早上六點(diǎn)鬧鐘一響，起床，吃飯，忙完瑣事，7點(diǎn)30就得出門(mén)，等待公司大巴來(lái)接，一席40人的大巴車(chē)，超過(guò)30公里的上班路， “哐哐哐”從深圳一路震到松山湖，看著窗外，背負(fù)著家庭的使命，去到這里上班，晚上6點(diǎn)下班，大巴來(lái)接，這個(gè)時(shí)候也是松山湖最擁堵的時(shí)候，接近2個(gè)小時(shí)的車(chē)程，再回到深圳家中。這便是深圳華為員工張經(jīng)理的日常生活，每天如此，日復(fù)一日。至少休假，周末是不錯(cuò)的，在深圳陪陪孩子，逛逛街。
松山湖早在幾年前就已經(jīng)為這些高新人才提供全新的人才配套住房，為什么還是留不住他們。這里變得近乎工廠一樣，這些高新科技人才，甚至是年薪千萬(wàn)的博士、院士變得更加想廠工，近1個(gè)小時(shí)的上班路，2個(gè)小時(shí)的下班路，大巴進(jìn)，大巴出，中午在公司解決吃飯。即使每天這么折騰，也不愿意住在東莞。
松山湖早已留住了這群人，什么時(shí)候才能留住他們的心？
松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展主要經(jīng)歷了四個(gè)階段，初期在2001年，市委政府開(kāi)始謀劃發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，由此提出建立松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積72平方公里。這個(gè)時(shí)候的松山湖從一個(gè)小小魚(yú)塘一下和科技扯上了關(guān)系。那個(gè)時(shí)候的它還沒(méi)有進(jìn)入大家的視野。
第二階段是發(fā)展加速階段，2007年，2007年我國(guó)散裂中子源項(xiàng)目在東莞松山湖建立，同年華為開(kāi)始布局松山湖，這成為了松山湖走向高新產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)端。華為進(jìn)入松山湖，拿地，一拿就是1000畝。之后2010年9月！國(guó)務(wù)院公布松山湖為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這個(gè)時(shí)候松山湖漸漸出現(xiàn)在東莞人的視野中。
第三階段是片區(qū)統(tǒng)籌組團(tuán)發(fā)展，華為上下游企業(yè)，相關(guān)科技企業(yè)入駐，2015年成功入圍珠三角國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)。政府再次公布，松山湖與大朗、寮步、大嶺山、石排、茶山、石排、石龍六鎮(zhèn)組成松山湖片區(qū)發(fā)展，成為整個(gè)東莞科技創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的領(lǐng)頭羊。
「圖片來(lái)源于百度」
2016年3月粵港澳大灣區(qū)一詞提出，東莞前擁深圳香港、背靠廣州，利用得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，積極吸納深圳廣州創(chuàng)新要素，由低端代工廠轉(zhuǎn)型升級(jí)為“東莞智造”。
2018年松山湖經(jīng)過(guò)多年科技轉(zhuǎn)型發(fā)展，GDP達(dá)630億，相較于2017年翻了一倍，漲幅，稅收東莞第一。稅收越多，政府可以對(duì)城市化建設(shè)投入也越多，城市化發(fā)展就會(huì)越來(lái)越好。
「圖片來(lái)源于樂(lè)享松山湖」
政府為了留住這些企業(yè)，持續(xù)發(fā)力！大量人才用地，大量人才政策，松山湖北部片區(qū)，作為高新企業(yè)的重要規(guī)劃地，2012年開(kāi)始共規(guī)劃有63塊科研用地，40塊高新產(chǎn)業(yè)用地。多個(gè)人才計(jì)劃，舉個(gè)例子。最高峰期時(shí)候，散裂中子源超過(guò)700名國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家駐扎，可能你在松山湖吃個(gè)面，旁邊坐著的就是國(guó)家科學(xué)院院士。
「圖片來(lái)源于樂(lè)享松山湖」
至2007年華為的到來(lái)，10年有多了，國(guó)家政策，東莞政府支持和華為效應(yīng)的三效疊加，科技企業(yè)分分布局在松山湖靠北部區(qū)域，成片的寫(xiě)字樓也在這里相繼崛起。在東莞沒(méi)有那一片區(qū)域?qū)懽謽沁@么集中的，中國(guó)電子，世紀(jì)ICC，研發(fā)大廈……這樣的國(guó)家級(jí)的科研寫(xiě)字樓都在這里，就像松山湖的新城一樣，這里早以因科技遠(yuǎn)名四方。
「松山湖中央商務(wù)區(qū)實(shí)景」
「南山科技園/圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)」
越來(lái)越好的松山湖，就像幾年前的南山科技園一樣，成為人才和高新企業(yè)的新轉(zhuǎn)移地。
但還是缺少能吸引這些人才留下來(lái)發(fā)展最關(guān)鍵的環(huán)
沒(méi)有便捷的生活條件，符合高新人才的生活配套。萬(wàn)科生活廣場(chǎng)？根本無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)生活需求，更別說(shuō)那個(gè)已經(jīng)無(wú)人光顧的創(chuàng)意生活城。
怎么辦？建立松山湖中央商務(wù)區(qū)（CBD）
東莞的新商業(yè)中心，松山湖最大商業(yè)中心。2017年政府出文件招標(biāo)，在松山湖北區(qū)建立中央商務(wù)區(qū)。
「截取至中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)」
以現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，重點(diǎn)打造商務(wù)，商業(yè)金融，升級(jí)商業(yè)配套，從商業(yè)配套上改變松山湖。統(tǒng)籌范圍12平方公里，輻射范圍314平方公里，近期規(guī)劃包含129萬(wàn)m2的超級(jí)商業(yè)綜合體，其中包含5塊商業(yè)金融用地，定位為片區(qū)甚至是市級(jí)的商業(yè)中心。是現(xiàn)有松山湖最大商業(yè)萬(wàn)科生活廣場(chǎng)總面積的36倍。
「圖片來(lái)源于時(shí)間網(wǎng)」
2018年12月中央商務(wù)區(qū)首塊商業(yè)地拍出，華潤(rùn)拿下。這塊地開(kāi)拍前，就一直吹風(fēng)說(shuō)是要給華潤(rùn)的。在東莞土拍市場(chǎng)，幾乎沒(méi)有那一塊地有這么多限制條件，可以說(shuō)是為華潤(rùn)量身定制，并且規(guī)劃文件中，已經(jīng)將有軌電車(chē)，地下30米地鐵商業(yè)，限高300米的地標(biāo)都寫(xiě)在了里面。
從限制條件來(lái)看，國(guó)有全資或者50%控股僅僅從這一條，可以說(shuō)就是為華潤(rùn)量身定做的。
商業(yè)全部自持，城市綜合體運(yùn)營(yíng)商——華潤(rùn)，這次政府是要做松山湖城市更新，讓這一片的商業(yè)，除去吸收松山湖高新企業(yè)人才以外，更引入大量人口消費(fèi)。華潤(rùn)央企，在一線城市打造的萬(wàn)象城，萬(wàn)象匯，萬(wàn)象天地，每一個(gè)都能成為城市的商業(yè)中心。深圳是聚集了萬(wàn)象城，萬(wàn)象匯，萬(wàn)象天地三種商業(yè)都有，每一個(gè)都是非常出名的。
今年3月，項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)，項(xiàng)目名為萬(wàn)象匯，這也就是意味著這一塊的未來(lái)將建立成為東莞的第一座萬(wàn)象匯。深圳的萬(wàn)象匯去年3月開(kāi)業(yè)，經(jīng)歷8個(gè)月，收益12億，人流量16000萬(wàn)，平均每天人流量都超過(guò)6萬(wàn)。
萬(wàn)象匯是什么？
深圳布吉萬(wàn)象匯
東莞的萬(wàn)象匯廣場(chǎng)，38萬(wàn)m2總建面+300米地標(biāo)，是深圳萬(wàn)象匯規(guī)模的兩倍，作為片區(qū)級(jí)商業(yè)中心來(lái)打造的，又將輻射多少人口。
雖然在土拍條件中，政府限制為2020年1月前動(dòng)工，但小編通過(guò)介紹認(rèn)識(shí)華潤(rùn)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)師了解到，今年9月這里將全部動(dòng)工，按照這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，可能將比政府規(guī)定的2022年1月更提前完工。
「松山湖中央商務(wù)區(qū)效果圖」
這，不過(guò)僅僅是松山湖中洋商務(wù)區(qū)商業(yè)的第一步，后續(xù)還將有4塊相同甚至更大規(guī)模地塊待拍。從目前政府官方網(wǎng)站上看到的用地規(guī)劃，我們更清楚的了解到這一片區(qū)，還沒(méi)有哪一塊商業(yè)地，想這樣定位的。
「來(lái)源于東莞市規(guī)劃局」
很明確看到政府文件中寫(xiě)道，“片區(qū)級(jí)商業(yè)中心”，這里代指松山湖片區(qū)的商業(yè)中心，“市級(jí)商業(yè)中心”，這里代指“東莞市的商業(yè)中心，萬(wàn)科生活城的36倍！這里必將成為整個(gè)松山湖片區(qū)，乃至東莞的消費(fèi)新中心。塊商業(yè)的規(guī)模，紅色代表著商業(yè)用地性質(zhì)，在周邊整個(gè)松山湖。
當(dāng)然，為了和深圳聯(lián)系更緊密，甚至說(shuō)是吸收廣深經(jīng)濟(jì)人口流入。交通早就成為了第實(shí)施中央商務(wù)區(qū)的第一步，中央商務(wù)區(qū)最中心位置，松山湖北站地鐵站，規(guī)劃五軌交匯，目前已經(jīng)開(kāi)通，現(xiàn)在雖然僅通行了莞惠城規(guī)，但是未來(lái)還將有東莞R3,R5，R7，莞深快軌,五條軌道交匯自此，3條連接深圳，讓深圳人、廣州人來(lái)往松山湖中央商務(wù)區(qū)更加方便。
「松山湖北站實(shí)景圖」
再建城區(qū)通往松山湖北快車(chē)道
2019年初，東莞政府再次發(fā)力！投資20億建立松山湖/大朗至深圳快車(chē)道，全長(zhǎng)12公里，時(shí)速60km/h，15分鐘就可以達(dá)到深圳，無(wú)疑讓地段價(jià)值再次凸顯。
「圖中紅色線路為該次新增規(guī)劃線路」
還有松山湖中央商區(qū)圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)有軌電車(chē)通道！
未來(lái)這一片將完全滿(mǎn)足高新人才的消費(fèi)使用，生活。
這樣，更加便捷的生活條件來(lái)臨，滿(mǎn)足生活需求，你為松山湖，你愿意留下來(lái)嗎？我相信會(huì)有越來(lái)越多的人留在松山湖。
當(dāng)然，片區(qū)的生活配套上去了，為了滿(mǎn)足45高新人才的就業(yè)。那么居住呢？為了全面發(fā)展高新企業(yè)，松山湖中央商區(qū)區(qū)，共規(guī)劃有103塊高新科研教育用地。但是住宅用地卻大面積減少，至2012年起，松山湖一紙“禁地令”全面禁止住宅用地，僅僅剩下少量的人才配套住房用地。但也是不能滿(mǎn)足大量人口的需求。工作在此，生活其實(shí)也必然要在此！
「東莞市陽(yáng)光網(wǎng)截圖」
必然面臨的現(xiàn)實(shí)是，就業(yè)人口居住的外溢，到2022年松山湖中央商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)就業(yè)人口達(dá)22萬(wàn)，但居住人口不到4.5萬(wàn)，存在超過(guò)15萬(wàn)的人口居住差異，大量人口外溢，勢(shì)必引發(fā)周邊樓價(jià)上漲。
開(kāi)發(fā)商們嗅覺(jué)太敏銳了，2019年4月土拍，距離松山湖中央商務(wù)區(qū)（松山湖CBD）比較近一地塊，距離核心范圍約700米，屬于輻射范圍內(nèi)，打破了拍地歷史！開(kāi)發(fā)商凌晨4點(diǎn)哄搶?zhuān)?7秒14輪報(bào)價(jià)，導(dǎo)致系統(tǒng)崩潰，拍出8萬(wàn)年自持。
「截圖至東莞公共資源交易中心」
早就看破中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃和人口外溢厲害因素的5大房企，堪稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)的半壁江山，采用的合作拿地的方式，早早在2017年中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃出來(lái)的第一時(shí)間，拿下距離松山湖CBD最近地塊。
乘著松山湖中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，未來(lái)的生活配套，商業(yè)中心。這里無(wú)論是投資還是自住，都成了最大的獲益者。
