新京報 記者：張曉蘭
在市場競爭加劇、信貸收緊的大背景下，長租公寓行業(yè)跌宕起伏，一方面頭部企業(yè)已經(jīng)或即將在美上市，得到資本市場認可；另一方面，一些經(jīng)營不規(guī)范的小公司頻繁遭遇資金鏈危機。
繼樂伽公寓、喔客公寓、德寓科技等杭州長租公寓出現(xiàn)“爆雷”后，最近杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司因資金短缺導致無法正常運行，欠了房東2000多萬元。問題在于，為何杭州成長租公寓爆雷的重災區(qū)？長租公寓企業(yè)該如何破局？
中擇房產(chǎn)給房東打2000萬欠條
杭州又一家長租公寓“爆雷”了。近日，有媒體報道稱，杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司（簡稱“中擇房產(chǎn)”）因無力支付租金，向房東打白條。據(jù)悉，該公司僅運營一年半時間，就收進了800多套房源，但“高進低出”以及對租房市場錯誤判斷的結果是資金鏈斷裂，目前該公司已欠房東2000多萬元。10月28日，中擇房產(chǎn)向房東發(fā)出通告：“公司因經(jīng)營不善，現(xiàn)資金短缺導致無法正常運作……預計明年八月，中擇的資金就會大量回籠?！?/p>
新京報記者通過企查查了解到，杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司成立于2017年3月，注冊地址為蕭山，注冊資本為100萬元，法定代表人、股東均為李雪雷，持股比例為100%。經(jīng)營范圍包括：房屋租賃，房產(chǎn)代理，房地產(chǎn)權證代辦，房地產(chǎn)信息咨詢，代辦產(chǎn)權過戶手續(xù)，房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理、室內外裝飾工程設計及施工、酒店企業(yè)管理、家政服務、公寓企業(yè)管理等。
問題在于，這家初創(chuàng)型長租公寓機構，為何會在這么短時間內倒下？據(jù)悉，2018年底，中擇房產(chǎn)在杭州蕭山收了不少房源，原以為春節(jié)過后可以高價租出去，可沒想到今年市場較冷，根本租不動，無奈之下租金只能一降再降。而即便租金一降再降，平均空置率仍高達12%，空置期最久的要超過半年。
這并非個例。新京報記者了解到，在此之前，繼7月樂伽公寓停擺之后，杭州出現(xiàn)一批長租公寓“爆雷”，如鼎家、國暢、喔客、德寓科技等，而且呈現(xiàn)加速態(tài)勢。
長租公寓爆雷為何多發(fā)生在杭州？
為何杭州成為長租公寓“暴雷”重災區(qū)？
巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌表示，持續(xù)看好杭州長租公寓市場，原因在于，杭州具有較為明顯的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，匯聚了大量互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)，并作為中國互聯(lián)網(wǎng)基地，吸引了大量海外和國內人才，潛在租住人群較大。此外，杭州靠近上海，受上海租賃市場化的影響較大，且存在較多的人才流動。長租機構很容易將上海和杭州合并運營，以提升區(qū)域覆蓋率和運營效率。
以青客為例，新京報記者了解到，青客公寓的房源主要集中長三角區(qū)域，其中上海是業(yè)務的主力區(qū)域，2019財年前9個月，上海可租賃房源占總房源量的64.25%，其次是杭州，占總房源量的14.44%，再次是蘇州占10.68%。
杭州長租市場在競爭環(huán)境下，易受浮躁情緒和資本影響。高萌指出，“目前大部分有資本參與的品牌公寓都選擇在杭州經(jīng)營，會增加杭州拿房的資金壓力，進一步造成非理性拿房，從而為高進低出埋下隱患?！?/p>
高萌表示，部分長租機構非理性經(jīng)營的思維，導致以片面的房源規(guī)模作為核心績效指標，而忽略了健康經(jīng)營。加上租金貸、繁榮的民間借貸等變相融資形式，放大了非理性發(fā)展、競爭，從而造成不良的影響。
在房東東創(chuàng)始人全靂看來，杭州人口數(shù)量為980萬，實際上或已超1000萬，存在城市租賃人口的基數(shù)。此外，杭州近年來不斷放寬人才政策,吸引大量人才涌入杭州。包括阿里巴巴的發(fā)展，也給人們帶來很大的想象空間，特別在互聯(lián)網(wǎng)的氛圍上，杭州成為北京、深圳之后，最有互聯(lián)網(wǎng)氛圍的城市。
“在此背景下，杭州租賃市場呈現(xiàn)一個小陽春，或短暫繁榮景象，給外界造成租賃市場較好的假象?！比Z表示。
不過，在蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平看來，“爆雷”的主要原因還是在于企業(yè)本身的經(jīng)營，跟地域或許有一些關聯(lián)，如果當?shù)厥袌龈偁幖ち?，企業(yè)本身經(jīng)營水平弱，空置率高居不下，再采用“高進低出”、租金貸的情況下就可能更容易出現(xiàn)“爆雷”情況。
重拳整治住房租賃中介機構亂象
不僅杭州，南京情況也類似，今年，杭州、南京是長租公寓集中“爆雷”區(qū)域，先后共有十多家機構“爆雷”。
在此背景下，記者了解到，隨著長租公寓市場屢屢“爆雷”，包括杭州在內，不少地區(qū)已對長租公寓加大了整頓與監(jiān)管力度。
今年8月，南京市房產(chǎn)局、公安局、市場監(jiān)管局、地方金融監(jiān)管局等部門用2個月時間，依法嚴查“高進低出”、挪用租金等行為。隨后，杭州也宣布開展為期1個月的住房租賃市場專項檢查工作，檢查內容主要包括嚴查是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源等問題。
10月9日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）（征求意見稿）》。要求住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。
在空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領看來，過去一年是所有市場參與者的一次教育和學習過程，是行業(yè)從萌芽到快速發(fā)展難以避免的一個出清過程，而未來，伴隨著政策傾向的明確、市場供給逐步趨于常態(tài)化，業(yè)主租金預期趨于合理化，企業(yè)運營狀況的改善，市場將逐步從低迷中走出來，走向健康，走向新一輪的上升周期。
“大家都需要在‘鹽堿地上’積累專業(yè)化的服務能力，從而為更長期的繁榮建立深厚的底層基礎?！?楊現(xiàn)領表示。
宅貓找房創(chuàng)始人楊曉松指出，綜合來看，長租公寓的未來還是美好的，但這個美好的未來不是靠砸錢、圈地圈出來的，而是需要企業(yè)認真研究產(chǎn)品，認真為業(yè)主和城市租客提供更好的服務，相信優(yōu)質的房產(chǎn)租賃服務，肯定有廣闊的市場空間。
長租公寓企業(yè)該如何破局？
問題在于，長租公寓企業(yè)該如何破局？如何“正本清源”，實現(xiàn)有序健康發(fā)展？
對此，高萌表示，經(jīng)營者心態(tài)上需要正確看到行業(yè)未來的格局，即少數(shù)大企業(yè)，與更多長尾企業(yè)的共存。要站對位置，定位好自身的戰(zhàn)略，務實經(jīng)營。此外，還需要對行業(yè)、資本、政策持有敬畏心，謹慎、科學發(fā)展。
在貝殼找房高級副總裁李文杰看來，要充分發(fā)揮市場作用，相信市場的過濾作用?！霸谌魏涡袠I(yè)，小型的長尾企業(yè)都可能存在更高的關停倒閉風險，主要原因在于，企業(yè)的經(jīng)營能力問題而不是行業(yè)的系統(tǒng)風險。經(jīng)過一段時間的競爭和市場淘汰，運營能力低下的企業(yè)會被市場自然淘汰?！?/p>
與此同時，李文杰指出，從政策制定上，要加強對于市場主體行為的規(guī)范和監(jiān)管。與市場機制并行的監(jiān)管政策是防范市場風險的有效工具，也是保障租客權益的重要手段。行業(yè)快速發(fā)展的今天，需要與市場機制并行的監(jiān)管與調控手段，確保行業(yè)在正確的軌道上運行。
李文杰強調，首先，要確保行業(yè)準入門檻，對資金及資質加強要求，持證信息要求、租賃房源發(fā)布要求等準入，避免門檻過低。其次，要強化金融監(jiān)管，防止企業(yè)非法使用“租金貸”，政策要規(guī)范長租公寓企業(yè)經(jīng)營使用比例，強制企業(yè)進行風險提示，不能以欺瞞、哄騙的方式引導租客使用租金貸。第三，要加強風險機制建立，規(guī)范企業(yè)行為，能夠在經(jīng)營能力差的企業(yè)被市場淘汰的情況下，更大程度保護房東和租客權益，不會因為市場淘汰機制而引發(fā)社會風險。最后，要加強租賃登記備案要求，一個市場掌握底數(shù)是有利于更好的市場監(jiān)管，防范風險。
