過(guò)去二三十年，我國(guó)房?jī)r(jià)幾乎是“一路飆漲”而來(lái)，這使得房地產(chǎn)堪比是一臺(tái)巨大的“財(cái)富制造機(jī)”。而房地產(chǎn)造富的眾多途徑中，拆遷毫無(wú)疑問(wèn)是創(chuàng)富最快、最多且又最讓人艷羨的方式之一。尤其是在寸土寸金的一線城市，很多本地居民僅憑借房屋拆遷就能一夜暴富，更有甚者一夜獲得的拆遷補(bǔ)償款高達(dá)億元之多。深圳的大沖村、白石洲，廣州的獵德村、楊箕村，北京的大望京、回龍觀等，都是拆遷一夜暴富的典型案例。
棚改拆遷是真正的民生工程，過(guò)去10年間，我國(guó)累計(jì)有數(shù)千萬(wàn)破屋爛院的居民“出棚進(jìn)樓”，居住環(huán)境、生活水平均有顯著提升。不僅如此，棚改拆遷還使得老舊城區(qū)的面貌煥然一新，消化了開發(fā)商手中積壓多年的新房庫(kù)存，更帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其是三四線城市過(guò)去四五年的發(fā)展，離不開棚改拆遷的拉動(dòng)。
棚改拆遷可謂一箭多雕，既改善了民生居住環(huán)境，又拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還促進(jìn)了商品房庫(kù)存消化，那么為何從2019年起，國(guó)家就開始有意逐漸收縮棚改拆遷的規(guī)模了呢？答案很簡(jiǎn)單，拆遷有正面意義，也有負(fù)面影響：其一、拆遷不勞而獲思想的滋生蔓延，正在挑戰(zhàn)公序良俗，在拆遷暴富面前，知識(shí)、學(xué)歷、艱苦創(chuàng)業(yè)等變得一文不值。一句話，拆遷不僅違背了公平造富原則，更拉大了有房族和無(wú)房族之間的差距；
其二、雖然很多專家學(xué)者都極力否認(rèn)，但始終無(wú)法掩蓋“棚改拆遷是拉動(dòng)過(guò)去這一輪很多三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲的事實(shí)”。有兩個(gè)數(shù)據(jù)值得一提：1、2015年-2019年，全國(guó)160多個(gè)三四線城市平均房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)55%，其中環(huán)一線三四線城市，受一線資金、需求外溢的疊加影響，房?jī)r(jià)甚至漲幅一度高達(dá)200%-300%；2、2016-2020年全國(guó)棚改累計(jì)開工預(yù)計(jì)超過(guò)2300萬(wàn)套，其中三四線城市占比高達(dá)3/4，這意味著全國(guó)有超過(guò)70%以上的棚改專用資金流向了三四線城市，更因?yàn)檫@一輪棚改采用的是“貨幣化安置”方式，直接創(chuàng)造出了天量的購(gòu)房需求和資金（拆遷補(bǔ)償模式由分房改為直接發(fā)錢），成為了助推三四線城市房地產(chǎn)快速發(fā)展以及房?jī)r(jià)飆漲的直接原因。
2021年起，棚改拆遷真要“停止”了嗎？我們可以從以下四個(gè)方面就行求證：其一、“十三五”期間定下的棚改總?cè)蝿?wù)，實(shí)際上在2020年初就已超額完成。事實(shí)上，2020年，全國(guó)還完成了近3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)的原地改造；
其二、過(guò)去兩年，國(guó)家多次提到“2020年是棚改的收尾終結(jié)之年”，這意味著過(guò)去一輪的大規(guī)模棚改拆遷將在2020年逐漸開始大幅收縮，事實(shí)上從2019年開始，棚改開工量就已經(jīng)開始“腰斬式下跌”了；
其三、住建部副部長(zhǎng)黃艷在2019年底時(shí)就表態(tài)，在今后的城市改造中，要避免出現(xiàn)“一拆了之”和“大拆大建”。言外之意，從22021年起，大拆大建的棚改將大規(guī)模收縮，尤其是國(guó)家還明確表示房?jī)r(jià)有上漲壓力、庫(kù)存嚴(yán)重不足的城市，拆遷必須全面“停止”；
其四、2020年初國(guó)家就已經(jīng)發(fā)布了老房子未來(lái)改造的新規(guī)，未來(lái)在老舊小區(qū)改造中，將更提倡原地改造。不僅如此，國(guó)家消息顯示，2025年之前全國(guó)17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，總共涉及超過(guò)1.2億居民，都將全部改造完成。
綜合以上四點(diǎn)，我們不難得出結(jié)論：從2021年起，棚改拆遷可能真的要大幅縮減了，而且有些地方將全面“停止”了。當(dāng)然，這里所說(shuō)的“停止”不是指全國(guó)一刀切拆遷全部暫停，而是指過(guò)去一年五六百萬(wàn)套那種大規(guī)模的棚改拆遷停止，與此同時(shí)我們可以肯定的是那些房?jī)r(jià)上漲有壓力、庫(kù)存嚴(yán)重不足的城市，棚改拆遷也會(huì)全面叫停。至于那些有棚改拆遷需求的老舊小區(qū)，未來(lái)還會(huì)繼續(xù)推行棚改拆遷政策，只是申報(bào)條件和每年的棚改拆遷規(guī)模將會(huì)大幅度縮水，過(guò)去每年棚改開工總量最高達(dá)到600萬(wàn)套，2021年起，棚改開工總量可能不足百萬(wàn)套，有些省市棚改拆遷開工總量將會(huì)大幅減少。
拆遷逐漸停止，舊改正式接棒登場(chǎng)，2021年起，老房子全按“新規(guī)”辦，這意味著新規(guī)下，20年的老房子將迎來(lái)大變樣
對(duì)于很多人提出的“拆遷停止，未來(lái)老房子該如何處置”的疑慮，國(guó)家也一錘定音給出了明確說(shuō)法：2020年初發(fā)布的“舊改”新規(guī)明確，從2021年起，老房子全按“新規(guī)”辦——將對(duì)全國(guó)17萬(wàn)個(gè)2000年底以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)類、完善類和提升類三類系統(tǒng)性改造。這項(xiàng)工作要在2025年之前全部完成。值得一提的是，截止到2020年底，全國(guó)已經(jīng)基本完成了對(duì)3.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、發(fā)展保潔等的多樣社區(qū)服務(wù)改造工作。
住建部副部長(zhǎng)黃艷過(guò)去兩年多多次在回答記者采訪時(shí)明確道，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及面廣，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，這項(xiàng)工作做好將惠及至少1億居民。此外，黃艷還分別介紹了三類改造的主要類別，基礎(chǔ)類涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設(shè)施；完善類是指滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內(nèi)容，比如加裝電梯；提升類主要是指養(yǎng)老、托育等城市公共服務(wù)的供給。
舊改新規(guī)下，未來(lái)20年的老房子經(jīng)歷一輪徹徹底底地改造之后，將會(huì)發(fā)生哪些巨大變化？首先、基礎(chǔ)類改造會(huì)對(duì)老舊小區(qū)的結(jié)構(gòu)加固、外觀煥新、整個(gè)小區(qū)的環(huán)境也很大幅提升。為什么這么說(shuō)？因?yàn)榛A(chǔ)類改造主要是對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造，說(shuō)白了就是房子本身硬件的一次升級(jí)換新，雖然不能和拆掉重建相比，但是改造后肯定會(huì)有所加分；
其次、按照舊改內(nèi)容，未來(lái)但凡符合條件的4層以上的20年的老房子都要加裝電梯，這可以說(shuō)是對(duì)20年老房子整體價(jià)值的一次拉升。這點(diǎn)很好解釋，一方面老舊小區(qū)的住戶多為老人，加裝電梯可以方便居民的上下樓出行；另一方面老房子加裝電梯本身就對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)值大有裨益，尤其是高樓層在加裝電梯之后，缺點(diǎn)全變成了優(yōu)點(diǎn)。根據(jù)以往老舊小區(qū)加裝電梯后的交易行情來(lái)看，20年的老房子加裝電梯后，房屋的市場(chǎng)價(jià)值整體溢價(jià)達(dá)到了10%-20%。
再者、舊改工程實(shí)際上讓很多20年的老舊小區(qū)引入了很多新鮮概念和配套，比如引進(jìn)物業(yè)服務(wù)，開展助老、托育等公共服務(wù)，配建停車場(chǎng)、菜市場(chǎng)、健康中心等，這些無(wú)疑對(duì)于老房子都是加分項(xiàng)。尤其是物業(yè)管理單位的引進(jìn)，堪稱是給20年的老房子插上了一雙翅膀——如果物業(yè)足夠好，兩三年內(nèi)就可以讓該小區(qū)脫胎換骨，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)跟著水漲船高。
所以綜合來(lái)說(shuō)，新規(guī)下，從2021年起，20年的老房子可能又“吃香”了。不僅會(huì)帶來(lái)價(jià)值環(huán)境的整體提升，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)有明顯的升值，特別是那些本身基礎(chǔ)條件比較好的小區(qū)，未來(lái)在經(jīng)過(guò)一番全面系統(tǒng)的改造之后，可能會(huì)更招致城市剛需購(gòu)房者的青睞，再進(jìn)一步說(shuō)，這些老房子還將可能迎來(lái)“二次升值”。
不過(guò)，舊改雖好，但同樣也是一柄雙刃劍，有人笑的同時(shí)兩類人也會(huì)跟著遭殃。第一類就是專業(yè)“博拆遷”的炒房投資客。這沒(méi)什么好解釋的，這類人以房屋拆遷獲得巨額補(bǔ)償款為生，拆遷停止，他們的算盤就打不響了。雖然舊改也會(huì)助益老舊小區(qū)“二次升值”，但和“博拆遷”獲得的巨額補(bǔ)償款相較而言，舊改可能讓這些專業(yè)投資客得不償失；
第二類就是翹首以盼拆遷換房的剛改。這類人現(xiàn)實(shí)生活中有很多，他們自身的經(jīng)濟(jì)條件不允許他們?cè)儋?gòu)買新房，但同時(shí)他們又不甘心低價(jià)賣掉老房子。受過(guò)去“拆遷暴富”思想影響，這類人也極其渴望老房子拆遷，不僅可以輕松換房，還能夠獲得額外的現(xiàn)金補(bǔ)償。國(guó)家明確未來(lái)“舊改接替棚改”，這等于直接澆滅了這些人最后的希望。未來(lái)繼續(xù)等老房子升值，還是抓緊賣掉老房子變現(xiàn)換新房，這些人更糾結(jié)了。但不管怎么算，舊改所能夠帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益都遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上棚改拆遷，據(jù)此而言，最后遭殃的還是他們自己。
