記者 | 黃昱
為了孩子能在2020年下半年入讀華南師范大學(xué)附屬荔灣小學(xué)，李華（化名）一家在去年11月以近600萬(wàn)元買下廣州廣鋼新城南區(qū)葛洲壩廣州紫郡府一套120多平方米的住宅。然而，原本計(jì)劃3月底入住的李華未能如愿。
李華對(duì)界面新聞透露，2019年12月31日項(xiàng)目一期交樓時(shí)，業(yè)主們都大失所望，發(fā)現(xiàn)交付房屋存在滲水漏水、地磚空鼓、破裂較多、大門損壞、陽(yáng)臺(tái)修補(bǔ)瓷磚存在色差、外墻瓷磚鋪設(shè)凹凸不平等一系列質(zhì)量問(wèn)題。
在不少業(yè)主看來(lái)，葛洲壩廣州紫郡府交付的新房完全達(dá)不到收樓標(biāo)準(zhǔn)。李華表示：“我們?nèi)ヲ?yàn)收的時(shí)候樓盤很多工程還沒(méi)有完工，連電梯都沒(méi)有裝好，但開發(fā)商還是發(fā)出了收樓通知書。大部分業(yè)主都拒絕收樓?！?/p>
滲水漏水問(wèn)題是業(yè)主最不能接受的。不少業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)都發(fā)現(xiàn)，新房的窗戶周邊、飄窗臺(tái)、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房等地方出現(xiàn)滲水或漏水的情況。
界面新聞獲取的一份由紫郡府業(yè)主整理的《葛洲壩廣州紫郡府質(zhì)量整改過(guò)程出現(xiàn)重大問(wèn)題反映報(bào)告》指出，樓上的衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)在地面上放水，樓下天花板或附近墻體頂部就出現(xiàn)滲水或漏水，有的在衛(wèi)生間的淋浴區(qū)墻體稍稍淋水，淋浴間旁邊的房間墻體或樓下的墻體頂部或天花板就出現(xiàn)滲水。
面對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主紛紛表示抗議，最終作為開發(fā)商的廣東葛洲壩地產(chǎn)承諾在2020年1月12號(hào)之前整改完成后再通知業(yè)主收樓。然而當(dāng)業(yè)主們?cè)?月12號(hào)再次去驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋質(zhì)量跟之前比沒(méi)有太大改善。
當(dāng)時(shí)因?yàn)榻咏汗?jié)假期，業(yè)主們并未過(guò)多交涉，只是希望開發(fā)商能夠盡快整改到位。后來(lái)突發(fā)新冠疫情，各工地的復(fù)工也無(wú)可避免的延后了。
3月初以來(lái)，各地開始陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，紫郡府的業(yè)主們決定在3月17日再次去看看樓盤的整改情況。業(yè)主丁女士表示，房屋情況跟年前基本沒(méi)有太大變化，開發(fā)商當(dāng)晚承諾會(huì)在4月30日之前整改完畢。
今年的3月25日，有一些業(yè)主組成的溝通小組技術(shù)成員就整改工序和措施問(wèn)題與廣東葛洲壩地產(chǎn)的技術(shù)人員進(jìn)行了溝通，向其提出整改存在的問(wèn)題，廣東葛洲壩地產(chǎn)也表示同意溝通小組技術(shù)人員提出的意見，調(diào)整施工工序和方案。
但一推再推后，紫郡府的質(zhì)量問(wèn)題還是沒(méi)有得到解決。丁女士認(rèn)為，從整改至今，廣東葛洲壩地產(chǎn)的整改工序凌亂，措施不明確，并沒(méi)有從根本上解決房屋的滲水漏水問(wèn)題。
例如，對(duì)于水管滲漏水，開發(fā)商沒(méi)有直接更換水管，更多是粉刷外墻掩蓋；瓷磚開裂，更多是粘貼膠水，沒(méi)有整塊更換瓷磚，空鼓沒(méi)有及時(shí)更換；漏水主要采用注泥漿或膠水方式，不是徹底重做防水工程。
在等待整改的時(shí)間里，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)了更多問(wèn)題。一位業(yè)主指出：“我們發(fā)現(xiàn)紫郡府在去年底發(fā)出了地下車庫(kù)加固柱帽的工程招標(biāo)，與此同時(shí)還發(fā)現(xiàn)了結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋裸露、裸露的鋼筋嚴(yán)重銹蝕、結(jié)構(gòu)梁箍筋超出規(guī)范的間距要求等問(wèn)題。”
上述問(wèn)題主要涉及主體結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，開發(fā)商也一直未給業(yè)主正面回復(fù)。另?yè)?jù)丁女士透露，4月30日，荔灣區(qū)住建局牽頭廣東葛洲壩地產(chǎn)與業(yè)主進(jìn)行了一場(chǎng)溝通會(huì)，但并沒(méi)有就整改問(wèn)題取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
因裝修問(wèn)題導(dǎo)致的延期交付給業(yè)主們帶來(lái)不小損失。例如，為了湊齊4成約240萬(wàn)元的首付款，李華賣掉了原有的舊房子，而接手的買家也急著入住，在延期兩個(gè)月后就不再愿意延期了，所以李華一家自上周開始在廣鋼新城附近臨時(shí)租了一套房子，不僅要承擔(dān)每月1.8萬(wàn)元的房貸，還要支付5000多元的月租金。
同樣通過(guò)“以舊換新”購(gòu)房的丁女士如今一家五口也住在出租房里，每月要承擔(dān)6000多元的租金和1.6萬(wàn)多元的房貸。
葛洲壩廣州紫郡府是葛洲壩地產(chǎn)進(jìn)入華南區(qū)域的首個(gè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，位于廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城南側(cè)，北面緊鄰廣鋼中央公園，總占地面積35272平米，容積率3.9，由9棟18-29層塔樓圍繞2.5萬(wàn)平方米園林組成，共規(guī)劃戶數(shù)為1076戶。
2017年底，葛洲壩廣州紫郡府首期開盤，銷售均價(jià)約4.3萬(wàn)元/平方米；2018年6月和2019年初，二、三期樓盤推出，銷售均價(jià)約4.9萬(wàn)元/平方米。目前一二三期項(xiàng)目均還有在售房源，銷售均價(jià)約4.8萬(wàn)元/平方米。
葛洲壩廣州紫郡府的二、三期業(yè)主按合同約定應(yīng)該在2020年3月1日和6月1日收樓，由于今年的疫情影響，如今都已經(jīng)收到開發(fā)商推遲收樓的通知書，具體收樓時(shí)間沒(méi)有確定。
而從原定的2019年12月31日至今，大部分一期業(yè)主已經(jīng)因質(zhì)量問(wèn)題延遲收樓超過(guò)5個(gè)月了。李華提出，現(xiàn)在業(yè)主們不僅希望開發(fā)商能夠盡快對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行全面整改，還希望能夠按照合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行延期賠償。
據(jù)李華透露，開發(fā)商一直未對(duì)整改完成的時(shí)間點(diǎn)有一個(gè)明確回復(fù)，不過(guò)中途曾口頭承諾會(huì)按照每日總房款的0.009%進(jìn)行賠償，另外還通過(guò)律師給出過(guò)一個(gè)整改方案，即開發(fā)商提供一定的現(xiàn)金賠償和維修材料讓業(yè)主自己找工人來(lái)維修。
對(duì)于開發(fā)商提供的整改方案，大部分業(yè)主并沒(méi)有接受。他們認(rèn)為，如果業(yè)主自己找工人維修的話，難保后期開發(fā)商不會(huì)借此推卸保修責(zé)任。與此同時(shí)，業(yè)主找工人則意味著需要業(yè)主自己監(jiān)工，他們沒(méi)有這么多時(shí)間和精力。
大多數(shù)業(yè)主對(duì)開發(fā)商口頭承諾支付的延期交付賠償金也不甚滿意。有業(yè)主表示，按照主合同規(guī)定，如果延期交房，開放商需按每日總房款的0.05%賠償業(yè)主，但補(bǔ)充合同的規(guī)定卻是0.01%。
李華表示，盡管業(yè)主認(rèn)為新房現(xiàn)在還不具備入住條件，但開發(fā)商卻認(rèn)為按照合同規(guī)定其樓盤已經(jīng)達(dá)到了交付標(biāo)準(zhǔn)，并不愿意按照每日總房款0.01%的標(biāo)準(zhǔn)給予業(yè)主賠償金。
截至發(fā)稿，葛洲壩地產(chǎn)方面并未就相關(guān)問(wèn)題回復(fù)界面新聞的采訪。
界面新聞發(fā)現(xiàn)雙方簽訂的購(gòu)房合同中規(guī)定，如屬房屋主體結(jié)構(gòu)之外的如裂縫、空鼓、滲漏等非安全質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主所提出的任何質(zhì)量問(wèn)題均屬于質(zhì)量保修范圍，業(yè)主應(yīng)該同意接受該商品房的瑕疵交付。
對(duì)于這一條款，信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮解釋稱，房屋質(zhì)量問(wèn)題一般可劃分為三種情形：“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”、“可以保修的一般質(zhì)量問(wèn)題”（經(jīng)修復(fù)后不影響正常居住使用）和介于該兩者之間的“嚴(yán)重影響正常居住使用”的質(zhì)量問(wèn)題。
參照 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12、13條規(guī)定，只有當(dāng)房屋出現(xiàn)“主體結(jié)構(gòu)不合格”或者“嚴(yán)重影響正常居住使用”的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者才有權(quán)拒絕收樓直至解除合同。
根據(jù)現(xiàn)有裁判案例來(lái)看，法院普遍認(rèn)為，包括滲漏、空鼓、開裂、脫落等在內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題屬于“可以保修的一般質(zhì)量問(wèn)題”，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)先收樓，再要求開發(fā)商履行保修義務(wù)，造成損失的可以要求開發(fā)商賠償，但保修整改期間購(gòu)房者拒絕收樓的，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房責(zé)任。
而對(duì)于葛洲壩紫郡府業(yè)主質(zhì)疑的主體結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，張茂榮建議，可以走住建局協(xié)調(diào)鑒定的程序， 以鑒定該樓盤是否滿足正常居住使用的條件。
