記不得第幾次，但卻又是很厲害的一次
是的，昨晚又又出新政了，而且是臨下班的時(shí)候...
這次文件落款里的市規(guī)劃資源局排位也靠前了
上海的樓市調(diào)控終于來到了 土地環(huán)節(jié)
先給大家放下原文，原文件可以去房管局官網(wǎng)、官微搜到
總結(jié)起來，這兩條需要重點(diǎn)
1 對(duì)于優(yōu)先購房政策下購買的新房，在合同網(wǎng)簽備案 5年后方可轉(zhuǎn)讓
2 在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行 限價(jià)競(jìng)價(jià)
很多人的直觀感受，是不是新房買了五年后才能賣？先從這條政策開始說起
第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，搖號(hào)新房項(xiàng)目才會(huì)限售
“對(duì)按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓?！?/em>
關(guān)鍵點(diǎn)我加粗了
第一個(gè)加粗部分關(guān)鍵點(diǎn)在于，要結(jié)合之前新房積分搖號(hào)的政策來看
具體來說，并不是全部限售
而是，認(rèn)籌率高于130%的項(xiàng)目，你憑購房積分優(yōu)先買的房，才會(huì)限售
換句話來說，就是那些熱門盤，如果不是這個(gè)范疇，用不到你來算積分的一手房，也不會(huì)有限售這個(gè)框架
其次，另一點(diǎn)是，這里的5年是 從網(wǎng)簽備案開始算起
一般從預(yù)售到最后交房，都需要1-2年時(shí)間，產(chǎn)證下來還需要一段時(shí)間
所以對(duì)于真正的業(yè)主來說，真正限售的時(shí)間，差不多2-3年
限售這條的影響，可能比我們想象中的要溫和
但是，既然溫和，為什么一定又要做呢，其實(shí)在文件內(nèi)部，有一個(gè)可能性其實(shí)已經(jīng)很直觀的來告訴到你，未來一手房的價(jià)格可能會(huì)很低
因?yàn)?，調(diào)控的另一個(gè)
全稱是“限價(jià)競(jìng)價(jià)”，目前關(guān)于未來“限價(jià)競(jìng)價(jià)”如何落地，只有這句
競(jìng)買人在參與商品住宅用地競(jìng)拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)查詢結(jié)果以及理性競(jìng)價(jià)的承諾書，承諾書納入土地出讓合同
大概的意思就是土地出讓前，所有參與競(jìng)拍的房企大概都知道這塊地未來可以賣多少錢，并且你也是認(rèn)這個(gè)價(jià)格，并且承諾不會(huì)突破這個(gè)價(jià)格
如果不認(rèn)，那么你就不要來買
其實(shí)背后的含義就是不要有小心思以為可以熬出一個(gè)更高的價(jià)格，等多久也是那個(gè)價(jià)格
大概這個(gè)意思
其實(shí)土拍限價(jià)這件事在其他城市也都有過出過，比如合肥
來源：合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)
當(dāng)時(shí)合肥的具體做法是，根據(jù)擬供應(yīng)商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價(jià)和二手房成交價(jià)格情況，按宗地確定擬供應(yīng)商品住宅用地最高限價(jià)、參考價(jià)
這里的“參考價(jià)”，就是地塊的起拍價(jià)
如果上海也這么落地的話，那一塊地的起拍價(jià)和最高限價(jià)是多少
假設(shè)一塊地A，周邊二手房成交均價(jià)在5.5元/㎡，而周邊3個(gè)新房項(xiàng)目的均價(jià)分別在6.9w元/㎡、7.3w元/㎡、6.1w元/㎡
那地塊A，樓板價(jià)起拍就在5.5w元/㎡，而它的最高限價(jià)6.8w/㎡
這件事對(duì)于上海來說會(huì)有兩個(gè)變化，第一就是開發(fā)節(jié)奏可能會(huì)更快，因?yàn)榈葥Q不來可能，不如早點(diǎn)賣
第二就是也確實(shí)可以控制地價(jià)，但是背后對(duì)于未來指導(dǎo)房?jī)r(jià)是多少成為一件非?？简?yàn)?zāi)芰Φ氖虑椋粋€(gè)區(qū)域的指導(dǎo)房?jī)r(jià)怎么變動(dòng)，還是徹底不動(dòng)，還是怎么弄，都會(huì)有不同的效果
而限價(jià)這件事，之前其實(shí)也有過端倪
上個(gè)月普陀那塊地，后來被約談
上個(gè)月20日下午3點(diǎn)左右，普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊，最后以64.52億元成功競(jìng)得該地塊使用權(quán)
溢價(jià)率36.15%，成交樓面地價(jià)84346元/平方米
招商、保利、融創(chuàng)三家，競(jìng)價(jià)競(jìng)了311輪，最后由融創(chuàng)和廈門建發(fā)聯(lián)合體拿下
這件事發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，是1月21日之后
也就是，調(diào)控進(jìn)行時(shí)，上海已經(jīng)明確向市場(chǎng)傳達(dá)了樓市態(tài)度，但是一個(gè)月之后，開發(fā)商就用實(shí)際行動(dòng)表達(dá)了自己對(duì)樓市的預(yù)期
所以很快，24日下午，土地受讓人就被約談
約談內(nèi)容很簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)單來說就是，上海有自己的限價(jià)機(jī)制，不要對(duì)一手房?jī)r(jià)有什么預(yù)期
所以在最后一手房的所有環(huán)節(jié)整理來看你會(huì)看到，一手房的價(jià)格限制住了，搖號(hào)需要打分了，這其實(shí)就把整個(gè)售樓處的熱給控制住了
起碼在表面上給控制住了，高價(jià)高認(rèn)籌被瘋搶這種火爆字眼算是徹底的不可能出現(xiàn)了
各位注意一件事情，控制熱度，哪怕是控制表面上的熱度這件事依然很重要
不論去年上海樓市為什么熱起來，但是導(dǎo)火線確實(shí)是在8-9月份一手市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)直接把情緒傳遞給整個(gè)一二手市場(chǎng)，從而讓樓市有點(diǎn)失控的感覺
所以大家需要理解政策背后的用意就是這個(gè)意思
所以一邊限價(jià)一邊搖號(hào)一邊限售，在一手房市場(chǎng)的態(tài)度已經(jīng)表達(dá)的很清楚了：就是一手就會(huì)便宜，但是一定傾斜給那些無房戶家庭
無房戶家庭買到一手就是賺到，但是不讓你快速賣掉就是防止你套現(xiàn)投機(jī)
傾斜給你的確實(shí)是福利，但是房住不炒是更重要的一件事情
大家最近可以留意下后續(xù)項(xiàng)目的一手房?jī)r(jià)格，可能很快就會(huì)有直觀感受
這會(huì)成為一手市場(chǎng)未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的主旋律
當(dāng)然藏在里面的還有一個(gè)政策同樣不能夠被忽略：加大供應(yīng)
“加大商品住宅用地供應(yīng)力度，保障性住房用地“應(yīng)保盡保”，單列租賃住房用地計(jì)劃。”
為什么，加大供應(yīng)很重要，但是在哪里加大供應(yīng)更加重要，因?yàn)樯虾５囊皇址肯啾容^二手還是少的，所以一手這樣的格局主要會(huì)在哪里落地也成為一個(gè)關(guān)鍵考量因素
這里就要提到昨天喬不絲提到的關(guān)于“加大五大新城土地供應(yīng)”這件事
如果我們可以理解目前一手成為某種福利傾斜給無房戶家庭這個(gè)邏輯，那么結(jié)合這些一手未來的核心供應(yīng)集中在五大新城，那么你就可以看到上海的態(tài)度
就是希望通過一手房來解決城市基礎(chǔ)剛需的問題
從戰(zhàn)略層面我們可以這樣來理解這個(gè)問題：
第一，上海也需要用房產(chǎn)資源進(jìn)行搶人，但是不可能用整個(gè)上海的房產(chǎn)資源，所以五大新城成為重要的戰(zhàn)略釋放地
這里會(huì)成為城市房?jī)r(jià)的緩沖地帶
加大供應(yīng)，并且限價(jià)競(jìng)價(jià)，這意味著剛需上車門檻已經(jīng)盡力為剛需降到最低
而這無疑會(huì)對(duì)人才流入埋了最深的一次伏筆：就是用好價(jià)格來搶人
再加上新城”居轉(zhuǎn)戶“年限由7年縮短為5年，以及落戶專項(xiàng)加分政策的吸引
這些調(diào)控，組合在一起，會(huì)很大程度增加未來五大新城的競(jìng)爭(zhēng)力
第二，我們來看下區(qū)位
這里既是緩沖也是銜接，長(zhǎng)三角一體化的戰(zhàn)略在這個(gè)時(shí)候已經(jīng)勝過上海單體了，這些地帶成為上海這個(gè)大齒輪銜接環(huán)滬的中齒輪中間的小齒輪，成為資金、人口、戰(zhàn)略的釋放要地
這是所有五大新城未來的最終歸宿，也是這五個(gè)哪兩個(gè)可以冒出的重要邏輯
最后來沙盤推演中，上海樓市會(huì)發(fā)生什么
第一，一手當(dāng)然還是會(huì)熱，只是說這種熱通過打分排隊(duì)的方式給疏解掉了，未來算自己的分?jǐn)?shù)以及判斷自己的分?jǐn)?shù)到底能不能進(jìn)入130%成為了非?？简?yàn)?zāi)芰Φ囊患虑榱?/strong>
這件事難，所以各位一定要多看盤，只有多看盤你才會(huì)有感覺，實(shí)在不行一定要多看我們的內(nèi)容
第二、一手開發(fā)商如今面對(duì)產(chǎn)品會(huì)有兩種態(tài)度
第一種叫反正我賺不到太多錢那我就賺點(diǎn)名氣吧，做一些作品。第二種叫反正我賺不到太多錢那么我就快點(diǎn)賣吧，回籠點(diǎn)現(xiàn)金流
這兩種可能都是有的
所以選開發(fā)商也很重要，要選那些好的開發(fā)商，什么是好的開發(fā)商，能夠進(jìn)我們真有好房的就是好的開發(fā)商，我們會(huì)進(jìn)行評(píng)比打分，現(xiàn)在大家開始也要多看了
第三，關(guān)于二手，這個(gè)更加重要
二手市場(chǎng)未來會(huì)怎么樣，今天我實(shí)在來不及寫了，后面兩天我會(huì)專題來解讀，但是有一件事一定會(huì)發(fā)生：二手品質(zhì)好房，二手次新房現(xiàn)在會(huì)很熱
為什么，因?yàn)槲磥硇路拷环恐蟮拇涡路吭谝欢螘r(shí)間內(nèi)沒辦法流通
所以進(jìn)入到二手，品質(zhì)好房會(huì)更搶手
說一句話：上海樓市如今的特殊就是在于
一二手的割裂
某種程度上一手市場(chǎng)已經(jīng)沒有辦法充分的表達(dá)出樓市的真實(shí)性了，我們要理解這種產(chǎn)品的特殊性，以及為什么此時(shí)此刻需要這樣的特殊性，
但是也需要對(duì)市場(chǎng)保持冷靜的認(rèn)知，冷靜到可以看出什么是最真實(shí)的
真實(shí)在暗牌，那暗牌到底什么，大家給我一點(diǎn)時(shí)間，我周末和大家聊
