從荒地到“宇宙中心”，為何騰訊、百度、今日頭條們不行？
作者 / 姚赟 來源 / 盒飯財經（ID：daxiongfan）
阿里的北京總部園區(qū)距離地鐵崔各莊站不足200米，隸屬于朝陽區(qū)范圍內，西靠望京，北臨798藝術中心，東邊則是擁有眾多高檔別墅的金盞地區(qū)，從附近小區(qū)的高層眺望，還能看到望京SOHO大樓的遠景。
但，現在看來，這里與CBD、高樓林立、燈紅酒綠、繁華等詞，沒有半毛錢關系。站在這里，甚至會讓人誤以為進入了三四線城市的城鄉(xiāng)結合部。
（遠處的橙色拱門，就是阿里北京總部園區(qū)啟動儀式活動處，圖片來源盒飯財經）
（下了地鐵一眼望去附近只能看到一個灰突突的加油站，圖片來源盒飯財經）
一條狹窄的雙向小路，兩邊都是荒蕪的空地，沒有商圈，沒有店面，只有等在地鐵口招呼出站的黑車司機和三蹦子師傅以及來往的車輛。北京冬季一旦日落，氣溫便會驟降，寒冷中，從地鐵或公交出來的人群，大多匆匆選擇了這些“便捷”的交通工具，人群被有條不紊地送往附近的城中村公寓。
2019年12月27日，阿里巴巴為其北京總部園區(qū)舉辦了奠基儀式，逍遙子張勇也直接表達了“落地北京”的戰(zhàn)略。據了解，阿里巴巴北京總部位于朝陽區(qū)電子城北區(qū)，來廣營東路北側，規(guī)劃五路西側。
這片像被人遺忘多年的荒地，一下成了“天選之子”，充滿了可期待性。比杭州西溪總部還多出18萬平方米的阿里巴巴北京總部，能為這片區(qū)域帶來何種變化？而崔各莊又能否復制杭州西溪總部“樓市神話”？
為此，盒飯財經（ID：daxiongfan）就施工中的阿里巴巴北京總部及周邊進行了實地探訪，看看一家公司所帶來的躁動。
阿里北京總部園區(qū)動工的消息發(fā)布后，一張照片開始迅速傳播。
橙色背景墻下，包括逍遙子在內的十余人拿著鏟子，圍著“奠基”碑，擺出了經典的工程奠基pose。照片中，藍天無云，顯然那天北京正在刮大風，空氣能見度比較高，也因此讓2公里之外的瑞平家園看起來近在咫尺。
（阿里北京總部園區(qū)啟動儀式活動處視角，圖片來源盒飯財經）
附近的樓盤卻寥寥可數，瑞平家園、馬泉營家園、香江北岸，剩下的不是高檔別墅小區(qū)，就是城中村公寓。根據官方公開數字，崔各莊常住人口20982人，以附近名為“觀唐”的別墅小區(qū)為例——建筑規(guī)模8萬平方米，綠化率70%，容積率近1.0——住在城中村公寓的人口占了不小的比例。
95后程序員劉佳，在一家位于來廣營的互聯網公司上班。近期，想趁著年底找找附近是否還有合適的房子，瑞平家園一度成為他的目標：“今年年中，就看中了這個小區(qū)，自如上兩居室大概五千出頭，一居室4千出頭吧，現在看一居室快5千了，兩居室都已經六千多了，我就奇怪為什么漲的這么離譜。”
與劉佳有同樣疑問的，還有某中介公司的經紀人毛瑞（化名）。近期，毛瑞就經常被顧客問及：為何在配套設施沒有變動，北京總體房屋租賃市場疲軟的情況下，這個小區(qū)的房租還在漲。
面對這樣的問題，他也不知該如何作答。
據了解，瑞平家園附近沒有超市，沒有商場，購買東西地方也只有小賣鋪，更別提交通、醫(yī)療、學校等設施。而北京住房租賃市場又在持續(xù)降溫，貝殼研究院數據顯示， 2019年11月北京房屋租金降至81.3元/㎡/月，從8月開始，房屋租金連續(xù)4個月下跌，環(huán)比10月份下降1%，同比下降2.8%。當前的房租價格，整體已經回落至2018年1月初的水平，與兩年前大致相同。
是因為房源搶手么？也并不是。
2019年8月初，自如的房源預定得通過線上，搶手的房源都是要靠搶的。而這套看中的瑞平家園一居室，便需要劉佳從多人手中搶得。但，那時，他并沒有搶到那套心儀的房源。
2019年第三季度，瑞平家園短暫出現一波搶租熱潮后，因周邊配套設施不完善，生活、交通都非常不方便，便回歸了理性，但即便在供大于需的狀況下，價格也一直沒下調。
從房產中介毛瑞處得知，中介公司手上的房源，如果長時間租不出去，便可能會做降價處理。而瑞平家園在自如平臺上的房價，正在做立減。
（自如官網截圖）
如上圖，從自如平臺房源截圖來看，瑞平家園不少房源都處于“簽約立減”活動中，而這些“立減”優(yōu)惠活動中的房源，無一不是空置已超過30天。
周邊配套設施沒有什么改變，北京整體房租又在持續(xù)下降，用戶需求也不高，瑞平家園兩居室的房租卻在半年內猛增近2000元，這租金漲得有些詭異。
不知是巧合，還是真有帶動能力，官方消息發(fā)布后，周邊可租小區(qū)的房租均受到了不同程度的影響。
2019年年初，某自媒體報道了阿里巴巴北京總部項目計劃于2019年11月開工， 2024年投入使用的消息。
3月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網上發(fā)布了一則名為《阿里總部規(guī)劃許可獲批 多規(guī)合一成果持續(xù)顯現》的工作動態(tài)。
6月，北京市政府信息公開專欄中，發(fā)布了一則名為《管委會連續(xù)召開工作會，協(xié)調推進阿里巴巴北京總部項目建設》的動態(tài)。
劉佳第一次搶房失敗，便是在這之后。
租賃市場外，樓市也有了直接反應。
權衡考慮后，劉佳決定放棄這塊區(qū)域：“有朋友在瑞平家園住了幾個月后，直接違約不續(xù)租了，主要原因就是太偏了，周圍什么都沒有，房租對比下來也沒那么便宜。而且，附近除了這個小區(qū)，也沒什么合適的地方了，干脆就放棄了?！?
在百度地圖中搜索，以崔各莊地鐵為中心，方圓1公里內無主流中介店鋪的信息。同時，58同城中搜索附近房源租售信息，與其他地區(qū)略有不同。這塊區(qū)域小區(qū)租售信息下出現的經紀人大多來自坤岳房地產、怡嘉置地、陽光凱盛等規(guī)模較小的中介公司，不見鏈家、我愛我家、麥田等頭部房產公司活躍的身影。
坐標北京朝陽，價格相對低洼，又即將有巨頭入場，這些頭部房產中介為何沒有聞著味道就來？
事實上，年初阿里北京園區(qū)總部可能就建在崔各莊附近的消息出來后，各大論壇就出現了不少討論的聲音——阿里北京總部附近哪些樓盤將受益最多？哪些樓盤投資最佳？
現實是，哪怕買方、賣方和中介都有迫切的交易訴求，也無處下手。
阿里北京總部附近幾個最主要的小區(qū)：瑞平家園、馬泉營家園、香江北岸。燕保馬泉營家園，公租房；香江北岸，小產權；而瑞平家園，雖然是70年的大產權房，但屬于定向安置房的雙限房，現在無法上市交易，還需滿五年才能出售。
網易房產數據中心統(tǒng)計顯示，望京片區(qū)已連續(xù)5年沒有新盤供應，二手房均價已超7萬/平，成交比較活躍的2000年后改善房源，上車門檻大多800萬/套起步。
近期，阿里北京總部地區(qū)新上的樓盤大多為限競房。事實上，在北京樓市整體的降溫趨穩(wěn)，“限競房”項目并沒有像開發(fā)商們期望的那樣，一入市就被搶購一空，不少“限競房”的銷售并不理想。而阿里北京總部園區(qū)附近的中?！ね└?、華樾北京樓盤，在開盤后卻出現了一房難求的景象。
無一例外，這些“爆款”新樓盤都借著阿里北京總部的名號，開始做起了宣傳和營銷——“阿里總部旁”成為附近不少新樓盤對外宣傳高頻用詞。
如中?！ね└婚_始就打出了“阿里巴巴總部毗鄰落戶”的宣傳，加上限價背景下的6.89萬元/平方米均價帶來的“高性價比”，成為“爆款”。
（中海望京府宣傳單頁）
據居理新房平臺顯示，2019年6月24日晚開盤，首次開盤推出的住宅房源現場售罄；8月9日，中海·望京府加推的二期洋房開盤；9月20日，二期住宅139㎡戶型房源開盤，14秒售罄；9月24日，前期房源售完，樓盤方稱預計后續(xù)無加推。
2019年4月，新京報就該附近的樓市進行了相關的報道：中海·望京府的一個重要“爆款”元素是，總投資68.9億元的阿里巴巴北京總部已落地啟動，位于中關村科技園區(qū)朝陽園北區(qū)，距離中?！ね└浅＝?/strong>
2019年12月7日，距離阿里北京總部800米的華樾北京開盤。
在媒體對此的報道中直接該樓盤與阿里掛上了鉤：“考慮到首都北京的全球輻射能力，未來阿里望京總部的影響力只怕也是核武器級別的……阿里打造望京新總部是一個風向標，一個新的時代已經開始，提前占位望京，就等于鎖定這座城市未來20年的紅利?！?/p>
不過，從目前還在售的狀況來看，華樾北京是否能如“前輩”一樣用好“阿里效應”這陣東風，還未可知。
望京區(qū)域的樓市聞風而動，并非無風起浪。
85后的項楚正，家住杭州市余杭區(qū)五常街道，便是這一命題的見證者——“阿里總部旁”對周邊到底能產生多大影響。
實際上，搬遷至淘寶城之前，阿里已有一部相對完整的“搬遷對房價影響簡史”了。從最初的湖畔花園到后來的西湖國際、華星大廈，阿里對拉高周邊小區(qū)的租房影響力逐步擴大。但“阿里房”效應首次凸顯，應該是遷移至杭州濱江那次。
2009年，阿里創(chuàng)業(yè)10周年之際，阿里移師濱江高新區(qū)，此次搬家涉及6000多名阿里人，當時不少媒體將阿里這次搬家稱為“猛龍過江”。
據了解，阿里這條帶著6000多名員工的猛龍，搬家至與杭州城區(qū)有一江之隔的濱江時，那里才剛被劃為“首批國家級高新區(qū)”。如果說現在崔各莊看著像城鄉(xiāng)結合部，那，當時的濱江區(qū)就是純粹的農村。
然而，就是在阿里大規(guī)模的搬遷影響下，給當時人氣不旺的濱江房地產市場帶來了很大的市場提振作用。
2009年，項楚正考上了大學，學校位于阿里濱江園區(qū)5公里，駕車15分鐘，騎車30分鐘：“當時部分同學在校外租房子，兩室一廳大概在2000左右。阿里搬到濱江后，那片區(qū)域的房租一下子飆到了3000多?！?/p>
當時有媒體統(tǒng)計，阿里巴巴“過江”后，無論是二手房交易還是租賃市場，都應聲而動，濱江區(qū)因阿里人的群聚，房租猛漲40%-50%。
直到2013年，萬余阿里人迎來了第二次大規(guī)模搬家——遷移到了杭州城西未來科技城的淘寶城。同樣，阿里的到來帶火了這里的樓市。
新浪地產對此進行了報道：除了大華海派風范近2000元的單價漲幅外，青楓墅園小戶型的均價從7177元/平方米上漲到了10000元/平方米；瑞城溫莎郡的均價從8500元/平方米上漲到了9800元/平方米；復地上城的高層從開盤均價的8000元/平方米漲到了均價10000元/平方米。
（杭州濱江區(qū)2007-2016年房價走勢，數據來源網絡）
“當時在58同城網杭州租房頁面，輸入‘淘寶城’三個關鍵字，一下就跳出100余條相關房源，‘淘寶城附近’與‘淘寶城隔壁’的消息一刷好幾頁?！?項楚正的家庭收入也因為阿里的這次搬家?guī)砹俗顚嶋H的收益：“我家那時還是農居點、回遷房，小區(qū)每家每戶都有好幾層的獨棟。阿里剛搬過來時，附近商品房特別少，所以就算我家那種距離稍微遠一點的農居點也能租得很好。我記得當時好像一間獨立的房間，都漲了小1千。”
當時的《青年時報》也進行了相關調查：被調查中介表示，淘寶城周邊的房租在當時已從1600猛躥到了2500元/月，他總結稱：“租金的定價完全取決于市場的需求，所以，以后這里的價格還會上漲。”
但，在此之前，這個地方最有名的有兩項標簽，一是周邊吃貨眼中的“羊鍋村”，冬季沒事便去吃“掏羊鍋”（當地美食，一種特色的吃羊肉方式）的地方；二是國學大師章太炎故里。沒有產業(yè)，也沒有人流量，當時這個區(qū)域樓市淪落為“斷崖式降價重災區(qū)”，但淘寶城正式搬遷后的半年內，該區(qū)域內房租漲幅高達50%以上。
“大概兩年前，朋友圈傳了一陣子阿里巴巴總部要整體遷到雄安的謠言。我記得當時周圍的鄰居、親友都在談這件事。”2017年阿里總部要搬遷至雄安的謠言四起，項楚正回想起來還歷歷在目，“當時還出現了‘阿里巴巴確定把總部搬去雄安,會不會走下坡路’的討論，我記得不少論壇都有這種帖子，當地人都挺擔心阿里總部搬走的?！?/p>
舍不得放走阿里，甚至產生一定的焦慮，那是人之常情，畢竟這家企業(yè)為當地帶來了翻天覆地的改變。
項楚正的印象中，阿里搬到城西的數年間，這片區(qū)域從荒涼的農村變成了等紅綠燈都要三五分鐘的繁華之地，“走在路上，經常能聽到天南海北的口音，他們的步伐也比當地人快出不少，你會產生錯覺，懷疑自己這是到了北京還是到了上海。”
阿里拉動房價，并非個案。
李嘉誠曾有一個著名論斷：“決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。”20年多過去了，這一論斷依舊是不少房地產行業(yè)從業(yè)者以及房地產投資者所信奉的金科玉律。
通用的好地段的標準，總結起來，大致有以下幾項：便利便捷的生活、醫(yī)療、教育，周邊設施齊備；人流量大、需求量大；附近有大量上班族，可以讓生活和工作無縫銜接；周邊人群消費力高，可帶動商業(yè)商務發(fā)展。
但，10年前的杭州濱江，7年前的杭州城西，以及現在的崔各莊，怎么看都算不上“好地段”——生活設施不健全、人口稀少、無商業(yè)辦公中心、人群消費力不高。
“當時阿里將總部搬到倉前（杭州市余杭區(qū)五常街道下的一個區(qū)域，現在阿里杭州總部所在地）時，周圍的人都不太理解。這么有錢的一個企業(yè)，為什么要搬到這么偏的地方？是不是眼光有問題？一般企業(yè)都是發(fā)展得差不多了，為了便捷，就搬到市中心大樓里去的。” 哪怕因阿里遷至城西受益不少，但項楚正和不少當地人依舊對此留有疑問。
實際上，帶動某區(qū)域發(fā)展是事實，但背后的原因也不僅僅是阿里。
阿里搬到杭州濱江時，濱江定位為杭州高新區(qū)不久；遷至倉前的未來科技城時，這里也剛定位為國家未來4個科技城之一，這次的崔各莊依舊如此。據朝陽區(qū)政府官網介紹，未來將重點發(fā)展科技創(chuàng)新金融中心、國際研發(fā)聚集中心、科創(chuàng)人才交流中心和技術創(chuàng)新總部聚集地。
復盤阿里的幾次“搬家”，可以發(fā)現一個規(guī)律——阿里每搬到一個新地方，這個新地方一開始都看起來非?；臎?，荒涼的原因很簡單，因為這個區(qū)域處在發(fā)展的初期。從現有的結果來看，不論是政策還是其他原因，阿里進駐某地后，確實能給當地帶來可觀的活力和產業(yè)。
阿里在杭州的布局，屬于多點開花式。
（未來科技城2.0一帶布局，圖片來源未來科技城樓事）
現在的淘寶城屬于未來科技城1.0范圍內，之江實驗室、阿里達摩院、菜鳥總部等在未來科技城2.0范圍內。同時，阿里在未來科技城一帶周邊還有不少產業(yè)布局：螞蟻金服、支付寶大樓在杭州西溪板塊，阿里云谷小鎮(zhèn)在杭州三墩北板塊，云棲小鎮(zhèn)在之江板塊。
圍繞未來科技城外，杭州多處都有阿里的布局：阿里體育在余杭區(qū)東北的超山一帶，菜鳥網絡中國智能骨干網項目在北邊仁和一帶，甚至南面的蕭山一帶也簽約了深化合作協(xié)議。
而這些區(qū)域，在房產市場也有了自己統(tǒng)一的名字——阿里板塊，而這些因為阿里來了被帶動的樓市，也被稱呼為“阿里效應”。
（2017年-2018年“阿里板塊”二手房漲幅，數據來源租售情報）
數據顯示，杭州市二手房均價，2017年同比上漲22%，2018年同比上漲31%。而翡翠城、老余杭、未來科技城、五常等地二手房均價漲幅全部超過杭州市全市漲幅。
跟著阿里買房，已成為不少杭州人的買房新論斷了。
“雖然看不太懂，但是跟著阿里的步調買房，已經成為不少杭州人的默認炒房‘心法’了?！?項楚正補充到，“但是，投資還是有風險的，比如螞蟻金服所在的西溪板塊，那里本身周邊設施就很完善，房價一直不低，所以就算阿里系過去了，漲幅不會和其他剛開發(fā)的區(qū)域一樣大?！?/p>
盒飯財經（ID：daxiongfan）曾數次參觀過阿里在杭州的淘寶城，也有類似項楚正分不清這是北京還是上海的錯覺。
某次參觀完畢后，坐上了阿里淘寶城附近的地鐵5號線。剛上地鐵時便發(fā)現，感覺似曾相識：擁擠的地鐵內，僅有小聲的低談，或看手機或看書，還有些直接把電腦拿出在地鐵上辦公。隨著地鐵進入城區(qū)，車廂內的分貝逐漸變高。直到換乘去往主城區(qū)的1號線后，地鐵的氛圍又變得十分陌生：無所顧忌的交談聲，手機內傳出來專屬于抖音的魔性笑聲。
或許，“阿里效應”背后，員工是關鍵。
從供需關系來看，一片處于開發(fā)初期的地方，在沒有完善的配套設施下，一下子涌入成千上萬人，那勢必會形成“供小于求”的局面，價格上漲也是必然。
畢竟，阿里總部的遷移，去濱江帶了6000多人，去未來科技城則帶著1萬余人——阿里到哪兒，哪兒就有人氣；有人氣的地方，房地產的價格就會上漲。而這些人的消費習慣、消費能力，均不可小覷。
項楚正也同意了我們的說法：“記得阿里搬到未來科技城后不久，房產中介專門針對‘阿里人’做足了功課。經?？梢钥吹教詫毘歉浇匈I房的橫幅，橫幅上不少標語還都是針對阿里人寫的。當時阿里淘寶城附近的路邊經常能看到考斯特大巴，這些大巴就是專門接阿里人去看房的?！?/p>
“租售情報”曾撰文寫到：2014年，阿里巴巴如期赴美上市，創(chuàng)造了全球規(guī)模最大的IPO神話。同期，杭州房價，也在經歷三次飆升。這場造富盛宴中，阿里出了30個億萬富翁，不計其數的千萬富翁。先前買不起杭州房的阿里人，一夜之間成為地產商追捧的對象。
李嘉誠的“地段論”外，“阿里效應”是否具有普世的延展性？其他互聯網大廠對周邊房價的影響又是幾何？除了“阿里效應”外，是否還有“騰訊效應”“百度效應”，或者是“字節(jié)跳動效應”“美團效應”“小米效應”？
跟著這些“超級企業(yè)”買房，已然成為一種風潮。
騰訊總部名為濱海大廈，2017年下半年，這座大廈迎來了員工的正式入駐，而這次，是騰訊第三次搬家：第一次是從創(chuàng)始基地華強北搬到飛亞達，第二次從飛亞達搬到騰訊大廈，第三次是騰訊濱海大廈的啟用。
該大廈定位為騰訊全球總部大廈，總投資18.0145億元，占地面積18650平方米，建筑面積約35萬平米。據介紹，主要建設動漫游戲、移動互聯網及搜索中心等設施，建成后將成為騰訊動漫游戲及移動互聯網的研發(fā)基地，能供1萬余人使用。
（2017年，后海區(qū)域、南山區(qū)房價走勢圖，來源安居客）
安居客數據顯示，騰訊濱海大廈附近樓盤價格，在2017年下半年漲勢兇猛，每平方米價格，從8萬逼近10萬，南山區(qū)房價略有攀升，從6萬5千漲到了6萬7千多。
從數據來看，略有漲幅，但影響范圍和程度均不如阿里顯著。
被譽為“APP工廠”的字節(jié)跳動，總部位于北京市海淀區(qū)知春路。據媒體報道，員工大致有四萬人。
2019年7月，小米新總部建成，不久后小米員工就搬進了新辦公室，雷軍也在發(fā)布會中調侃當了多年的“北漂”，小米在北京終于有自己的家了。據了解，小米新總部落戶于北京海淀區(qū)，總耗資46億，取名為“小米科技園”，能夠容納1.6萬個工位。
騰訊也好，字節(jié)跳動也好，還是小米，搬家動輒萬人，對周邊的房價都會產生一定影響，但卻都沒有如阿里一樣產生顯著的影響。
員工之外，還有另一層原因——產業(yè)聚集效應。
從模式來看，騰訊、字節(jié)跳動、小米等企業(yè)，不是產品導向，便是技術導向，也就是說帶來的“人流量”大多為員工，至于產業(yè)鏈中的上下游伙伴，對物理距離的依賴程度并不高。而阿里則是由眾多中小商家聚合而成的，運營導向性比較明顯。如在淘寶直播的帶動下，杭州就出現了網紅主播聚集地、淘寶攝影基地等產業(yè)鏈。
據杭州當地都市報《都市快報》2018年報道：四年前整個杭州大約只有三四家有淘寶攝影基地，而這幾年就九堡和濱江地區(qū)就發(fā)展出了十幾家。甚至開車不到10分鐘，就能看到七八家在附近。
阿里搬家，帶來的不僅僅是萬人的員工，還有數以萬計的“合作伙伴”，以及根本無法統(tǒng)計的產業(yè)鏈上下游從業(yè)者。基于商業(yè)模式和底層邏輯的不同，阿里與那些技術驅動、產品驅動的大廠不同，他們對社會資源的調動力有所差距。
（臨近八點，崔各莊附近燈火稀少，圖片來源盒飯財經）
晚上8點，夜幕降臨崔各莊?；蛟S缺少周邊的燈火，道路兩旁齊刷刷的路燈，看起來力不從心——與遠處望京的燈火通明形成巨大反差。然而，當阿里這座“線下流量池”來了后，如今一片荒涼的崔各莊，或許真能迎來繁花似錦。
當然，不少人眼中，這片荒地早已“遍地黃金”。
