時(shí)代周報(bào)記者:王宏
10月30日，據(jù)媒體報(bào)道，SOHO中國(guó)（00410.HK）正在考慮以80億美元出售中國(guó)的辦公大樓權(quán)益。
此外，還有報(bào)道稱(chēng)，黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國(guó)有控股的GIC公司成立買(mǎi)方團(tuán)，有意收購(gòu)SOHO中國(guó)在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)。
該消息表示，目前第一筆交易正在進(jìn)行，且接近最后階段；未來(lái)兩年內(nèi)SOHO中國(guó)還將分批打包出售另外五個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。
10月30日，時(shí)代周報(bào)記者撥通了SOHO中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人的電話，核實(shí)上述消息的準(zhǔn)確性，對(duì)方?jīng)]有否認(rèn)，而是對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“等公告”。
受出售消息影響，SOHO中國(guó)今日股價(jià)一改往日的低迷狀態(tài)，截至當(dāng)日收盤(pán)大漲17.9%，最終報(bào)收2.7港元每股，最高漲幅一度高達(dá)近27%，最高價(jià)報(bào)2.9港元/股。
值得注意的是，此前還有消息稱(chēng)，SOHO中國(guó)在10月22日將SOHO3Q旗下的11個(gè)項(xiàng)目打包賣(mài)給筑夢(mèng)之星。
SOHO3Q是SOHO中國(guó)在2015年推出的共享辦公品牌。從業(yè)務(wù)類(lèi)型上看，與此前上市失敗的wework類(lèi)似。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，SOHO3Q在北京和上海已經(jīng)建成了11個(gè)中心，有一萬(wàn)多個(gè)座位投入使用。
時(shí)代周報(bào)記者注意到，目前SOHO中國(guó)官網(wǎng)仍保留著SOHO3Q的頁(yè)面。
10月30日，時(shí)代周報(bào)記者向SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)辦公室的另一位相關(guān)負(fù)責(zé)人核實(shí)SOHO3Q中國(guó)的出售消息，對(duì)方表示一切以上市公司公告為準(zhǔn)。
10月31日，SOHO中國(guó)對(duì)上述消息發(fā)出公告，表示“截至目前，本公司確認(rèn)，其不知悉任何為避免本公司證券出現(xiàn)虛假市場(chǎng)而須公布的與集團(tuán)資產(chǎn)出售相關(guān)的資料”，但公告中亦強(qiáng)調(diào)，“在投資物業(yè)組合的日常經(jīng)營(yíng)管理中，本集團(tuán)會(huì)不時(shí)探討集團(tuán)所處主要市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及潛在交易機(jī)會(huì)?！?/p>
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2014年至今，通過(guò)出售辦公樓、停車(chē)位以及相關(guān)資產(chǎn)，SOHO中國(guó)已累計(jì)出售了超過(guò)250億元的物業(yè)資產(chǎn)。
北京辦公樓租金承壓
據(jù)SOHO中國(guó)2019年半年報(bào)顯示，SOHO中國(guó)投資物業(yè)項(xiàng)目主要有九個(gè)，分別為北京的前門(mén)大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河SOHO；上海的復(fù)興廣場(chǎng)SOHO、外灘SOHO、天山廣場(chǎng)SOHO、古北SOHO，以及正在建設(shè)中的北京麗澤SOHO。
半年報(bào)還顯示，截至6月30日，前門(mén)大街項(xiàng)目、銀河SOHO、天山廣場(chǎng)SOHO、復(fù)興廣場(chǎng)SOHO的出租率較高，分別為96%、98%、97%、96%。而外灘SOHO的出租率較低，為86%。此外，于2019年2月開(kāi)業(yè)的古北SOHO出租率僅為45%。
2019年上半年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額8.89億元，同比上升11.8%。歸母凈利潤(rùn)為5.65億元，同比下降48.31%；但剔除凌空SOHO整售產(chǎn)生的非經(jīng)常性利潤(rùn)后，公司歸母凈利同比上升39.16%。
時(shí)代周報(bào)記者注意到，在今年6月已有消息稱(chēng)SOHO中國(guó)將出售物業(yè)資產(chǎn)。
公開(kāi)報(bào)道顯示，在6月28日SOHO中國(guó)物業(yè)銷(xiāo)薦會(huì)上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹宣布了SOHO中國(guó)部分物業(yè)銷(xiāo)售計(jì)劃。SOHO今年計(jì)劃將部分在持物業(yè)推向大宗交易市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，共涉及13個(gè)項(xiàng)目，資產(chǎn)總價(jià)值約78億元。第一批將推出2萬(wàn)平方米，涉及5個(gè)項(xiàng)目，交易方式為資產(chǎn)交易和股權(quán)交易兩種。
根據(jù)仲量聯(lián)行10月15日發(fā)布的報(bào)告顯示，北京辦公樓市場(chǎng)承壓，租金持續(xù)下降。
上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓的凈吸納量分別為23.9萬(wàn)平米和4.1萬(wàn)平米，較2018年同期分別下降了40.9%和20.6%；有效凈租金亦分別同比下降了3.7%和2.0%。
SOHO中國(guó)的出售是否是對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的不看好？
10月30日，商辦互聯(lián)創(chuàng)始人畢明東對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，由于資本對(duì)收益率的評(píng)定指標(biāo)不同，出售資產(chǎn)并不代表SOHO中國(guó)不看好這個(gè)市場(chǎng)。
畢明東稱(chēng)，投資行為所對(duì)應(yīng)的收益率高低不同和企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)策略的差別，才是最核心的交易達(dá)成的動(dòng)因所在。不同的資金對(duì)收益率的要求不同，所以大家會(huì)選擇不同的市場(chǎng)階段對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行交易。
“對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)講，選擇這個(gè)階段出售資產(chǎn)的SOHO中國(guó)或許由于其已實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，而對(duì)于接盤(pán)的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，則意味著另外一個(gè)新的資管周期的開(kāi)始?！碑吤鳀|認(rèn)為。
頻繁出售資產(chǎn)
2019年以來(lái)，SOHO中國(guó)頻繁出售資產(chǎn)的行為曾引發(fā)廣泛關(guān)注。
9月30日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告，將以7.61億元的價(jià)格出售位于北京9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，共計(jì)2583個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)組成的資產(chǎn)包。出售對(duì)象為慧泊停車(chē)場(chǎng)投資（廣州）有限責(zé)任公司（下稱(chēng)慧泊停車(chē)）。
據(jù)悉，SOHO中國(guó)向慧泊停車(chē)出售的2583個(gè)地下停車(chē)位資產(chǎn)包，分別位于北京的建外SOHO東區(qū)、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽(yáng)門(mén)SOHO、丹棱SOHO及中關(guān)村SOHO這9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
按照7.61億元的交易對(duì)價(jià)和2583個(gè)停車(chē)位計(jì)算，平均每個(gè)地下停車(chē)位的成交價(jià)格約為29.46萬(wàn)元。
10月30日，一位業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前北京市住宅小區(qū)停車(chē)位的價(jià)格在20萬(wàn)到25萬(wàn)之間，具體價(jià)格還要看小區(qū)區(qū)位以及車(chē)位配比。不過(guò)辦公樓停車(chē)位會(huì)更便宜，因?yàn)檗k公樓不像住宅那么穩(wěn)定，購(gòu)買(mǎi)車(chē)位需求較小。
根據(jù)公告，這筆出售將給SOHO中國(guó)帶來(lái)約2.53億元的毛利潤(rùn)。這相當(dāng)于SOHO中國(guó)在2018年度營(yíng)業(yè)收入的14.7%，占SOHO中國(guó)2018年度經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（不含投資物業(yè)的評(píng)估增值）的10.8%。
除了出售車(chē)位外，在2014年至2017年間，SOHO中國(guó)累計(jì)出售了超過(guò)250億元的物業(yè)資產(chǎn)。
其中，2014年以82.8億元的對(duì)價(jià)，出售了上海的SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)以及凌空SOHO近一半物業(yè)面積；2015年以42.47億元的最終對(duì)價(jià)復(fù)星集團(tuán)出售了其所持有的上海證大外灘權(quán)益；2016年以32.97億元的對(duì)價(jià)出售了上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)；2017年進(jìn)一步出售了上海虹口SOHO以及凌空SOHO的剩余物業(yè)面積，總計(jì)價(jià)格為85.81億元。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，如果加上上月出售的包含停車(chē)位的資產(chǎn)包，SOHO中國(guó)在過(guò)去六年間已累計(jì)出售價(jià)值251.66億元的物業(yè)資產(chǎn)。
