如果你現(xiàn)在有500萬，你會(huì)拿來做什么？
我相信大部分人還是會(huì)再買一套房的，別問我怎么知道的，因?yàn)橘I房會(huì)上癮。
尤其是中國最近20年來的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)功不可沒。
很多人什么都沒做就莫名成為了千萬富翁，億萬富翁。
從這個(gè)角度來看房地產(chǎn)也有好的一面，可是在它的背面卻誕生了數(shù)以億計(jì)的房奴群體，這是非常殘酷的事實(shí)。
當(dāng)然，對(duì)于“上車”較早的房奴來說，其實(shí)是痛并快樂著。畢竟沒有什么比房?jī)r(jià)翻倍更快樂的事情了。
可是對(duì)于沒有“上車”的人，那就有點(diǎn)慘了，因?yàn)閭€(gè)別城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)到了難以企及的地步。
特別是深圳這座城市，假如你是一個(gè)普普通通的打工族，沒有任何額外收入的話，基本上別想在這里買房了，你甚至連首付都付不起。
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哪些城市房?jī)r(jià)虛高？
其實(shí)一座城市的房?jī)r(jià)是否虛高并不是看它的實(shí)際房?jī)r(jià)，而是參考房?jī)r(jià)收入比。
舉個(gè)例子，假如A城市的人均收入為2萬元，房?jī)r(jià)為2萬/平米；B城市人均收入5000元，房?jī)r(jià)為1萬元/平米。你們說哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)相對(duì)虛高一點(diǎn)？
答案肯定是B城市了，因?yàn)锳城市房?jī)r(jià)雖然是B城市的2倍，但是收入確實(shí)B城市的4倍，相對(duì)來說還房貸壓力要小很多。
因此房?jī)r(jià)收入比就等于（商品住宅成交均價(jià)*城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積）/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
世界銀行曾在1998年對(duì)96個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)低收入國家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2；中等收入國家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9；高收入國家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為5.6。
在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)，只要房?jī)r(jià)收入比超過6就可以說是房?jī)r(jià)有泡沫了。
近日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年全國50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》，報(bào)告指出，房?jī)r(jià)收入比前五名分別為：深圳（35.2）、三亞（27.6）、上海（25.1）、北京（23.9）、廈門（22.8）。
首先值得注意的是深圳，它的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過了30，達(dá)到了35.2。換句話說，一個(gè)平均收入的人想要在深圳買一套平均房?jī)r(jià)的房子和平均住宅面積，需要不吃不喝35.2年。
假如你現(xiàn)在25歲，想要攢錢買一套房子，那等你攢夠一套房的時(shí)候，你已經(jīng)60歲了。
這特么的哪是正常的房?jī)r(jià)水平，完全就是空中樓閣。
一般極度貧困的地區(qū)房?jī)r(jià)收入比最高才30，而深圳已經(jīng)超過了30。在這里只能套用《北京人在紐約》中的一句話：如果你愛她，就帶她去深圳，因?yàn)槟抢锸翘焯?；如果你恨她，就帶她去深圳，因?yàn)槟抢锸堑鬲z。
假如我們拿中國作為中等收入國家對(duì)待，那么我們很多地方的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該在9左右。即超過9的都是存在房產(chǎn)泡沫的城市，其中50城中有只有7座城市是低于9的。
換言之，在中國50城中有43座城市都是存在著房產(chǎn)泡沫的。
2
還能買房子嗎？
其實(shí)，我們也都知道很多城市的房子都是存在泡沫的，可是不買能行嗎？
尤其是對(duì)于一些年輕人來說，想要娶到美嬌娘，那就搞定丈母娘，怎樣安撫丈母娘，首先得有一套房。
對(duì)于急需結(jié)婚的人來說，那就別等了。當(dāng)房子成為家庭重要的安全感來源時(shí)，價(jià)格貴人們也是趨之若鶩的。
可是對(duì)于想要改善型住房和投資的人來說，則需要好好思考一下了。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的走勢(shì)并不一定會(huì)持續(xù)上漲。
我們現(xiàn)在很多人對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)形成了依賴，畢竟已經(jīng)連續(xù)三十年上漲了，沒有理由相信它會(huì)下跌。
可是要想分析房?jī)r(jià)是否下降可并不能采用主觀判斷的方法，而應(yīng)是全方位的數(shù)據(jù)參考。
首先，我們應(yīng)該參考的是房地產(chǎn)龍頭的拿地速度和拿地?cái)?shù)量。如果開發(fā)商仍然在大批量拿地，說明開發(fā)商仍然看好房地產(chǎn)后市，那就說明后市仍然有上漲空間。
從開年來看，開發(fā)商拿地的熱情依然不減，最近幾年來看，房子的價(jià)格下行可能性較小。
其次，從供求關(guān)系看后市。房地產(chǎn)的發(fā)展相當(dāng)于是享受了完整的國家城市化進(jìn)程的。截止目前，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了60%，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率一般在80%左右。
可是由于中國的獨(dú)特的農(nóng)業(yè)國家特色，最終的城鎮(zhèn)化率可能會(huì)低于80%。
從1998年以來，我國市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)量在150億平米左右，而且以平均每年17億平米的速度增長(zhǎng)。
假設(shè)中國最終的城鎮(zhèn)化率為75%，平均每人居住面積為20平米，市場(chǎng)的潛在需求還有42億平米左右。再加上目前還存在20億平米的缺口，因此市場(chǎng)的總需求量在62億平米左右。
按照目前的市場(chǎng)供應(yīng)速度，只用不到四年就會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過剩的現(xiàn)象。
理論上房?jī)r(jià)的后市并不容樂觀，好光景可能也就剩這3—4年時(shí)間了。
而實(shí)際上，房?jī)r(jià)的漲跌跟諸多因素有關(guān)，實(shí)難預(yù)測(cè)。
最后，看開發(fā)商的動(dòng)向也可以知曉。以激進(jìn)策略而著稱的融創(chuàng)中國近年來有所轉(zhuǎn)變。董事長(zhǎng)孫宏斌表示，未來融創(chuàng)將更加專注中高端住宅。
這也間接地表示，剛需房的時(shí)代或?qū)⒃诮鼛啄曜呦蚪K點(diǎn)，而中高端住宅將是新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。
