林小昭
在土地市場(chǎng)方面，2020年三四線以下城市在需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，而房企回歸一二線的正在逐步加快。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布了2019年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況，全國(guó)商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，創(chuàng)下新高。但在房住不炒、因城施策的大背景下，樓市整體保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，商品房銷售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降15%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從2019年的具體銷售情況看，銷售面積同比跌幅為0.1%，說(shuō)明市場(chǎng)整體保持較為平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。后續(xù)依然有望保持平穩(wěn)的走勢(shì)。
在整體平穩(wěn)的走勢(shì)之下，不同類型產(chǎn)品、不同城市、不同企業(yè)的分化十分明顯。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析，在行業(yè)規(guī)模創(chuàng)新高的背景下，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)持續(xù)下滑局面。1-12月，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降16.5%。在一些城市和地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃超前，市場(chǎng)整體供大于求，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重是為主因。
林先生稱，他在廈門湖里區(qū)的一個(gè)商鋪準(zhǔn)備出售，但在中介掛了好久都沒(méi)找到合適的買家?！吧啼伂F(xiàn)在受電商沖擊挺大?，F(xiàn)在我這個(gè)商鋪的價(jià)格比4年前還低，租金也上不去。如果早點(diǎn)賣掉，換成住宅就好了?！?/p>
企業(yè)之間也在分化。張波說(shuō)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展看，商品房銷售規(guī)模開(kāi)始減緩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長(zhǎng)已經(jīng)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升，淘汰率將不斷提升。
企業(yè)之間的合作與并購(gòu)越來(lái)越多。
1月13日，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)宣布戰(zhàn)略合作，將在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域內(nèi)的戰(zhàn)略合作。雖名為合作，但實(shí)為世茂對(duì)福晟的“吞并”。
城市之間的分化也十分明顯。
易居房地產(chǎn)研究院1月8日發(fā)布的《2019年12月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，2019年，大部分前兩年成交火熱的三四線城市樓市開(kāi)始降溫，納入報(bào)告的18個(gè)三四線城市全年成交面積同比下降6%，是三類城市中唯一同比下降的。一二線城市與三四線城市的樓市銷售出現(xiàn)明顯分化。
去年下半年，受調(diào)控影響，房企在熱點(diǎn)城市拿地?zé)崆橛忻黠@降低，但拿地的廣度和數(shù)量有所增長(zhǎng)，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象也逐步增多，加之下半年市場(chǎng)土地供應(yīng)放量也明顯高于上半年，導(dǎo)致土地出讓有所回升。
中原地產(chǎn)研究中心1月1日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年，土地市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行，該中心統(tǒng)計(jì)的50大城市合計(jì)賣地收入4.41萬(wàn)億元，同比上漲幅度達(dá)19.33%，刷新歷史紀(jì)錄。其中，出現(xiàn)16個(gè)賣地收入過(guò)千億元的城市，刷新歷史同期紀(jì)錄。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，從趨勢(shì)看，2019年三四線城市依然相對(duì)低迷。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是出現(xiàn)一二線土地市場(chǎng)升溫的主要原因。
展望2020年，張波預(yù)計(jì)，“分化”將成為2020年市場(chǎng)的重要表現(xiàn)，包括銷售市場(chǎng)分化；土地市場(chǎng)分化，房企增長(zhǎng)分化三大方面。其中，在土地市場(chǎng)方面，2020年三四線以下城市在需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，而房企回歸一二線的正在逐步加快。
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