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疫情之下,長(zhǎng)租公寓模式面臨生死挑戰(zhàn)

時(shí)間:2020-02-28 11:31來(lái)源:網(wǎng)絡(luò)整理 瀏覽:
歡迎關(guān)注“創(chuàng)事記”微信訂閱號(hào):sinachuangshiji文/牛頓頓頓來(lái)源:牛頓頓頓(ID:creatviewer)今年,漂泊在城市里的

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文/牛頓頓頓

來(lái)源:牛頓頓頓(ID:creatviewer)

今年,漂泊在城市里的白領(lǐng)們,不少人最近可能有點(diǎn)頭疼。

近日,數(shù)家長(zhǎng)租公寓被曝出資金鏈吃緊,為了回血活命,一輪一輪神奇的操作輪番上陣。

最初是借由疫情,連哄帶騙讓房東免租,另一頭照樣收房客的租金,兩頭吃。

很多人簽約的時(shí)候用的是貸款,半年,甚至一年的租金早就一次性給到平臺(tái)了。

如今,房東卻收不到房租,開(kāi)始驅(qū)趕租客,甚至斷水?dāng)嚯?,扔行李趕人。很多租客,被趕出來(lái)之后,得不到任何賠償,還得繼續(xù)還租金貸款。

租金貸到底是怎么回事?

為什么平臺(tái)會(huì)大規(guī)模驅(qū)趕租客?

長(zhǎng)租公寓為何如此靠不住?

最終這場(chǎng)鬧劇會(huì)如何演變?

是否會(huì)重蹈上一輪長(zhǎng)租公寓的覆轍?

01

因?yàn)閹讉€(gè)調(diào)研的案子,我一直在盤(pán)現(xiàn)存的幾家長(zhǎng)租公寓平臺(tái),尤其是他們的資金狀況。

從17年開(kāi)始,已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)倒閉了20家以上的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)了,倒閉的平臺(tái),大部分都是分散式長(zhǎng)租公寓,玩的都是所謂的互聯(lián)網(wǎng)模式:“租金貸”、“高進(jìn)低出”、“高杠桿”。

在規(guī)??焖贁U(kuò)張的同時(shí),也埋下不小的雷。

因?yàn)閺谋举|(zhì)上講,這個(gè)模式就是,左手通過(guò)金融產(chǎn)品一次性從租客那里收來(lái)租金,右手再分期給房東,同時(shí)再把租約資產(chǎn)做證券化,打包對(duì)外募資,最終手里形成一個(gè)極大的資金流。

很多長(zhǎng)租公寓的財(cái)務(wù)狀況其實(shí)都是走鋼絲,繃得很緊,因?yàn)橘Y金流都拿來(lái)擴(kuò)張了,所以一旦資產(chǎn)證券化不順利或者租客驟降,就容易出問(wèn)題。

而這次的特殊時(shí)期,導(dǎo)致了多米諾骨牌開(kāi)始。

很多長(zhǎng)租公寓的流動(dòng)性很快就出了大問(wèn)題。

前兩年為了沖擊上市,大家一直在擴(kuò)張規(guī)模,于是高價(jià)收房,盲目擴(kuò)張,高進(jìn)低出,結(jié)果就是抗風(fēng)險(xiǎn)能力特別差。

剛過(guò)完年,返工潮推遲不過(guò)十幾天的時(shí)間,平臺(tái)就抗不住了。

為了還原整個(gè)暴雷過(guò)程的細(xì)節(jié),我多方收集信息,拿到了很多內(nèi)部資料,可以讓大家充分的看清楚這些公司閃轉(zhuǎn)騰挪的魔幻操作,也能夠讓大家理解資金盤(pán)完整的暴雷過(guò)程,便于以后的區(qū)分和避雷。

02

第一波:拿疫情不可抗力當(dāng)幌子,兩頭吃

平臺(tái)最初先對(duì)房東,單方面通知要求免租30天:

對(duì)于租客,卻只字不提,照常收租:

欺瞞目的只有一個(gè):希望把這次遭受的損失,徹底轉(zhuǎn)嫁給房東和房客,回血救命。

至于房東的貸款和房客的經(jīng)濟(jì)損失,平臺(tái)是不在乎的。

第二波:粗暴溝通,單方面強(qiáng)制扣款

但是實(shí)際執(zhí)行中,平臺(tái)在溝通不到位的情況下,直接單方面強(qiáng)制扣款,發(fā)法務(wù)函,截留租客租金,先斬后奏,而且不同業(yè)主,區(qū)別對(duì)待,按鬧分配:

平臺(tái)非常清楚錢(qián)在誰(shuí)手里,主動(dòng)權(quán)就在誰(shuí)手里,開(kāi)始也沒(méi)打算商量,所以,就直接把租金截留了。

要是訴訟怎么辦呢?

平臺(tái)吃準(zhǔn)了“不可抗力”這一點(diǎn),不聽(tīng)話的房東,就直接走訴訟,贏不贏不重要,重要的是用訴訟成本逼退對(duì)方。

打官司贏不是目的,官司本身就是目的。

第三波:媒體關(guān)注,引發(fā)質(zhì)疑和擠兌

平臺(tái)最初的如意算盤(pán)是悶聲大發(fā)財(cái),但是沒(méi)想到,媒體這邊炸了,大量的負(fù)面報(bào)道出現(xiàn),接著,很多房東也開(kāi)始在網(wǎng)上維權(quán),監(jiān)管也開(kāi)始關(guān)注。

這個(gè)時(shí)候,大規(guī)?!皵D兌”的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),事態(tài)開(kāi)始有些失控了。

連鎖反應(yīng)出現(xiàn),大量客戶開(kāi)始申請(qǐng)退租,抽款,房東也過(guò)來(lái)催款,雪上加霜。

擠兌是所有的資金盤(pán)的噩夢(mèng),縱然是強(qiáng)壯的猛男都受不了,更何況本身就是病秧子。

幣圈祖師爺李哭去有句名言:傻B的共識(shí),也是共識(shí),媒體曝出的時(shí)候,很多人都拿到了一個(gè)信號(hào):這個(gè)平臺(tái)可能馬上快完蛋了。

當(dāng)一個(gè)粗糙的共識(shí)達(dá)成,所有人行動(dòng)起來(lái)的時(shí)候,雪崩就發(fā)生了。

第四波:不可抗力反噬

原本“不可抗力”是平臺(tái)的一個(gè)如意算盤(pán),但是,沒(méi)想到,反過(guò)來(lái)卻被利用了。

疫情之下,有很多人滯留在老家,租的房子空置,這些人看到可以利用不可抗力和房東“無(wú)責(zé)任解約”。

平臺(tái)可以“無(wú)責(zé)任解約”,我為什么不可以?畢竟一個(gè)月好幾千呢,于是租客們大量的“不可抗力”退房出現(xiàn)。

租客們要求:無(wú)違約金退租,退押。這一下平臺(tái)也慌了,因?yàn)檫@意味者原本裝進(jìn)口袋里的錢(qián),可能也得掏出來(lái)。

第五波:訴訟成本和運(yùn)維成本陡升

隨著問(wèn)題不斷升級(jí),房東租金糾紛,房客退款維權(quán)的客訴事件越來(lái)越多,客服也變得雞賊起來(lái)。

我之前講過(guò),客服的目的從來(lái)都不是提供服務(wù),而是低成本的解決客戶。

我拿到了一份客訴環(huán)節(jié)的操作手冊(cè),我們來(lái)看看平臺(tái)多么的雞賊:

溝通的時(shí)候,教唆客服,連哄帶騙,甚至根據(jù)“好騙”程度,劃分層級(jí),采用不同的處理方法,分人下菜碟:

這是對(duì)付房主,那怎么對(duì)付房客呢?一樣連蒙帶騙:

這個(gè)老江湖從來(lái)都是欺負(fù)老實(shí)人,對(duì)租客好的政策一律不主動(dòng)告知,到這里,平臺(tái)就有些兇相畢露了。

對(duì)于那些不配合的客戶,手冊(cè)當(dāng)中也寫(xiě)得非常清楚:法務(wù)兜底,一手勸,一手打,恩威并重。

單純從商業(yè)上講,其實(shí)并沒(méi)有那么多對(duì)錯(cuò),打官司目的也很簡(jiǎn)單,不是為了贏,哪怕明知道輸也要打,就是用時(shí)間成本和維權(quán)成本逼死對(duì)方為止。

畢竟平臺(tái)的律師團(tuán)是靠打官司吃飯的,普通人為了一個(gè)月的房租,不愿意糾纏太多。

第六波:高層督戰(zhàn),重賞重罰

這個(gè)時(shí)候,公司也是內(nèi)憂外患,人心散了,組織員工干這些事情也不容易,大家都知道不對(duì),不愿意去做。

于是,領(lǐng)導(dǎo)們就開(kāi)始親自督戰(zhàn)了。

那些雞賊的套路其實(shí)并不是客服們自己想出來(lái)的,而是背后這些領(lǐng)導(dǎo)出的高招:

平臺(tái)內(nèi)部溝通截圖平臺(tái)內(nèi)部溝通截圖

組織人手做這樣的事情,成本是很高的,執(zhí)行起來(lái)大家心理成本都很高,必須提供額外的獎(jiǎng)勵(lì),所謂重賞之下必有勇夫。

但是,維持這樣應(yīng)訴系統(tǒng)的成本是非常高的,很多平臺(tái)在出現(xiàn)問(wèn)題后,現(xiàn)金流都花在內(nèi)部消耗上了。

第七波:分化處理,欺軟怕硬

事情的發(fā)酵進(jìn)一步失控:監(jiān)管介入,媒體報(bào)道,客訴增加,危機(jī)加重。

似乎領(lǐng)導(dǎo)層感覺(jué)難以收?qǐng)隽?,各方壓力增加,于是開(kāi)始轉(zhuǎn)變策略,開(kāi)始平息安撫矛盾。

當(dāng)然,資源有限,但是平臺(tái)采用策略更是雞賊無(wú)比:

我們看看這些處理手段,優(yōu)先解決的都是那些會(huì)哭的孩子,這個(gè)時(shí)候誰(shuí)聽(tīng)話,誰(shuí)輕信,誰(shuí)吃虧。

簡(jiǎn)直就是因地制宜,按鬧分配。

與此同時(shí),Pr部門(mén)也在行動(dòng),為了降低負(fù)面輿論影響,開(kāi)始調(diào)整對(duì)外的說(shuō)辭,進(jìn)行“常規(guī)辟謠”,附送“律師函警告”,開(kāi)始對(duì)負(fù)面的輿論進(jìn)行壓制。

這也是非常常規(guī)的操作:混淆視聽(tīng),渾水摸魚(yú)。

第八波:內(nèi)部危機(jī)

外部危機(jī)嚴(yán)重的時(shí)候,內(nèi)部壓力一定更大,員工不可能跟公司動(dòng)作永遠(yuǎn)保持一致的,于是新問(wèn)題來(lái)了:

年前為了上市,優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),早就清理過(guò)一撥人了,年底為了節(jié)約成本,還停發(fā)了年終獎(jiǎng),推遲工資發(fā)放,變相裁員,該來(lái)的都來(lái)了,誰(shuí)也跑不掉。

雖然,這些員工,昧著良心,仍舊在前線打仗,幫著公司干壞事,處理房東和租客。

公司也承諾了高工資,高獎(jiǎng)勵(lì),但是最后能不能拿到這個(gè)錢(qián),真不一定:

第九波:失控來(lái)臨

員工消極怠工,導(dǎo)致溝通不暢,大量的問(wèn)題得不到解決,客訴完全超過(guò)平臺(tái)處理能力,訴求堆積,于是大量的業(yè)主成立了維權(quán)群,甚至驅(qū)趕房客,矛盾進(jìn)一步激化,事情越來(lái)越不受控制。

危機(jī)再這樣傳導(dǎo)下去,盤(pán)子馬上就要碎了,于是另一個(gè)奇招來(lái)了,學(xué)習(xí)OFO搞排隊(duì),這家平臺(tái)每天只在線上開(kāi)放處理400個(gè)退租名額,超過(guò)的只能排隊(duì)。這些行為讓平臺(tái)信譽(yù)進(jìn)一步破產(chǎn),可預(yù)見(jiàn)的,擠兌潮,退租潮會(huì)愈演愈烈。

哪怕是最后真的推到了,也是不能提現(xiàn)的,只能繼續(xù)在我這里消費(fèi)。

這其實(shí)也是一種緩兵之計(jì),說(shuō)到底,所謂的退款,不過(guò)是APP上的一串?dāng)?shù)字罷了,平臺(tái)并沒(méi)有為此付出真金白銀。

我真的很懷疑騙子們用的是同一本教科書(shū)。

最終,愈演愈烈,甚至出現(xiàn)了,平臺(tái)以房東為借口,強(qiáng)制租戶退租,換租,侵吞服務(wù)費(fèi),押金和房租的“棄療”操作。

第九波:一個(gè)信號(hào)

判斷一家公司還有沒(méi)有救的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是,看它是否還在乎負(fù)面和監(jiān)管,如果徹底放任負(fù)面,忽視監(jiān)管,那么很可能意味著黔驢技窮,要徹底放棄了。

往往這就是一個(gè)內(nèi)部徹底塌方的信號(hào),這一點(diǎn)可以參考某共享單車。

相關(guān)的責(zé)任人此時(shí)往往是回天乏術(shù),心一橫,眼一閉,舍得一身剮了。

又或者轉(zhuǎn)嫁責(zé)任,打時(shí)間差,留下一線人員背鍋,拖延戰(zhàn)術(shù),死豬不怕開(kāi)水燙,最后閃轉(zhuǎn)騰挪,金蟬脫殼。

一線員工耗著,消極怠工,隨時(shí)準(zhǔn)備撤離。

到此為止,一個(gè)典型的資金盤(pán)事件演變就差不多結(jié)束了,剩下的或許就是一地雞毛。

因?yàn)樾判臎](méi)有了,這個(gè)資金模式就沒(méi)有了。

03

為什么長(zhǎng)租公寓如此靠不住呢?

17年行業(yè)火熱的不行的時(shí)候,我就曾經(jīng)研究過(guò)這個(gè)行業(yè),問(wèn)題的根源還是始于最初的盲目擴(kuò)張。

傳統(tǒng)的租房中介,贏利點(diǎn)很清楚:

1、N+1打隔斷,成本攤下來(lái),基本上隔斷的租金是純賺

2、一個(gè)月免租期,也就是說(shuō),平臺(tái)一年只需付給房東11個(gè)月的租金

3、然后就是,服務(wù)費(fèi),一年算下來(lái),差不多也是一個(gè)月的租金。

4、壟斷房源,簽長(zhǎng)租周期,掙以后的差價(jià)

但是這種兩頭吃,掙差價(jià)的中介生意,幾千年前就有人做了,根本玩不出什么花樣來(lái)。

too傻,too累,too辛苦;too慢,too小,too傳統(tǒng)

總之一句話,非常不性感。

04

他們玩起了新花樣:搶房源+壟斷+漲價(jià)

一套原本租金8K的房子,長(zhǎng)租公寓沖進(jìn)來(lái),直接給到9k ,為的就是短時(shí)間快速搶占房源,在局部造成壟斷,以便抬高價(jià)格。

很多人覺(jué)得壟斷是困難的,但其實(shí)也沒(méi)那么困難,壟斷一個(gè)城市的房源當(dāng)然困難,但是壟斷一個(gè)商圈的特定價(jià)位的房源,還是完全有可能的。

畢竟在公司上班,周圍可選的房源就那么多,很容易控盤(pán),用3-5年的長(zhǎng)租期合同壟斷房源之后,第一年可能不賺錢(qián),第二年漲價(jià)之后就賺錢(qián)了。

為什么另一家大平臺(tái),趁疫情期間,能一下子漲價(jià)30%多?底氣就在這里。

05

更騷的還是資產(chǎn)證券化,玩資金盤(pán)。

平臺(tái)在盲目擴(kuò)張,饑不擇食的情況下,往往收到很多品質(zhì)差的房子,只能低價(jià)拋售。

整天高買(mǎi)低賣(mài),誰(shuí)也受不了,就打起了租金的主意,開(kāi)始誘導(dǎo)租客簽約“租金貸”,租客按月還貸,平臺(tái)卻能一次拿到全額的租金,房東那邊,還是月付或者季付。

這樣,一間房子他們手里就能套出數(shù)萬(wàn)元的低成本資金,然后攢出一個(gè)資金盤(pán),這就是收割新房源的彈藥庫(kù),只要不斷有房源,有租客進(jìn)來(lái),就可以一直擴(kuò)大規(guī)模。

虧錢(qián)是不要緊的,這要擴(kuò)張速度夠快,這個(gè)擊鼓傳花的游戲就可以一直玩下去,有了規(guī)模可以找風(fēng)投融資,套大佬們的錢(qián),暫時(shí)續(xù)命,

相對(duì)于傳統(tǒng)的中介生意,這個(gè)模式看起來(lái)就性感多了:

搶房源--擴(kuò)張信貸--講故事--2VC融資--上市割韭菜--資金盤(pán)

哪個(gè)中介不想脫下小西服,化身華爾街之狼呢?

土掉渣的二房東生意,搭配上資金盤(pán),是不是看起來(lái)一下子就迅猛偉大多了。

但是,所有平臺(tái)頭頂上都有一把達(dá)摩克里斯之劍,那就是上市,只有吃到二級(jí)市場(chǎng)的融資,才能進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模,打垮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,壟斷提價(jià),才有機(jī)會(huì)優(yōu)化利潤(rùn)結(jié)構(gòu)。

最終才可以逃出生天。

這種走鋼絲的業(yè)務(wù)模式,抻斷幾乎是必然。

東墻補(bǔ)西墻最大的問(wèn)題在于,害怕黑天鵝。

而且平臺(tái)依賴著巨大的杠桿在擴(kuò)張,過(guò)度的金融化,一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng),都會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)。

如今,這些長(zhǎng)租平臺(tái)恰恰就是在為當(dāng)初不計(jì)后果的盲目擴(kuò)張買(mǎi)單。

06

最后給讀者們提個(gè)醒,如果你尚未進(jìn)場(chǎng),近期要謹(jǐn)慎長(zhǎng)租公寓了,尤其是,尤其是不能使用租金貸,這個(gè)行業(yè)當(dāng)下存在巨大的變數(shù),即使是大平臺(tái),也不好過(guò)。

租房子,最好可以直接面對(duì)房東,簽雙方合同。

如果你已是局內(nèi)人,一定要盡早維權(quán),采用正當(dāng)?shù)模戏ǖ氖侄尉S權(quán),盡快爭(zhēng)取回自己的權(quán)利。

畢竟小黃車血淋淋的例子還擺在眼前。

當(dāng)下,各行各業(yè)都有自己的難處,但是像長(zhǎng)租平臺(tái)行業(yè)這樣,趁著大家換房不便,大搞漲價(jià),或者干脆截留租金,欺瞞房東租客,甚至直接驅(qū)趕租客,私扣押金,大發(fā)國(guó)難財(cái)?shù)淖龇?,和生產(chǎn)假口罩的黑心商人沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別。

多方合同出現(xiàn)糾紛,最弱勢(shì)的是租客,損失最大的是租客,最終買(mǎi)單的卻還是租客,確實(shí)有點(diǎn)欺負(fù)人了。

疫情之下,幫不上忙就算了,反倒趁人之危,貪墨租金,漲價(jià)斂財(cái),驅(qū)趕租客,甚至讓無(wú)數(shù)人冒著感染的危險(xiǎn),流離失所,這就是當(dāng)下最大的惡。


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