文/時(shí)晨晨 好消息！??！阿里巴巴總部考察公開課開班了（5月22-23日）
樓市又火爆了起來(lái)！
今年五一，售樓處又被擠爆了，中介帶看次數(shù)較去年漲了一倍，全國(guó)12城新房成交套數(shù)大幅飆升77%！
樓市很瘋狂，分裂也很明顯，一線和準(zhǔn)一線城市火爆，其他城市冰冷；大開發(fā)商火熱，中小開發(fā)商冰冷；住宅市場(chǎng)火熱，商業(yè)市場(chǎng)冰冷。
最關(guān)鍵的是，樓市的根基正在悄悄巨變！
上海、深圳，以及炒房鼻祖香港已經(jīng)出手。
接下來(lái)，樓市信仰會(huì)打破嗎？只漲不跌的神話會(huì)破滅嗎？
上海、深圳、香港出手 直擊樓市核心！
房地產(chǎn)，有三個(gè)層級(jí)。
第一個(gè)層級(jí)是，土地市場(chǎng)。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基，沒有土地市場(chǎng)，就沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二個(gè)層級(jí)是，一手房市場(chǎng)。房子建的不夠，存量住房不多，就沒有二手房和租房市場(chǎng)。
第三個(gè)層級(jí)是，二手房和租房市場(chǎng)，最廣泛民眾、最容易接觸的市場(chǎng)。
整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，各個(gè)鏈條息息相關(guān)，上一個(gè)層級(jí)決定下一個(gè)層級(jí)，都有各自的發(fā)展規(guī)律。
比如，當(dāng)下我們以新房市場(chǎng)為主，但是根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)一定是，二手房市場(chǎng)。
整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，最上游的市場(chǎng)就是，土地市場(chǎng)，決定了后兩個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。
當(dāng)下，深圳、上海，甚至香港已經(jīng)行動(dòng)，土地市場(chǎng)正在悄悄巨變！
5月8日，深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》的通知。
通知明確表示，要深化土地改革，加大住房供給。
深圳說(shuō)道做到，在新聞通氣會(huì)上，深圳直接表示：
2020年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1200公頃，其中居住用地計(jì)劃供應(yīng)量將達(dá)到293.2公頃，較去年的150公頃增加了近一倍！
此外，公共住房和商品住房用地的供應(yīng)量也將較去年大幅增長(zhǎng)！
比深圳更徹底的是，上海。
據(jù)上海市網(wǎng)站5月9日消息，4月28日，上海發(fā)布《上海市關(guān)于印發(fā)<上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法>的通知》。
這一次土地交易市場(chǎng)最大的變化，就是將“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”的出讓、出租納入了上海土地入市交易范圍內(nèi)。
此外土地交易還新增了兩項(xiàng)交易，即“其他根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行交易”和“合同約定進(jìn)行交易”。
要知道，根據(jù)2019年我國(guó)新版《土地管理辦法》，農(nóng)村宅基地審批權(quán)已經(jīng)下放到鄉(xiāng)和鎮(zhèn)，集體建設(shè)性用地入市，只需村民代表大會(huì)，或者村民會(huì)議三分之二以上的成員就行。
什么意思呢？
上海這個(gè)通知為后續(xù)的土拍市場(chǎng)提供了更多法律支持，接下來(lái)，上海勢(shì)必會(huì)加快此類土地的出讓和出租。
也就是說(shuō)，今后上海的土地市場(chǎng)，乃至全國(guó)的土地市場(chǎng)，供給剩余將成為常態(tài)。
最讓人震驚的是，香港。
香港是“炒房”的老祖宗，向內(nèi)地輸送很多“經(jīng)驗(yàn)”，比如炒樓花、土拍等等。現(xiàn)在，也在尋求改變。
5月8日，由港區(qū)全國(guó)人大代表鄭耀棠成立的香港發(fā)展研究基金近日提出建議，參考澳門橫琴模式，建議上面撥地給香港，興建公屋、醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施。
首階段撥出30平方公里用地，容納60萬(wàn)至70萬(wàn)人口，“解決香港土地及住房長(zhǎng)期不足的問(wèn)題，也能推動(dòng)大灣區(qū)的發(fā)展”。
香港房地產(chǎn)的問(wèn)題，不是土地不足，而是認(rèn)為的制造土地不足，大片的山頭都空著呢。
香港之所以提出這個(gè)建議，主要是因?yàn)橄胪恋馗母?，扭轉(zhuǎn)發(fā)展模式，但是本地阻力太大，只能開拓新的模式。
無(wú)論是深圳、上海，還是香港，房?jī)r(jià)絕對(duì)值都讓普通人望塵莫及，最根本的原因還是，土地市場(chǎng)緊缺，住房供需失衡。
這次樓市調(diào)控，直擊根本，直指土地市場(chǎng)！
土地剩余大勢(shì)所趨！樓市根基動(dòng)搖？
樓市火爆，掩蓋了一切，實(shí)際上，樓市調(diào)控，仍然如火如荼。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年1至4月，我國(guó)各地合計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)238次，較2019年同期的164次，同比上漲45%。
其中，4月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)多發(fā)，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)多達(dá)67次。
兩三年前，樓市調(diào)控手段以“三限”、搶人等為主，今年樓市調(diào)控新出現(xiàn)的一個(gè)特征是，土地市場(chǎng)調(diào)控明顯增多。
其中最重要的是，4月9日公布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》。
這是我們第一份，注意，是第一份，專門針對(duì)“要素市場(chǎng)”出臺(tái)的最高規(guī)格文件。其中，文件特別強(qiáng)調(diào)了土地要素市場(chǎng)改革。
這是土地改革的頂層思想文件。
過(guò)去，我們更傾向把土地當(dāng)做一種資源，因此可以理直氣壯的，不斷從土地中獲取巨額財(cái)富，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)大繁榮，房?jī)r(jià)一飛沖天。
這一次，終于撥云見月，確定土地是重要的生產(chǎn)要素，而且文件把土地排在第一順位，由此可見其重要性。
作為生產(chǎn)要素，土地價(jià)格不能偏離經(jīng)濟(jì)基本面畸高，否則層層傳導(dǎo)，下游商品價(jià)格必定失控。
另外，作為生產(chǎn)要素，土地一定不能短缺，否則價(jià)格也會(huì)上漲。
所以，接下來(lái)，土地增加供給是大勢(shì)所趨！
當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了新房市場(chǎng)火爆，土地市場(chǎng)更加火爆：
4月份，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2611宗，環(huán)比增加44%，同比增加7%；
推出土地面積11018萬(wàn)平方米，環(huán)比增加39%，同比增加8%。
重點(diǎn)看一下住宅用地：
住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地) 954宗，環(huán)比增加76%，同比增加15%；
推出土地面積4808萬(wàn)平方米，環(huán)比增加90%，同比增加18%。
對(duì)比兩個(gè)數(shù)據(jù)，有什么特征？
無(wú)論是環(huán)比還是同比，全國(guó)土地宗數(shù)和面積供應(yīng)大幅增加。
尤其是，住宅類用地，無(wú)論是土地供應(yīng)宗數(shù)，還是土地供應(yīng)面積，都大幅超過(guò)平均值！
再具體看一下，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)：
一線城市：土地供應(yīng)量增加逾三成，出讓金收入環(huán)比和同比增逾兩倍，北上廣深均有宅地入市。
二線城市：供求兩端各指標(biāo)環(huán)比均增，成交均價(jià)環(huán)比增加近半。
三四線城市：整體成交量增逾三成，均價(jià)及出讓金同環(huán)比走高。
這些數(shù)據(jù)有幾個(gè)特征：
1、一二三線城市，土地推出面積都遠(yuǎn)大于成交面積，說(shuō)明供給相對(duì)過(guò)剩；
2、由于疫情控制，市場(chǎng)需求增加，土地溢價(jià)率環(huán)比有所上升，但是較去年同期相比，溢價(jià)率還是下降的。
總體來(lái)看，一線城市土地成交溢價(jià)率最低，二線城市次之，三線城市最高。
3、從推出面積看，一線城市和二線城市大規(guī)模出讓土地，但是三線城市土地出讓較少。
土地過(guò)剩時(shí)代即將到來(lái)！
結(jié)果就是，住房供給增加，所以未來(lái)房?jī)r(jià)很難再像過(guò)去一樣大幅上漲。
房子過(guò)剩 為何房?jī)r(jià)不降？
供需才是市場(chǎng)的靈魂，所有的問(wèn)題都可以大道至簡(jiǎn)，用供需關(guān)系來(lái)解釋。
除了，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
4月24日，《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》公布，樓市最權(quán)威、最重要的數(shù)據(jù)公開。
調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
住房自有率高達(dá)96%，全世界第一！
對(duì)比一下，美國(guó)住戶總體的住房擁有率為63.7%，英國(guó)62%，中國(guó)香港49%，德國(guó)45%，分別比我們低32.3個(gè)百分點(diǎn)、34個(gè)百分點(diǎn)、47個(gè)百分點(diǎn)、51個(gè)百分點(diǎn)。
下戶均擁有住房1.5套，也是全世界第一！
對(duì)比一下，美國(guó)1.15、日本1.16、德國(guó)1.02、英國(guó)1.03。成熟市場(chǎng)，套戶比一般也就1.1左右就算正常。
我們套戶比：1.5！完全超出所有人預(yù)期！
數(shù)據(jù)雖然是剛公布，但是數(shù)據(jù)本身可不是一夜就變這么多的。
從總體上看，好幾年前，我們就不缺房子了。好幾年前，我們的住房就已經(jīng)過(guò)剩了！
接下來(lái)一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：既然好幾年前，住房就過(guò)剩了，那房?jī)r(jià)為何沒跌？
在市場(chǎng)方面，可以兩個(gè)角度理解。
第一，除了住宅功能外，房子承擔(dān)了太多屬性，比如戶口、教育、投資等等。
我們的住宅承受太多了，定價(jià)邏輯不清晰。戶口的價(jià)值多少？教育的價(jià)值多少？金融屬性價(jià)值多少？
這些都太虛了，根本沒法衡量嘛！
現(xiàn)在，你怎么判斷一套住宅，自己是買虧了還是買賺了？只能看，同小區(qū)、樓層和戶型，別的房子交易價(jià)格是多少。
在流動(dòng)性極差的市場(chǎng)，這種方法根本不能代表市場(chǎng)價(jià)值，而是龐氏騙局或博傻。
第二，我們的房地產(chǎn)，限售之后，就沒有流動(dòng)性了。
沒有流動(dòng)性，還會(huì)造成什么情況？?jī)r(jià)格操縱。
為了讓一手房?jī)r(jià)格好賣，新樓盤的人甚至可以聯(lián)合中介結(jié)構(gòu)，短時(shí)間炒高二手房?jī)r(jià)格，讓一二手房?jī)r(jià)格倒掛。
這樣大家一看，新房買到就是賺到，肯定都去買新房了，銷售計(jì)劃順利實(shí)現(xiàn)，這一片的房?jī)r(jià)也上去了。
市場(chǎng)之外，還有個(gè)因素，各地心照不宣，是有意促進(jìn)新房銷售。
為何這樣說(shuō)？
首先就是土地財(cái)政，大家都離不開這塊兒肥肉。
再想一下，按照供需關(guān)系，要想價(jià)格不漲，做法有兩個(gè)，一個(gè)是減少需求，一個(gè)是增大供給。
用到房地產(chǎn)調(diào)控上，限購(gòu)，限貸，這些都是抑制需求的，可以理解。
讓人無(wú)法理解的是，限售。
限售本質(zhì)上是，減少供給，其他條件不變的情況下，會(huì)提升價(jià)格。
所以，我們呼吁，放開二手房限售政策，增加樓市供給，抑制房?jī)r(jià)上漲。
但是，我們估計(jì)，這種政策很難出臺(tái)。為啥？
新房銷售，政府收入多少？
上海財(cái)大教授胡怡建測(cè)算過(guò)，土地成本占40%，營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)稅種占13.75%，財(cái)政至少拿走一半的錢。
二手房銷售，政府收入多少？2%-3%。
這就有意思了。
房住不炒要求，房?jī)r(jià)不能大幅上漲，這進(jìn)一步要求，增加住房供給。
增加供給有兩條路，一條是新房供給，一個(gè)是二手房供給，但是二手房沒有油水，新房油水多，所以大力發(fā)展一手房市場(chǎng)。
因此，土地市場(chǎng)交易火爆，但是溢價(jià)率有限。
注意，看勢(shì)看大勢(shì)，土地剩余，房子剩余的大趨勢(shì)已經(jīng)起來(lái)了！
房住不炒，二手房市場(chǎng)活躍，流動(dòng)性緩解也是大勢(shì)所趨。
未來(lái)，房地產(chǎn)不再扭曲，房子過(guò)剩，房?jī)r(jià)一定下跌！
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