降低還房貸成本及遏制炒房正當(dāng)時！
圖/圖蟲創(chuàng)意
樓市小陽春又歸來。自3月中下旬至今，我國樓市成交逐步恢復(fù)，多地交易量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升的勢頭，部分城市的交易量甚至超過了去年同期。
在疫情之下，不僅有人搶豪宅、搶學(xué)區(qū)房，日前更是傳出廣州一個93年的后浪持有400棟樓，相比之下，我們對房子的焦慮和渴望似乎更勝以前。這究竟是為何？
樓市有所異動
中國樓市好不好，一半要看上半年的小陽春成色。尤其是在新冠肺炎疫情打亂了樓市供應(yīng)周期的背景下，自3月至5月，這段樓市周期對于市場顯然十分重要。不過，與我國整體經(jīng)濟(jì)和居民收入大幅降低不同的是，自3月份開始，我國樓市呈現(xiàn)一些異動，各類搶房現(xiàn)象時有發(fā)生。
3月中下旬以來，我國房地產(chǎn)的多個板塊即開始輪動。首先是剛需盤獲得積極認(rèn)籌，北京、成都等地一些總價不高的住宅項目入市后成交活躍，個別樓盤開盤即認(rèn)購數(shù)百套。
進(jìn)入3月底4月初，部分改善型豪宅遭到搶購。4月13日，上海頂級豪宅碧云尊邸開始認(rèn)籌，認(rèn)籌就要600萬，最便宜的房子也要1700萬起步，項目均價高達(dá)111983元/平方米，最終吸引了多人排隊搶房。
進(jìn)入5月初，更多樣性的需求開始入市，在學(xué)區(qū)房政策刺激之下，學(xué)區(qū)房項目量價一起水漲船高。在五一期間，位于北京西城區(qū)宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)房單日最高成交量達(dá)到近10套，其中在5月4日到5日兩天，北京西城豐匯園成交了3套千萬元級老破小學(xué)區(qū)房，最高單價超過25萬元/平方米。
從整個4月來看，一二三線城市成交環(huán)比普遍大幅上漲。其中，北上廣深四個一線城市環(huán)比上漲45.4%，上海一手房成交面積環(huán)比上漲近六成；監(jiān)測的二三線城市成交量環(huán)比上漲也整體超過40%，其中，溫州、東莞等成交環(huán)比漲幅超80%。此外，深圳等地一手房成交同比出現(xiàn)了上漲。
隨著三四月份樓市的逐步復(fù)蘇，房企的吸金能力大幅提升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比轉(zhuǎn)正。其中，恒大4月實現(xiàn)銷售652.1億，同比增長11.6%，銷售面積713萬平方米，同比增長28.5%；碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額490.0億元，較2019年4月同比增加3.76%，權(quán)益銷售面積約589萬平方米，同比增加16.07%。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，深圳、東莞等部分城市當(dāng)前房價較快上漲屬于結(jié)構(gòu)性上漲，并未出現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱。同時，多數(shù)城市房價與交易在受疫情沖擊后都基本恢復(fù)，房價總體穩(wěn)中略升，也未出現(xiàn)市場衰退。
從一季度來看，我們收入出現(xiàn)了下滑，錢袋子受到了一定影響，然而，我們?yōu)楹螀s在逆勢大舉搶房？
明面上家庭凈資產(chǎn)近300萬元
實則購房能力受限
從市場因素來看，央行的一份調(diào)查報告，或許能揭開謎底。
中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司于2019年10月中下旬在全國30個省區(qū)市對3萬余戶城鎮(zhèn)居民家庭開展了資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查，這是國內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)負(fù)債情況最為完整、詳實的調(diào)查之一。
這份調(diào)查報告顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元；其中，城鎮(zhèn)居民家庭凈資產(chǎn)均值為289萬元。從這份數(shù)據(jù)來看，參照2019年我國統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù)，即我國城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，按家庭人均3人來計算，則我國僅城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)已高達(dá)899萬億元，城鎮(zhèn)居民家庭總體凈資產(chǎn)已高達(dá)817萬億元。
而最近的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全美國家庭凈資產(chǎn)平均值為69.21萬美元（490萬元），而按照同樣的家庭結(jié)構(gòu)來看，則美國家庭總體凈資產(chǎn)高達(dá)506萬億元，即我國城鎮(zhèn)居民家庭總體凈資產(chǎn)已比美國家庭總體凈資產(chǎn)高出300萬億元。
對此，盤古智庫高級研究員江瀚告訴中國新聞周刊，這令人難以信服，這種戶均家庭資產(chǎn)、戶均家庭凈資產(chǎn)是平均數(shù)概念，很容易受到調(diào)查范圍等影響，最終導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真，如果一個1000億元資產(chǎn)的家庭和一個家庭資產(chǎn)為零的兩個家庭一平均，則這兩個家庭平均資產(chǎn)高達(dá)500億元，這種調(diào)查很容易拉高整體數(shù)據(jù)，這意味著，對于房地產(chǎn)市場而言，我們實際上并沒有這么強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)水平和購買實力。
與此同時，在央行的調(diào)查中，我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，住房擁有率達(dá)到96.0%；金融資產(chǎn)占比較低，僅為20.4%。這進(jìn)一步表明，我國城鎮(zhèn)居民的流動資產(chǎn)占比低，可以動用買房的流動資產(chǎn)并不太高，而且我國住房自有率已經(jīng)達(dá)到較高的水平，市場空間受限。
更加值得注意的是，在央行的調(diào)查中，我國城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率較高，為56.5%，且家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對單一，負(fù)債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。市場分析人士對此表示，從家庭負(fù)債率來看，居民為償還房貸承受著很大成本，住房已成為很多家庭的不可承受之重。
降低老百姓還房貸成本
及遏制炒房正當(dāng)時
盡管如此，人們對房地產(chǎn)的焦慮和熱情似乎有些難擋。即使在疫情之中，相比于發(fā)消費(fèi)券還是發(fā)錢，搶房似乎成為了更受關(guān)注的話題，實際的房地產(chǎn)市場交易也進(jìn)一步印證了這一點(diǎn)。
未來，這一趨勢似乎難以改變。央行2020年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，被問及未來3個月準(zhǔn)備增加支出的項目時，居民依然對購房有所鐘情。在所有選項中，購房高居第三，選擇比例為19.2%。
“在疫情沖擊及寬松貨幣環(huán)境的背景下，短期局部上漲或下跌的風(fēng)險將并存。如果沒有嚴(yán)厲的管控措施，深圳的房價結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴(kuò)展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其它一二線城市。但是，如果未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有及時復(fù)蘇或進(jìn)一步變差，一二線城市即使房價進(jìn)一步上漲也難以持續(xù)，最終‘高開低走’的風(fēng)險變大；三四線城市房價很難出現(xiàn)全局性上漲”，鄒琳華對此建議，進(jìn)一步完善一線城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機(jī)管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件；加強(qiáng)信貸資金用途管控，嚴(yán)禁各類消費(fèi)貸款、非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營貸款流入房地產(chǎn)市場。
事實上，在房住不炒的背景下，加強(qiáng)樓市政策監(jiān)管，尤其是在金融端從嚴(yán)監(jiān)管，取得了不錯的效果。
近期，隨著投機(jī)投資性資金進(jìn)入深圳樓市，尤其是部分銀行資金可能變相流入樓市，深圳樓市遭遇到一波搶房潮，部分豪宅項目借機(jī)炒作，走量十分可觀。不過，隨著深圳住建部門和金融部門陸續(xù)出手，深圳一手房的成交量又由之前的日均二三百套降至百套以內(nèi)。
鄒琳華表示，當(dāng)前還應(yīng)考慮減輕老百姓的房貸還貸負(fù)擔(dān)。如通過降低LPR等措施，及時有效降低居民家庭短期還款負(fù)擔(dān)，臨時性對存量房貸利率進(jìn)行向下重新定價，同時輔以臨時性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施。
江瀚認(rèn)為，當(dāng)前樓市購買力的釋放能持續(xù)多久值得觀察，對于后市量價，大概率會以穩(wěn)為主。
