時代周報記者:王宏
10月30日，據(jù)媒體報道，SOHO中國（00410.HK）正在考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。
此外，還有報道稱，黑石集團聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。
該消息表示，目前第一筆交易正在進行，且接近最后階段；未來兩年內(nèi)SOHO中國還將分批打包出售另外五個物業(yè)項目。
10月30日，時代周報記者撥通了SOHO中國相關負責人的電話，核實上述消息的準確性，對方?jīng)]有否認，而是對時代周報記者表示，“等公告”。
受出售消息影響，SOHO中國今日股價一改往日的低迷狀態(tài)，截至當日收盤大漲17.9%，最終報收2.7港元每股，最高漲幅一度高達近27%，最高價報2.9港元/股。
值得注意的是，此前還有消息稱，SOHO中國在10月22日將SOHO3Q旗下的11個項目打包賣給筑夢之星。
SOHO3Q是SOHO中國在2015年推出的共享辦公品牌。從業(yè)務類型上看，與此前上市失敗的wework類似。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，SOHO3Q在北京和上海已經(jīng)建成了11個中心，有一萬多個座位投入使用。
時代周報記者注意到，目前SOHO中國官網(wǎng)仍保留著SOHO3Q的頁面。
10月30日，時代周報記者向SOHO中國董事長辦公室的另一位相關負責人核實SOHO3Q中國的出售消息，對方表示一切以上市公司公告為準。
10月31日，SOHO中國對上述消息發(fā)出公告，表示“截至目前，本公司確認，其不知悉任何為避免本公司證券出現(xiàn)虛假市場而須公布的與集團資產(chǎn)出售相關的資料”，但公告中亦強調(diào)，“在投資物業(yè)組合的日常經(jīng)營管理中，本集團會不時探討集團所處主要市場的商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境及潛在交易機會?！?/p>
據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，2014年至今，通過出售辦公樓、停車位以及相關資產(chǎn)，SOHO中國已累計出售了超過250億元的物業(yè)資產(chǎn)。
北京辦公樓租金承壓
據(jù)SOHO中國2019年半年報顯示，SOHO中國投資物業(yè)項目主要有九個，分別為北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河SOHO；上海的復興廣場SOHO、外灘SOHO、天山廣場SOHO、古北SOHO，以及正在建設中的北京麗澤SOHO。
半年報還顯示，截至6月30日，前門大街項目、銀河SOHO、天山廣場SOHO、復興廣場SOHO的出租率較高，分別為96%、98%、97%、96%。而外灘SOHO的出租率較低，為86%。此外，于2019年2月開業(yè)的古北SOHO出租率僅為45%。
2019年上半年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額8.89億元，同比上升11.8%。歸母凈利潤為5.65億元，同比下降48.31%；但剔除凌空SOHO整售產(chǎn)生的非經(jīng)常性利潤后，公司歸母凈利同比上升39.16%。
時代周報記者注意到，在今年6月已有消息稱SOHO中國將出售物業(yè)資產(chǎn)。
公開報道顯示，在6月28日SOHO中國物業(yè)銷薦會上，SOHO中國董事長潘石屹宣布了SOHO中國部分物業(yè)銷售計劃。SOHO今年計劃將部分在持物業(yè)推向大宗交易市場進行銷售，共涉及13個項目，資產(chǎn)總價值約78億元。第一批將推出2萬平方米，涉及5個項目，交易方式為資產(chǎn)交易和股權交易兩種。
根據(jù)仲量聯(lián)行10月15日發(fā)布的報告顯示，北京辦公樓市場承壓，租金持續(xù)下降。
上述報告數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓的凈吸納量分別為23.9萬平米和4.1萬平米，較2018年同期分別下降了40.9%和20.6%；有效凈租金亦分別同比下降了3.7%和2.0%。
SOHO中國的出售是否是對中國市場的不看好？
10月30日，商辦互聯(lián)創(chuàng)始人畢明東對時代周報記者表示，由于資本對收益率的評定指標不同，出售資產(chǎn)并不代表SOHO中國不看好這個市場。
畢明東稱，投資行為所對應的收益率高低不同和企業(yè)核心經(jīng)營策略的差別，才是最核心的交易達成的動因所在。不同的資金對收益率的要求不同，所以大家會選擇不同的市場階段對資產(chǎn)進行交易。
“對SOHO中國來說，從項目開發(fā)和企業(yè)經(jīng)營指標來講，選擇這個階段出售資產(chǎn)的SOHO中國或許由于其已實現(xiàn)預期收益，而對于接盤的機構來說，則意味著另外一個新的資管周期的開始。”畢明東認為。
頻繁出售資產(chǎn)
2019年以來，SOHO中國頻繁出售資產(chǎn)的行為曾引發(fā)廣泛關注。
9月30日，SOHO中國發(fā)布公告，將以7.61億元的價格出售位于北京9個商業(yè)項目，共計2583個地下停車場組成的資產(chǎn)包。出售對象為慧泊停車場投資（廣州）有限責任公司（下稱慧泊停車）。
據(jù)悉，SOHO中國向慧泊停車出售的2583個地下停車位資產(chǎn)包，分別位于北京的建外SOHO東區(qū)、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽門SOHO、丹棱SOHO及中關村SOHO這9個商業(yè)項目。
按照7.61億元的交易對價和2583個停車位計算，平均每個地下停車位的成交價格約為29.46萬元。
10月30日，一位業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，目前北京市住宅小區(qū)停車位的價格在20萬到25萬之間，具體價格還要看小區(qū)區(qū)位以及車位配比。不過辦公樓停車位會更便宜，因為辦公樓不像住宅那么穩(wěn)定，購買車位需求較小。
根據(jù)公告，這筆出售將給SOHO中國帶來約2.53億元的毛利潤。這相當于SOHO中國在2018年度營業(yè)收入的14.7%，占SOHO中國2018年度經(jīng)營利潤（不含投資物業(yè)的評估增值）的10.8%。
除了出售車位外，在2014年至2017年間，SOHO中國累計出售了超過250億元的物業(yè)資產(chǎn)。
其中，2014年以82.8億元的對價，出售了上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO近一半物業(yè)面積；2015年以42.47億元的最終對價復星集團出售了其所持有的上海證大外灘權益；2016年以32.97億元的對價出售了上海SOHO世紀廣場；2017年進一步出售了上海虹口SOHO以及凌空SOHO的剩余物業(yè)面積，總計價格為85.81億元。
據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，如果加上上月出售的包含停車位的資產(chǎn)包，SOHO中國在過去六年間已累計出售價值251.66億元的物業(yè)資產(chǎn)。
