文/林小昭
在住房成交呈現(xiàn)分化的情況下，土地市場的分化也十分明顯。一二線城市尤其是強省會城市的土地收入高漲，成為土地市場的主角。
1月11日，杭州土地市場再迎土拍，共出讓地塊七宗，其中三墩北A-R21-20地塊與東新單元XC0604-R21-03地塊為住宅用地。三墩北A-R21-20地塊經(jīng)過20輪報價，由錢江房產(chǎn)以154977萬元總價競得，樓面價15017.73元/平方米，溢價率29.17%。東新單元XC0604-R21-03地塊經(jīng)過41輪報價，由綠城以269729萬元總價競得，樓面價28275.26元/平方米，溢價率17.41%。
近年來，杭州的土地出讓收入一直領(lǐng)跑。2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年達2501億元，2019進一步增加至2836億元，繼續(xù)在各個城市中領(lǐng)跑。2015年以來，杭州土地出讓金收入約為10019億元。
土地市場分化，強省會賣地收入大幅增長
在杭州領(lǐng)跑的同時，其他多個省會城市土地出讓增幅也實現(xiàn)高速增長，不少城市創(chuàng)下新高。
中原地產(chǎn)研究中心1月1日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年，土地市場繼續(xù)高位運行，該中心統(tǒng)計的50大城市合計土地收入4.41萬億元，同比上漲幅度達19.33%，刷新歷史紀(jì)錄。其中，出現(xiàn)16個土地收入過千億元的城市，刷新歷史同期紀(jì)錄。
這其中，幾個省會城市的增幅頗為引人關(guān)注。南京2019年土地收入達1696.8億元，同比增長77.32%，福州增幅為63.37%，昆明為59.85%，武漢為27.89%。土地沒有超過1000億元的城市中，合肥土地出讓收入增長了33.32%，長沙增長了33.75%，貴陽增長了52%，南京增長了54.64%
中指研究院華中市場研究中心主任李國政分析，以武漢為代表的新一線城市，成為頭部房企深耕布局的重點。特別是武漢推行“用地預(yù)申請”模式，將定向拿地公開化操作， 激發(fā)了“私人定制”地塊交易的積極性。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2019年武漢土地出讓金額1766億元（涵蓋居住商辦等），創(chuàng)歷史新高，位居全國城市第五。至此，武漢出讓金連續(xù)4年超過千億，穩(wěn)居全國前五名。同時，武漢以4387萬㎡建面成為全國重點城市第五位，市場潛在開發(fā)量可觀，也保證了長期可持續(xù)發(fā)展。
中房智庫的研究顯示，2019年土地成交趨勢上看呈現(xiàn)兩大特點：一是拿地重心由三四線城市向一二線城市轉(zhuǎn)移，城市分化加??；二是拿地更趨向頭部房企，市場集中度進一步提升。
土地市場的分化，一方面與目前樓市銷售的分化密切相關(guān)。易居房地產(chǎn)研究院1月8日發(fā)布《2019年12月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，2019年，大部分前兩年成交火熱的三四線城市樓市開始降溫，納入報告的18個三四線城市全年成交面積同比下降6%，是三類城市中唯一同比下降的。一二線城市與三四線城市的樓市銷售出現(xiàn)明顯分化。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，2019年三四線城市整體樓市依然相對低迷。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，是一二線土地市場升溫的主要原因。
強省會時代來臨
土地市場的分化，另一方面，與當(dāng)前我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展要求發(fā)揮各地比較優(yōu)勢，尤其是提高發(fā)揮中心城市、都市圈、城市群的帶動引領(lǐng)作用有關(guān)。
2019年8月26日召開的中央財經(jīng)委員會第五次會議指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。新形勢下促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，要按照客觀經(jīng)濟規(guī)律調(diào)整完善區(qū)域政策體系，發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢，促進各類要素合理流動和高效集聚，增強創(chuàng)新發(fā)展動力，加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的動力系統(tǒng)，增強中心城市和城市群等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經(jīng)濟和人口承載能力。
2019年中央經(jīng)濟工作會議也再次強調(diào)，要提高中心城市和城市群綜合承載能力。
在這個過程中，大幅放寬、放開二線城市落戶限制，也是提高中心城市和城市群綜合承載和資源優(yōu)化配置能力，發(fā)揮中心城市引領(lǐng)帶動作用的重要一環(huán)。
近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，要求以戶籍制度和公共服務(wù)牽引區(qū)域流動。全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。
從人口落戶的實際情況來看，在一線城市容不下，三四線、中小城市吸引力又偏弱的情況下，強二線城市尤其是省會城市將成為未來人口聚集的主戰(zhàn)場。
陜西省城市經(jīng)濟文化研究會會長張寶通對第一財經(jīng)表示，城市的發(fā)展不是大中小城市齊步走，而是要優(yōu)先發(fā)展中心城市，省會城市正迎來發(fā)展的黃金期。
廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副教授丁長發(fā)認(rèn)為，在我國經(jīng)濟進入到轉(zhuǎn)型升級新階段后，科技人才對經(jīng)濟發(fā)展的作用日益凸顯。省會城市是全省的政治、文化、教育、醫(yī)療等中心，集中了全省最好的要素資源，發(fā)展優(yōu)勢正日益凸顯。
比如，在加快高鐵建設(shè)的過程中，省會城市大多是所在省份高鐵網(wǎng)絡(luò)的中心樞紐，在高鐵、城際軌道網(wǎng)絡(luò)日臻完善之后，省內(nèi)普通地級市的人口、資金等要素也會進一步向省會城市集聚。
近年來，省會城市的首位度總體呈現(xiàn)逐年提升的態(tài)勢。根據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，從2010年到2018年，省會城市首位度占比提高的有24個城市，只有3個省會城市占比出現(xiàn)下降。
除了落戶，土地指標(biāo)等要素也在向中心城市和城市群傾斜。省會城市土地指標(biāo)增加了，土地出讓金收入增長了，可以加快補足城市發(fā)展的短板，比如城市軌道交通等方面，進而做大做強城市平臺，提升中心城市集聚資源和輻射帶動周邊發(fā)展的能力。
以杭州為例，至2022年亞運會前，杭州要形成總長度達516公里的軌道交通，并實現(xiàn)軌道交通十城區(qū)全覆蓋。這個規(guī)模跟現(xiàn)在的一線城市相當(dāng)。而當(dāng)前杭州的城軌運營里程僅為132.46公里。這意味著，未來三年內(nèi)杭州城軌運營里程要增加三倍左右。如此大的增幅，需要雄厚的地方財政支撐。
當(dāng)前，二線城市，尤其是省會城市也都在紛紛做大做強城市平臺，提升省會城市首位度。
在1月7日的南京市政協(xié)十四屆三次會議上，江蘇省委常委、南京市委書記張敬華還特別提到，當(dāng)下杭州、合肥、成都、武漢等兄弟城市都在全面發(fā)力，日漸成為帶動區(qū)域發(fā)展的重要引擎。在激烈的區(qū)域競爭中脫穎而出，這是南京的重大機遇、重大使命，也是重大挑戰(zhàn)。南京必須全面提升城市承載力、輻射帶動力、綜合競爭力。
廣西提出，今年要增強重點中心城市輻射帶動能力。大力實施強首府戰(zhàn)略，推動南寧成為引領(lǐng)全區(qū)高質(zhì)量發(fā)展核心增長極。
在這個過程中，省會城市的發(fā)展也為市場所看好。以武漢為例，中指研究院華中市場研究中心主任李國政分析，當(dāng)前武漢已成為兵家必爭之地，先后吸引了60家中國百強房企，15家2000億級規(guī)模房企悉數(shù)到位。2019年，隨著主城區(qū)重磅地塊增加，以及光谷、沌口、臨空港等熱點區(qū)域加大供給，雖然有熔斷機制約束，依舊擋不住武漢土地價格全面上漲的勢頭。
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