經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 12月2日，雄安新區(qū)以協(xié)議出讓方式向中國雄安集團城市發(fā)展投資有限公司（以下簡稱為“雄安城投”）出讓了22個地塊，總用地面積為4443.6畝，規(guī)劃地上總建筑面積為600萬平方米，土地價款為53.1億元。
根據(jù)出讓文件，22個地塊位于雄安新區(qū)容城縣容東片區(qū)，將全部用來建設(shè)安置房。根據(jù)規(guī)劃，容東片區(qū)將成為雄安新區(qū)主要生活區(qū)，未來將建設(shè)13個職工之家，涉及常住人口預(yù)計達到5.7萬人。
今年5月啟動征地工作以來，雄安新區(qū)在容城縣容東片區(qū)將19個村莊列入首批搬遷目標，目前部分村莊已經(jīng)完成搬遷。村民可以選擇貨幣補償，也可以選擇安置補償，本次安置房項目主要用來安置搬遷村莊的村民。
雄安新區(qū)官網(wǎng)信息顯示，容東片區(qū)安置住房項目總用地面積393公頃，共分為8個單元28宗土地。本次22個地塊建設(shè)的安置房建筑面積達到389.37萬平方米，可以滿足10萬人居住需求。
22個地塊
本次雄安城投協(xié)議受讓的22個安置房項目地塊中，住宅建筑面積為389.37萬平方米，在600萬平方米地上建筑面積中，占比達到了65%。這些住宅建成后，將全部用于安置雄安新區(qū)建設(shè)中被征地、拆遷的村民。
作為雄安新區(qū)啟動的首批安置房，22個地塊配置了豐富的商業(yè)、教育等生活配套。其中商業(yè)辦公建筑面積為40萬平方米，建成后不得用于銷售，雄安城投至少需要持有10年用于經(jīng)營。
在教育方面，22個地塊教育用地總面積為23.06萬平方米，包括1所高中、1所九年一貫制義務(wù)教育學(xué)校、3所小學(xué)及10所幼兒園。其中10所幼兒園用地面積為8.25萬平方米，義務(wù)教育用地面積為10.7萬平方米，高中教育用地面積為4.1萬平方米。
另外，22個地塊中還配建大量公建項目，其中綠化面積13.5萬平方米，道路37.78萬平方米，居住生活配套及體育設(shè)施配套等面積合計3.19萬平方米。教育及公共配套由雄安城投建好后無償移交給雄安新區(qū)。
高標準、高要求是雄安新區(qū)建設(shè)一直以來堅持的理念，這次安置房地塊也不例外。與此前雄安出讓的首宗國有建設(shè)用地一樣，這次22個協(xié)議出讓的地塊同樣為帶設(shè)計出讓，即雄安城投需要按照土地出讓前已經(jīng)做好的規(guī)劃、建設(shè)方案進行建設(shè)。
以A單元安置房項目為例，該單元安置住宅面積為101.88萬平方米，商業(yè)及配套服務(wù)用房建筑面積達到15.66萬平方米，教育用地建筑面積達到15.93萬平方米。居住與配套建筑面積配比達到3：1。
此外，A單元安置房地下建筑面積高達85.15萬平方米，主要用于地下商業(yè)、停車位和地下倉儲用房。其中安置住宅地下室由兩層構(gòu)成，場地涉及標高達到12.5米。
根據(jù)要求，未來安置住宅全面采用綠建二星標準，通訊實現(xiàn)5G全覆蓋，生活垃圾統(tǒng)一分類管理。配套設(shè)施建設(shè)強調(diào)分層次布局，構(gòu)建15分鐘社區(qū)、10分鐘鄰里和5分鐘街坊生活圈，引入北京教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等資源。
早在6月25日，雄安新區(qū)容東片區(qū)A、F社區(qū)安置房及配套實施項目，工程咨詢及運營管理服務(wù)開始面向全社會招標，主要為編制項目可研服務(wù)、設(shè)計服務(wù)、勘察服務(wù)、工程項目管理服務(wù)、運營管理服務(wù)。
根據(jù)招標文件，項目總用地面積50.1公頃，總投資不含土地費約68.32億元。按照這一標準計算，雄安新區(qū)容東片區(qū)安置房項目總投資達到535億元。如果加上土地成本，總投資將達到605億元。
企業(yè)參與
如此規(guī)模投資的項目自然吸引企業(yè)青睞，除了中國建筑下屬的各家企業(yè)、北京城建等作為建筑商參與項目建設(shè)外，雄安新區(qū)建設(shè)也吸引了開發(fā)商參與。
萬科時積極參與者之一，今年6月，萬科宣布將在雄安新區(qū)建設(shè)一個占地6.5平方公里的特色小鎮(zhèn)；7月，在雄安新區(qū)容東片區(qū)A、F社區(qū)安置房工程咨詢及運營管理服務(wù)招標中，萬科成為中標人之一。
容東片區(qū)A、F社區(qū)安置房及配套實施招標分為固定金額和浮動金額兩個部分，其中可行性研究報告標志、勘察服務(wù)、設(shè)計服務(wù)費為固定金額；項目管理、安置房物業(yè)服務(wù)、商辦招商及物業(yè)等為浮動費用。
最終萬科及北京市住宅建筑設(shè)計研究院、中勘冶金勘察設(shè)計研究院和北京國際工程咨詢有限公司成為第一中標人；招商蛇口及中國建筑科學(xué)院、中鐵第四勘察設(shè)計研究院、中咨工程建設(shè)監(jiān)理公司聯(lián)合體為第二中標人；保利發(fā)展及富利建設(shè)、廣東重工建筑設(shè)計研究院、廣東輕紡建筑設(shè)計院為第三中標人。
三個中標候選人中，萬科的固定費用最低，但浮動部分比例最高。其中項目管理費費率為2.5%，安置房物業(yè)服務(wù)酬金費率為4.6%，商辦招商及運營服務(wù)酬金費率為8.5%，商辦物業(yè)服務(wù)酬金費率為9.5%。萬科聯(lián)合體最終勝出。
9月9日，萬科聯(lián)合雄安城投成立河北雄安城市資源經(jīng)營管理有限公司，主要用來承擔(dān)雄安新區(qū)城市管理服務(wù)，根據(jù)中標內(nèi)容，未來萬科有可能參與雄安新區(qū)容東片區(qū)安置住宅和商辦的物業(yè)管理，同時還將承擔(dān)商辦招商工作。
除了萬科外，華潤置地也是雄安城投的合作方之一。在雄安城投下屬四家公司，除了和雄安集團合資成立的中國雄安集團交通有限公司及和萬科合資成立的河北雄安城市資源經(jīng)營管理有限公司，另外兩家公司合作方均有華潤的身影。
其中河北雄安潤建設(shè)發(fā)展有限公司成立于2019年2月，主要從事工程總承包及項目管理、酒店管理、餐飲服務(wù)等業(yè)務(wù)。華潤置地（北京）股份有限公司持有53%股份，雄安城投持股20%，河北雄安雄設(shè)智庫持股27%。
另外，河北雄安品筑會展服務(wù)有限公司成立于2月，經(jīng)營范圍為會議及展覽服務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)等方面，其中華潤置地持股27%，雄安城投和雄設(shè)智庫各持股20%及53%。根據(jù)官方信息，該公司主要從事城市展館及綠色建筑展示。
在雄安新區(qū)及雄安集團合作伙伴序列中，萬科和華潤是僅有的兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此前，萬科有高管在小范圍交流中透露會參與雄安新區(qū)住宅建設(shè)，未來還有可能參與雄安新區(qū)住宅開發(fā)。
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