“猶抱琵琶半遮面”的貝殼找房IPO終于有新進(jìn)展了。
據(jù)媒體消息，貝殼找房計劃于幾個月內(nèi)在美國IPO上市，籌資20至30億美元，尋求在IPO交易中獲得超過200億美元的估值。目前貝殼找房已經(jīng)向美國證券交易委員會(SEC)秘密提交了一份上市申請書，最快可能在本月提交公開申請。
如果傳聞屬實，一旦貝殼找房IPO成功，將成為年內(nèi)最大的中國企業(yè)赴美IPO項目，也是繼2018年底騰訊音樂娛樂集團(tuán)登陸紐交所以來，第一家在美IPO融資規(guī)模超過10億美元的中國企業(yè)。
“我們沒有想著如何去上市或做大估值。與其想著估值，不如思考組織價值。”行業(yè)抵制的聲音一直不絕于耳，當(dāng)談及做貝殼的初衷，鏈家集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長左暉顯得有些委屈，“重要的是，作為一個商業(yè)組織，真正的核心和出發(fā)點是什么?！?/p>
領(lǐng)袖or托拉斯？
貝殼首先承擔(dān)著鏈家轉(zhuǎn)型的重任。左暉曾經(jīng)表示，若按照鏈家現(xiàn)有模式發(fā)展下去，在一個城市迅速占領(lǐng)市場只是時間問題。但他與管理層明確感知到，不管是在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，還是在對C端的服務(wù)上，鏈家一定會碰到增長瓶頸，甚至可能在行業(yè)混亂的惡性競爭中受傷，碰上真正的對手后消亡。
所以鏈家才將自己的所有業(yè)務(wù)“平臺化”和“互聯(lián)網(wǎng)化”，左暉和管理層沒少花力氣。2019年3月，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)生了多項變更，原有的股東萬科等22家退出投資人行列，變更后左暉(鏈家董事長)持股58.9%，為最大股東。同日，融創(chuàng)孫宏斌、萬科劉肖、華興資本包凡、新希望集團(tuán)張明貴退出董事行列。本次變更后，鏈家注冊資本由2054多萬元縮水至1355左右萬元。企業(yè)類型由原來的外商投資企業(yè)與內(nèi)資合資變更為自然人投資或控股。很明顯，鏈家的資金成本進(jìn)一步縮水，原有的團(tuán)隊正在逐步退出鏈家，進(jìn)入貝殼。
隨后，技術(shù)驅(qū)動的“新居住”服務(wù)平臺貝殼找房宣布啟動D輪融資。本輪融資由戰(zhàn)略投資方騰訊領(lǐng)投8億美元。
鏈家不惜將人力和資金資源對貝殼找房做了極大的傾斜，貝殼找房的表現(xiàn)也沒有讓人失望，不僅得到了高瓴、紅杉、百度、騰訊、等企業(yè)的投資，自身的成績也“過硬”。
根據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)，截至2020年4月，貝殼找房已進(jìn)駐全國110個城市，入駐合作新經(jīng)紀(jì)品牌超過250個，連接經(jīng)紀(jì)門店超過4萬家，服務(wù)超過37萬經(jīng)紀(jì)人，服務(wù)用戶超240萬人。
轉(zhuǎn)型稍有成效，但左暉更大的心愿，是做“球場”，推動行業(yè)從對抗轉(zhuǎn)向合作。為此，貝殼找房采用ACN(Agent Cooperate Network)平臺模式，即在遵守房源信息充分共享等規(guī)則前提下，把整個服務(wù)鏈條細(xì)化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人之間以不同角色共同參與到一筆交易中，成交后按照各角色在各環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)率進(jìn)行傭金分成。
“貝殼找房實際上為所有加入的品牌，或者說經(jīng)紀(jì)人提供了一套作業(yè)規(guī)則，包括房客源的上傳、服務(wù)流程，甚至是一些技術(shù)?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士告訴證券之星地產(chǎn)頻道，這也在一定程度上約束了經(jīng)紀(jì)人的行為，起到“正本清源”的作用。
如在端口費模式下，經(jīng)紀(jì)人往往迫于成交壓力發(fā)布虛假房源，釣魚客戶。貝殼找房可以通過樓盤字典等技術(shù)手段去識別，一旦發(fā)現(xiàn)，會對經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行相應(yīng)處罰，經(jīng)紀(jì)人自身也有信用分。
房源頁發(fā)布機(jī)構(gòu)信息公示 圖片來源：網(wǎng)絡(luò)截圖
行業(yè)內(nèi)群起而攻之的，正是貝殼找房這種既當(dāng)“裁判員”、又當(dāng)“運動員”、還是“售票員”的操作。我愛我家董事長謝勇曾表示，“鏈家做貝殼的情懷也許對，但是不該由它來干，應(yīng)該由行業(yè)協(xié)會來做，特別是地方行業(yè)協(xié)會，這個平臺的特征是：第三方、非盈利、不壟斷，而鏈家的貝殼肯定做不到。”
房產(chǎn)中介投訴貝殼 圖片來源：知乎
畢竟貝殼找房模仿的即為美國房地產(chǎn)中介MLS系統(tǒng)（MultipleListingService，多重上市服務(wù)系統(tǒng)）。MLS以會員聯(lián)盟的形式，將不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入一個加盟體系，體系中的成員共享房源和求購信息，共同幫助尋找買者或者賣者，實現(xiàn)交易。
但請注意，地方性MLS由各城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會建立、管理和運營，區(qū)域性MLS則是多個地方性MLS的聯(lián)合；美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會 (NAR)組織建立的MLS系統(tǒng)是美國最大的區(qū)域性系統(tǒng)。如果地方協(xié)會或MLS系統(tǒng)不遵循NAR的方針政策及指導(dǎo)，NAR有權(quán)力廢除其會員身份。
渠道紅利尚未耗盡
貝殼找房之前，賽道上多位玩家業(yè)已布局，體量大的有房天下、安居客、搜狐焦點，代理商同策也在積極架構(gòu)同策好房?，F(xiàn)在上線，是否還能搶得一杯羹？
好在，市場足夠大。但從模式上看，即使在“全民營銷”興起的當(dāng)下，以貝殼找房等為代表的渠道商也會繼續(xù)受到開發(fā)商倚重。
“如今房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)更多是存量客戶，隨著城市的生長距離的延長，這就需要靠近C端的中介渠道或經(jīng)紀(jì)人將客戶帶到案場來，渠道因此快速崛起?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士向證券之星地產(chǎn)頻道分析道，但隨著渠道費的水漲船高，開發(fā)商利潤空間逐漸縮小，才會通過“全民營銷”另辟蹊徑。
公開資料顯示，恒大2019年兩度開展“全民營銷月”活動，其中當(dāng)年3月實現(xiàn)銷售額547億元，同比增長11%。到了2020年疫情影響的當(dāng)下，恒大2月銷售額470億元，同比增長1.18倍。
“市場好的時候開發(fā)商肯定不會找渠道；開發(fā)商房子越來越難買，客戶到訪量越來越少，對渠道就會有需求，未來新房交易還是離不開渠道?！鄙鲜鋈耸勘硎?，例如恒大雖然開啟了全民營銷，但反而是在渠道方面做得最好的公司，費用相對也比較高。
再者“全民營銷”仍有很多問題亟待解決。北京格致正合管理咨詢有限公司總經(jīng)理董琪向證券之星地產(chǎn)頻道表示，首先是準(zhǔn)入資格，其次是納稅方式，究竟是按照開發(fā)商的營銷費用還是按照個人收入來繳納尚無定論。
“開發(fā)商只不過把它的營銷費，或者說廣告費拿出來當(dāng)作獎勵給到個人，但‘全民營銷’并不是一個開發(fā)商的長久之計。”他表示，“連最基本的生活用品都沒辦法‘全民營銷’，更何況幾十萬、上百萬的房子呢？”
貝殼找房的壯大似乎也如鏈家的未來一樣不難預(yù)測，但無論貝殼找房對于行業(yè)的意義如何，上市已然箭在弦上。早前有媒體報道，貝殼之所以成立兩年就急于沖刺美股的原因是，鏈家在B輪和B+輪融資中與投資方簽訂了對賭協(xié)議，如果不能在2021年實現(xiàn)上市目標(biāo)，屆時就要回購融資款，并支付利息。
貝殼找房一路快跑，最終能否心愿得償？恐怕市場才能給出答案。
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