高層住宅，又被“限高”了！
2020年4月，住建部、發(fā)改委兩部門曾提出“縣城住宅要以多層為主”。一般來說，多層建筑是指建筑高度大于10米、小于24米，且建筑層數(shù)大于3層、小于7層的建筑。
而今年3月29日，住建部再次提出，將限制縣城居住建筑的高度，新建商品房應(yīng)以6層及以下的住宅為主，住宅占比不得低于75%。同時(shí)，縣城新建住宅最高層數(shù)不得高于18層。
看來，以后縣城的房子是徹底高不上去了！
顯然，縣城里的高層建筑已經(jīng)沒有未來了。
3月29日，住建部對(duì)外發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的通知（征求意見稿）》（下稱：《通知》），公開征求意見，旨在發(fā)展縣城綠色建筑和建筑節(jié)能。在“縣城綠色低碳建筑的有關(guān)要求”一節(jié)中，住建部提出——
限制縣城居住建筑高度。
在這份《通知》中，住建部擬對(duì)縣城房屋的層數(shù)做出限制，新建住宅將以6層為主，6層及以下住宅的占比不低于75%，縣城新建住宅最高不超過18層。如果一定要建設(shè)18層以上居住建筑，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強(qiáng)消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。
話說得很直白，不出意外的話，以后縣城怕是很難再建高層住宅了。
原因很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在的房子越修越高，但是相應(yīng)的配套設(shè)施跟不上。就拿消防來說，現(xiàn)在常見的消防車云梯高度在50米左右，差不多能抬升到17層樓。而在操作過程中，云梯可能會(huì)受到地形、周邊設(shè)施等諸多因素的影響，導(dǎo)致實(shí)際抬升高度進(jìn)一步下降。
同時(shí)，高層建筑也考驗(yàn)著物業(yè)的管理能力，不僅需要物業(yè)自備必要的消防器材，確保疏散設(shè)施的完整，還需要定期開展防火巡查，嚴(yán)禁樓道存放雜物、停放電動(dòng)車，確保安全出口、疏散通道的暢通。
即使是在很多大城市，高層的消防應(yīng)急和物業(yè)管理都不是件簡(jiǎn)單的事，更不要說本身硬件設(shè)施就跟不上的縣城了。
公安部曾在2017年發(fā)布了一組數(shù)據(jù)，稱我國(guó)在建筑節(jié)能綜合改造初期，使用了約30億平方米易燃可燃的保溫材料，一旦墻體保護(hù)層脫落、破損，遇到明火就會(huì)迅速蔓延，形成大面積立體燃燒。
另外，很多高層建筑的消防設(shè)施并不完備。據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)23.5萬幢高層住宅建筑中，未設(shè)置自動(dòng)消防設(shè)施的占46.2%，而設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的高層建筑，平均完好率也不足50%。
這些問題都是很致命的，所以這些年來唱衰高層建筑的聲音始終不絕于耳。
2020年4月27日，住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，內(nèi)文稱“中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主”，對(duì)縣城住宅進(jìn)行了“限高”。
而今年3月26日，住建部發(fā)布的《通知》進(jìn)一步明確，“（縣城）新建住宅以6層為主，6層及以下住宅的占比不低于75%，縣城新建住宅最高不超過18層”。
雖說政策還處在征求意見階段，但住建部的意思其實(shí)已經(jīng)很明確了。
除了有火災(zāi)的風(fēng)險(xiǎn)外，而今的高層住宅，其實(shí)還面臨著一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題——
房屋老化。
一般來說，老化的住宅有兩個(gè)出路，要不然翻新，要不然拆遷。
先說翻新，高層建筑的翻新并不容易，主體維護(hù)還好說，涉及到內(nèi)部的水、電、暖就費(fèi)事了，更不用說管網(wǎng)改造這一類的大工程?，F(xiàn)在很多老舊小區(qū)都面臨這個(gè)問題，改造管網(wǎng)不僅需要當(dāng)期的改造資金，還需要長(zhǎng)期的維護(hù)管理資金。
高層維護(hù)的時(shí)間需要多長(zhǎng)？高層維修的資金需要多少？如何協(xié)調(diào)高層眾多業(yè)主繳納維修費(fèi)用？這些都是高層翻新中亟待解決的問題。
高層建筑的最好出路其實(shí)是拆遷，前提是要有開發(fā)商愿意拆——高層容積率非常高，這就意味著高層拆遷的安置成本高、盈利空間小，如果要賺錢，就只能把房子建得更高，但現(xiàn)在縣城又開始“限高”了，成本回收就更難了。
而這些問題，在國(guó)外的高層建筑中已經(jīng)顯露弊端了。因此也有一些房產(chǎn)專家說過，高層建筑將在未來淪為貧民窟。
這個(gè)說法乍一看還挺嚇人，但仔細(xì)一想也未免過于偏激。因?yàn)檫@個(gè)說法的立足點(diǎn)就是發(fā)達(dá)國(guó)家的房子都越建越矮，富豪都住在鄉(xiāng)間別墅里。
但以美國(guó)為例，大城市的中心地區(qū)依然建有不少高層公寓，這樣的高層不僅房?jī)r(jià)不菲，而且物業(yè)管理費(fèi)也高得令人咋舌，這樣的高層可不像是給窮人準(zhǔn)備的。
在日本，甚至還流傳著“窮人住別墅，富人住公寓”的說法。比如在漫畫《蠟筆小新》里，小新家就住獨(dú)棟，而富二代同學(xué)風(fēng)間家反而住公寓。
而在我國(guó)，現(xiàn)如今高層住宅的房?jī)r(jià)并不便宜，能買得起高層房產(chǎn)的人，大多是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的。對(duì)于高層業(yè)主來說，他們買房時(shí)可能更看重景觀、品質(zhì)、區(qū)位，并不會(huì)格外在意未來30年之后高層建筑改造難、拆遷難的問題。
因?yàn)椋邔訕I(yè)主普遍住上10年左右就會(huì)進(jìn)行房屋置換，也就是說，還沒等房子老化到一定程度，首批可能業(yè)主就走人了。而我國(guó)樓市目前仍在整體上漲階段，二手房?jī)r(jià)格主要受到整體市場(chǎng)導(dǎo)向的影響，短期內(nèi)也不會(huì)讓高層住宅明顯貶值。
很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，房?jī)r(jià)吃的是城市發(fā)展的紅利，而不是建筑本身。城市要是有發(fā)展的潛力，管你買的是高層還是小高層還是多層，都是有未來的。只有城市的發(fā)展跟不上了，高層才會(huì)沒有未來。
然而隨著住建部試水“縣城限高令”，站長(zhǎng)也品出了一絲風(fēng)向轉(zhuǎn)向的味道。畢竟這是一條影響極大的征求意見稿，有太多小城市會(huì)受到波及。而它究竟會(huì)在市場(chǎng)上引發(fā)何種反響，依然有待進(jìn)一步觀察。
前段時(shí)間，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房1月-2月房地產(chǎn)銷售、投資均創(chuàng)下歷史同期新高，全國(guó)商品房成交均價(jià)破萬，成交均價(jià)為11030元/㎡。
讓大眾不滿的，是很多城市的經(jīng)濟(jì)水平，真的能夠撐得起這個(gè)房?jī)r(jià)嗎？尤其是在縣城，現(xiàn)如今，很多縣城都面臨人口嚴(yán)重流失、城區(qū)空心化的問題，此前甚至有委員提議，對(duì)人口低于10萬人以下的小縣進(jìn)行合并試點(diǎn)——在多重因素的影響下，縣城的未來并不明朗。
如今住建部在縣城推行限高，除了高層在縣城存在的消防隱患以外，還有一個(gè)更深層次的原因——
優(yōu)化縣城居住環(huán)境，避免城區(qū)進(jìn)一步空心化。
