す⑾嚓P(guān)負(fù)責(zé)人直言。
而對(duì)于因?yàn)榉繓|與蛋殼公寓解約，被迫不得不換租的租客，蛋殼公寓表示，這種情況屬于極少數(shù)。在租客換租時(shí)，蛋殼公寓也會(huì)給到最大力度的換租優(yōu)惠，管家也會(huì)幫忙搬家，提供搬家費(fèi)，同時(shí)給到租客服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼。
對(duì)此，多位租客表示，雖然蛋殼給出了上述優(yōu)惠，但需要延長(zhǎng)一年的合同期限。
蛋殼租戶群對(duì)話 來(lái)源：投中網(wǎng)
房東與蛋殼堅(jiān)持不下，接下來(lái)蛋殼推出的租金分期支付，將這次矛盾進(jìn)一步激化。
一位蛋殼公寓的房東表示，自蛋殼公寓強(qiáng)制房東免租金及無(wú)責(zé)解約之后，關(guān)于如何向房東繳納租金等方案就一直在變。房東們最不能接受的是，蛋殼公寓竟以短信的方式告知房東，此后，每個(gè)月房租或?qū)⒎?2期返還。
蛋殼與房東短信對(duì)話
但對(duì)于一個(gè)月租金分12期返還的信息，蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人予以否認(rèn)，稱(chēng)這并非蛋殼公寓發(fā)出的信息，如果是蛋殼公寓內(nèi)部發(fā)出的，信息開(kāi)頭會(huì)顯示“蛋殼公寓”的字樣，但該條信息開(kāi)頭并沒(méi)有相關(guān)字樣。
一位不愿具名的蛋殼內(nèi)部員工告訴PropTech研習(xí)社，上述短信有人說(shuō)可能是真的，也有人說(shuō)是假的，但目前很多房東都采取了分期（收款）的方式，其中2月份的房租，最高可分為24期。
在房東與蛋殼公寓僵持不下的40天里，租客處境如何？
03
陷入窘境的租客
“我們房東收到錢(qián)了”，“我房東沒(méi)找我”，2月26日，在北京蛋殼維權(quán)小分隊(duì)的微信群內(nèi)，有租客分享最新消息。與此同時(shí)，在深圳蛋殼租戶討論小組內(nèi)，也有租客傳達(dá)出相似信息。兩個(gè)微信群內(nèi)此前一度擔(dān)心房東收不到錢(qián)趕人的焦慮氣氛，似乎得到些許緩解。
蛋殼房東維權(quán)群對(duì)話
但一周之前，租客夾在房東和蛋殼的拉鋸戰(zhàn)中左右為難。
“我昨天回來(lái)已經(jīng)流落街頭了?！?/p>
2月21日，一位北京的蛋殼公寓租客在一個(gè)兩百人多人的維權(quán)群內(nèi)說(shuō)：“蛋殼說(shuō)讓回來(lái)搬家，才回來(lái)的，結(jié)果回來(lái)連小區(qū)都進(jìn)不去了。”
該租客稱(chēng)，由于業(yè)主和蛋殼公寓談崩了，現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)家可歸，最后只能住在蛋殼公寓安排的一個(gè)空房間里。
同在北京的蛋殼公寓租客王磊告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，2月14日，他正在上班時(shí)接到房東的電話。房東告訴王磊，因?yàn)榈皻す](méi)有按時(shí)支付租金，因此按照與蛋殼公寓簽訂的合同，要在20號(hào)收回房子，要求王磊提前找房子搬家。
蛋殼租戶群對(duì)話
為此，王磊曾四次向蛋殼公寓打電話詢問(wèn)，前三次蛋殼公寓稱(chēng)正在和業(yè)主溝通，但到第四次，蛋殼公寓給出的回復(fù)是，如果房東真的趕人，再聯(lián)系蛋殼公寓。
2月19日，房東又打電話告訴王磊，說(shuō)蛋殼公寓同意給她打房租，但是要等到三月份以后。
“蛋殼說(shuō)讓我們放心住著，他們給解決，但是房東沒(méi)收到錢(qián)的話，我們就一直沒(méi)法確定蛋殼是不是真的解決了?！蓖趵趯?duì)此表示擔(dān)心。
北京之外，深圳、上海地區(qū)的租客也與蛋殼公寓之間存在糾紛。
蛋殼公寓上海租客王洋稱(chēng)，租的房子今年5月份才到期，但2月7日，房東上門(mén)告訴王洋，如果2月10日沒(méi)有收到蛋殼公寓的打款，就要換鎖，還計(jì)劃將王洋及其三名合租的室友“請(qǐng)”出去。
2月10日下午三點(diǎn)，房東再次上門(mén)，警告王洋：“如果蛋殼公寓5天內(nèi)不給他全額打一季度房租款，15號(hào)會(huì)換鎖，不讓我們進(jìn)入。”
王洋向蛋殼公寓管家詢問(wèn)此事，尋求解決方案，管家先是表示已經(jīng)匯報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)，但領(lǐng)導(dǎo)未給予回復(fù)。
2月12日下午，蛋殼公寓回復(fù)王洋，先正常住著，如果房東再次上門(mén)威脅，斷水?dāng)嚯姄Q鎖，租客可申請(qǐng)免責(zé)退租；如果蛋殼和房東解約，王洋可接受蛋殼公寓方面的安置，300以內(nèi)差價(jià)都可以申請(qǐng)。
2月16日，王洋的房東接到蛋殼方面電話，稱(chēng)3月2日會(huì)打款。房東告訴王洋可以住到3月2日，但如果3月2日，房東若只收到蛋殼公寓兩個(gè)月的房租，王洋及室友又想繼續(xù)租住，則需要補(bǔ)給房東免租給蛋殼公寓一個(gè)月的房租，若王洋等人不接受此條件，就必須搬走。而房東也將和和蛋殼解約，并起訴蛋殼索要違約金（兩個(gè)月房租）。
“我打算今早脫離蛋殼?！蓖跹笾毖浴?/p>
為此，王洋及室友還曾在疫情期，通過(guò)自己的關(guān)系以及房屋中介渠道找合適的新房源，并在找到合適的房子后，嘗試搬家。
不幸的是，在王洋搬家期間，他們卻被物業(yè)和志愿者轟出。
“現(xiàn)在房東接受了蛋殼的一個(gè)方案，分期付房租給房東，暫時(shí)穩(wěn)住了，但是我們還是打算盡快搬走?！蓖跹笳f(shuō)。
在租客與蛋殼公寓簽訂的租賃合同未到期的情況下，房東是否直接有權(quán)要求租客搬走？
中國(guó)銀行法學(xué)研究會(huì)理事肖颯表示，業(yè)主（房東）與蛋殼僅是委托管理關(guān)系，業(yè)主（房東）與租戶才是租賃關(guān)系。在租戶已經(jīng)按照約定支付租金的前提下，即使是支付給蛋殼，法律上也視同支付給業(yè)主（房東）了，業(yè)主（房東）無(wú)權(quán)要求租戶騰房。
04
蛋殼公寓驚慌背后
本該是善舉的“免租”，最后還是傳導(dǎo)到租戶，讓租戶承擔(dān)，真是讓人唏噓。
在一開(kāi)始推行“免租”的時(shí)候，蛋殼是否做過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算？還是一開(kāi)始就打算讓房東和租戶間接承擔(dān)？蛋殼這次的危機(jī)是拿“善舉”辦了糊涂事嗎？解約背后是在借疫情故意處理低效資產(chǎn)嗎？
這40天，在蛋殼視角內(nèi)，他們做了哪些事？
蛋殼針對(duì)租客發(fā)放的“免租福利”最早可以追溯到2月3日，當(dāng)日，蛋殼對(duì)外稱(chēng)針對(duì)因疫情無(wú)法返回武漢的租客返還一個(gè)月房租，其他地區(qū)視情況補(bǔ)貼，補(bǔ)貼將在3月2日后返還至蛋殼App的錢(qián)包中。
2月14日，蛋殼公寓在疫情期間上線了一個(gè)名為《蛋殼房東支持計(jì)劃》，稱(chēng)疫情期間，房東要愛(ài)心支持一個(gè)月房租，希望房東給予支持。
房東有三種選擇方案，一是在合同期滿時(shí)，返還一個(gè)月房租；二是分期返還一個(gè)月房租；三是支持半個(gè)月免租期。
房東必須做出三選一，再也沒(méi)有其他選項(xiàng)嗎？
蛋殼房東支持計(jì)劃
“如果房東三個(gè)選項(xiàng)都不同意的話，我們也預(yù)留了另一個(gè)入口，他可以來(lái)反饋這個(gè)問(wèn)題?！钡皻す⑾嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)。
“我一直沒(méi)選，這三個(gè)方案都不是我主觀意愿，我為什么要選?！焙贾菀晃环繓|稱(chēng)：“很多房東都是這個(gè)邏輯?！?/p>
2月17日，蛋殼再次在其微信公眾號(hào)發(fā)文，一方面對(duì)此前強(qiáng)制房東解約，免租金的行為進(jìn)行澄清，另一方面針對(duì)新簽租客，在租租客，續(xù)租租客推出了相關(guān)福利，比如對(duì)續(xù)租租客首月立減50%月租金，3月再返50%月租金等。
蛋殼免租解釋
然而，蛋殼的“善舉”并沒(méi)有贏得租客的信任。
“他是有限制條件的，租戶必須住滿一年，否則優(yōu)惠扣回?！钡皻ぶ槿耸亢鷹罘Q(chēng)蛋殼此舉只是為了拴住老用戶，盡量減少退租人群，維持現(xiàn)金流。
部分在租租客告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，自己并無(wú)資質(zhì)申請(qǐng)相關(guān)補(bǔ)貼，原因在于在租租客獲得補(bǔ)貼的前提必須是——因疫情無(wú)法正常居住在蛋殼公寓的租客。
蛋殼公寓補(bǔ)充申請(qǐng)界面截圖
對(duì)此，PropTech研習(xí)社咨詢蛋殼管家，管家稱(chēng)租客在2月1日—2月10日已經(jīng)入住的，不能獲得補(bǔ)貼。
“太會(huì)玩文字游戲了，他（蛋殼公寓）任何一個(gè)針對(duì)于租戶的優(yōu)惠政策都是有目的性的?！钡皻ぶ槿耸亢鷹钤u(píng)價(jià)道。
胡楊稱(chēng)，蛋殼公寓給租戶免租，是有條件的，武漢地區(qū)免一個(gè)月，非武漢地區(qū)10天，但免除的這些費(fèi)用只能用于租客以后居住過(guò)程的服務(wù)費(fèi)，維修費(fèi)等，且不能提現(xiàn)；另外，不再續(xù)租和退租的租戶不能享受折扣、福利。
“但房東一方，他們（蛋殼公寓）爭(zhēng)取的免租，就進(jìn)了自己的口袋。仔細(xì)想，是存在剪刀差的。”胡楊說(shuō)。
置房東與租客簽訂的合約于不顧，深陷輿論漩渦，也要回籠現(xiàn)金流，蛋殼的處境真的危險(xiǎn)了嗎%3F
2月14日，京房子報(bào)道，蛋殼公寓主管公開(kāi)表示，蛋殼公寓遇到了前所未有的危機(jī)。目前，蛋殼有60萬(wàn)間房子（60萬(wàn)為蛋殼負(fù)責(zé)人所提供數(shù)據(jù)），其中2/3空置，成本不降，空置率高，直接導(dǎo)致蛋殼公寓資金壓力增大。
為了防止資金流斷裂，蛋殼公寓不得不采取一系列措施，挽救現(xiàn)金流。
蛋殼公寓將房源分為三類(lèi)，分別標(biāo)記為不同的顏色，即紅色、綠色、和黃色。其中，紅色代表難出租、無(wú)隔斷且虧損的房源；綠色代表好房源，一般為收房?jī)r(jià)格便宜，出租率高有賺錢(qián)的房子源；黃色房源則為盈虧平衡的房子。
打完標(biāo)簽之后，蛋殼公寓會(huì)根據(jù)不同的標(biāo)簽對(duì)房源進(jìn)行優(yōu)化，比如對(duì)虧損房源解約、與綠色房源房東強(qiáng)勢(shì)談判，爭(zhēng)取免租、黃色房源進(jìn)行保留等，而這些方案實(shí)施的結(jié)果就是當(dāng)下房東被強(qiáng)制解約、免租期和部分租客要求被退租。
知情人士夏雨向投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社透露，此前蛋殼公寓為求上市，無(wú)休止拿房，這些房源既包含了交通不便、地段不佳的劣質(zhì)房源，還包含有隔斷。
“地段不好的房子和拆隔斷的房子是不可能盈利的。”夏雨稱(chēng)，如今遇到資金壓力，蛋殼公寓借著疫情的幌子，要把一部分不賺錢(qián)的房子刷掉。
蛋殼公寓的原計(jì)劃是先拿房擴(kuò)充規(guī)模，達(dá)到上市要求，并趁著年后的租賃旺季，將收來(lái)的房源出租消化。但沒(méi)想到，疫情的突然而至，令節(jié)后租賃需求驟減，蛋殼公寓的如意算盤(pán)落空了。
“就是資金鏈有壓力了，通過(guò)房東、租客這一系列操作，來(lái)緩解短期資金壓力。”長(zhǎng)租公寓從業(yè)者宋毅直言，“解約空置率高的，拋掉一些低收益資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置。
蛋殼“免租門(mén)”以來(lái)的一系列操作，難道都是為了處置低效資產(chǎn)，緩解資金壓力嗎？
對(duì)于空置率，蛋殼相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴PropTech研習(xí)社，作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)，春節(jié)之后，是返程的高峰期，此階段蛋殼公寓的業(yè)務(wù)量能占到一年的三分之一，但今年受疫情影響，旺季沒(méi)有了。
此外，由于蛋殼公寓每年都會(huì)為旺季做諸多準(zhǔn)備，但疫情期間人們無(wú)法返程復(fù)工，蛋殼公寓的正常業(yè)務(wù)無(wú)法正常開(kāi)展，加之年前是退租高峰期，因此，蛋殼公寓本身一定會(huì)有經(jīng)營(yíng)壓力和生存壓力。
但這樣的問(wèn)題不僅僅會(huì)發(fā)生在蛋殼一家，幾乎整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都面臨這樣的挑戰(zhàn)，為什么站在此次輿論風(fēng)暴中的是蛋殼呢%3F
在這過(guò)山車(chē)般的40天里，蛋殼面臨的不只是外憂，還有內(nèi)患。
“我的天吶，蛋殼公寓竟然借國(guó)難機(jī)會(huì)，變相裁員，1月份的公司3月份發(fā)，技術(shù)部分絕大多數(shù)人節(jié)后不用來(lái)，2月只發(fā)北京市基本工資，有熟悉的大佬知道怎么舉報(bào)嗎？”1月29日，有蛋殼員工在脈脈職言上留言。
蛋殼員工爆料截圖
知情人士夏雨告訴PropTech研習(xí)社，春節(jié)過(guò)后沒(méi)幾天，蛋殼公寓的銷(xiāo)售部門(mén)、職能部門(mén)、以及行政有很多人都接到了團(tuán)隊(duì)主管甚至領(lǐng)導(dǎo)的微信語(yǔ)音通知，稱(chēng)：因受肺炎疫情影響，如果想在家待崗的人，1月份的工資延遲到3月份發(fā)，2月份只發(fā)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的70%。3月10號(hào)發(fā)1月份和2月份的最低保障。二月份如果不入職，一月份工資不給發(fā)。
蛋殼公寓內(nèi)部工作群溝通
蛋殼公寓內(nèi)部工作群溝通
“還有一些人，2019年的年終獎(jiǎng)都沒(méi)有發(fā)，收房部門(mén)基本大部分待崗?！毕挠晖嘎叮骸懊餮廴艘豢淳涂闯鰜?lái)，這有可能要裁員，或者節(jié)省開(kāi)支。”
2月25日，一位自稱(chēng)是蛋殼三年老員工的網(wǎng)友發(fā)文稱(chēng)，除工資被延遲發(fā)放之外，還收到了公司的辭退通知，讓其主動(dòng)離職。
蛋殼員工微博爆料截圖
然而蛋殼方面并不認(rèn)可脈脈上這些員工的說(shuō)法。
“就是正常的人員流動(dòng)，調(diào)整比例應(yīng)該不會(huì)超過(guò)10%。”蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蛋殼公寓內(nèi)部人員的優(yōu)化，是一直在做的事情，而不是現(xiàn)階段臨時(shí)做的，平臺(tái)希望能與優(yōu)秀的人才一起成長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，不合適的員工就會(huì)被淘汰，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰不是短暫的事情，而是持續(xù)在進(jìn)行。蛋殼公寓很快將啟動(dòng)2020年校園招聘。”
但據(jù)蛋殼內(nèi)部員工透露，事實(shí)上，蛋殼公寓確實(shí)在裁員。
“很多之前不必要的崗位，要不轉(zhuǎn)崗，要不就裁掉，比如一些職能部門(mén)，或者說(shuō)可以縮減的，有他沒(méi)他都一樣的，我覺(jué)得可能就是節(jié)流吧?！币晃坏皻?nèi)部員工對(duì)投中網(wǎng)PropTech研習(xí)社透露。
至此，在這場(chǎng)“免租門(mén)”里，房東、租客、內(nèi)部員工、蛋殼公寓四者各執(zhí)一詞，真實(shí)情況究竟如何，尚不得而知。
那么，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)中，蛋殼的問(wèn)題究竟來(lái)源于自身，還是行業(yè)的模式之困？
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蛋殼闖關(guān)40天
行業(yè)疫后將重新洗牌
疫情之下，蛋殼公寓“免租門(mén)”引發(fā)的危機(jī)或只是表象。
長(zhǎng)租公寓從業(yè)者魏云認(rèn)為，蛋殼公寓時(shí)下的困境，受自身多方面因素影響，即“過(guò)度杠桿租金貸、擴(kuò)張過(guò)快導(dǎo)致房源質(zhì)量參差不齊+外部環(huán)境出租率+疫情”。
另一位業(yè)內(nèi)人士亦稱(chēng)：“刀在廚師手上可以做出美味，在罪犯手上是兇器，不是刀的錯(cuò)，這是蛋殼自己的問(wèn)題?！?/p>
“深遠(yuǎn)來(lái)看，也可能是蛋殼在資金鏈上的一個(gè)垂死掙扎，既有主觀的意識(shí)，也有客觀的環(huán)境因素?！?資深房地產(chǎn)評(píng)論人，諸葛找房運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理劉光宇說(shuō)：“最大的問(wèn)題就是運(yùn)營(yíng)平臺(tái)失去了最本真的初心，失去了雙方的信任?！?/p>
劉光宇稱(chēng)，從蛋殼近期負(fù)面纏身及租戶維權(quán)的信息來(lái)看，如今的蛋殼公寓是處于盲目擴(kuò)展的狀態(tài)，并游走在法律底線的邊緣。
另一名長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人表示，忙于擴(kuò)張，急功近利導(dǎo)致資金流吃緊，或才是導(dǎo)致蛋殼公寓如今陷入窘境的罪魁禍?zhǔn)住?/p>
蛋殼公寓是否為了突擊上市，盲目擴(kuò)張？
蛋殼公寓招股書(shū)顯示，從2015年成立截止2019年9月30日，蛋殼公寓共管理40.67萬(wàn)間房，而截至2019年11月30日，這一數(shù)據(jù)達(dá)到了43.27萬(wàn)間，也就是說(shuō)，去年年底的這兩個(gè)月，蛋殼公寓新收了2.6萬(wàn)間房。
規(guī)模極速擴(kuò)充的背后，是巨額的虧損，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元；2018年凈虧損13.69億元；2019年前9個(gè)月，凈虧損25.16億元。
一位從業(yè)多年的審計(jì)師告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，通過(guò)蛋殼公寓披露的數(shù)據(jù)計(jì)算，在短期償債能力方面，蛋殼公寓2017年的流動(dòng)比率為0.41，2018年為0.69，這說(shuō)明蛋殼公寓的流動(dòng)資產(chǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋流動(dòng)負(fù)債，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。
蛋殼財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
另外據(jù)蛋殼公寓招股書(shū)顯示，蛋殼公寓2017經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為﹣1.14億，2018年則為﹣11.64億，較上年大幅下降，這也透露了蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中導(dǎo)致大幅現(xiàn)金虧空的信號(hào)。
負(fù)債累累，現(xiàn)金虧空，蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)資金從何而來(lái)？
蛋殼公寓在招股書(shū)中稱(chēng)，2017年，2018年和2019年前9月，蛋殼公寓分別有91.3%，75.8%和67.9%用戶使用了租金貸，貸款金額分別為9.376億元、21.270億元、31.570億元。顯然，租金貸成了蛋殼手中現(xiàn)金流的最大來(lái)源。
但值得一提的是，目前，受監(jiān)管影響，租金貸已是監(jiān)管部門(mén)的重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，蛋殼公寓的重要資金來(lái)源勢(shì)必受到重創(chuàng)。
那么，蛋殼公寓爆發(fā)危機(jī)，與長(zhǎng)租公寓的模式有關(guān)嗎？連續(xù)幾年來(lái)，長(zhǎng)租公寓總是危機(jī)不斷，它還有存在的價(jià)值嗎？
劉光宇稱(chēng)，長(zhǎng)租公寓模式?jīng)]問(wèn)題，但是做的人有問(wèn)題，首先是觀念和認(rèn)識(shí)，大家還基本上處于掙快錢(qián)的邏輯，但長(zhǎng)租公寓不可能像過(guò)去房地產(chǎn)那么賺錢(qián)；其次是服務(wù)問(wèn)題；再次租賃市場(chǎng)還沒(méi)有健全和完善起來(lái)。
某長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人羅修杰認(rèn)為，所有的商業(yè)模式都需要不斷調(diào)整，只要能夠解決痛點(diǎn)就一定有機(jī)會(huì)。
“這個(gè)行業(yè)需要大家的理解和支持才能夠發(fā)展下去，如果沒(méi)有這個(gè)行業(yè)，那租客和房東還會(huì)面對(duì)信息不對(duì)稱(chēng)，服務(wù)不到位，黑中介之類(lèi)的問(wèn)題?！绷_修杰直言。
而對(duì)于長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)，是否會(huì)隨著疫情期間大眾對(duì)其的信心消失而不再存在，多位業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)樾枨蟠嬖冢L(zhǎng)租公寓行業(yè)不會(huì)死。
不過(guò)，這也并不意味著從業(yè)者們對(duì)長(zhǎng)租公寓的生存就持有樂(lè)觀態(tài)度。
“這次肺炎結(jié)束后，又是大洗牌，很多家公寓可能陸續(xù)要退出，（長(zhǎng)租公寓）本質(zhì)上就是一個(gè)二房東生意，利潤(rùn)薄，今年難?！蔽涸普f(shuō)道。
（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中楊葉、大偉、向南、王磊、王洋、胡楊、夏雨、羅修杰、魏云為化名）
