本報(bào)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道
隨著深圳出臺(tái)史上最嚴(yán)調(diào)控政策，處于“白熱化”階段的樓市迎來一波降溫。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，7月15日至21日，深圳住宅一手房及二手房成交量較新政發(fā)布前一周的數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了下滑。
不同于因過熱受到調(diào)控的買賣市場，深圳租賃市場自今年以來承受著空置的壓力，即便正值傳統(tǒng)旺季也顯得冷清。此外，受房價(jià)上升的影響，租金回報(bào)率也呈持續(xù)下滑趨勢。
先行示范區(qū)、大灣區(qū)等規(guī)劃利好以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)城市的定位使深圳受到資本的擁簇，同時(shí)也成為眾多“逐夢者”的窗口。作為無數(shù)“深漂族”在深圳的第一站，租金便宜、生活便捷的城中村成為其暫時(shí)落腳的首選。
只不過，《中國經(jīng)營報(bào)》記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，在整體租賃市場充滿“涼意”的背景下，深圳城中村亦處于艱難回暖的境地。
“降價(jià)基本不可能，今年沒有漲價(jià)已經(jīng)算很好了?！痹谏钲谀仙絽^(qū)桂廟新村承租了幾棟民房的二房東王姐告訴記者。按照以往，王姐手里的房源租金在今年將上漲200元?300元/套，然而疫情的到來讓王姐失去了漲價(jià)的底氣。
但像王姐這樣不愿降租的房東只是少數(shù)，更多城中村房東選擇下調(diào)租金，一貫收取的雜費(fèi)經(jīng)過商量也都能免去，為的就是盡快將手中的房源租出去。不過，降價(jià)手段對(duì)部分城中村租賃市場并不奏效，房源空置率依舊沒有下降。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年的深圳租賃市場未出現(xiàn)春節(jié)后的旺季，成交量環(huán)比及同比跌幅均超20%。
租金一降再降 空置率從零增至20%
一般而言，每年春節(jié)過后和高校畢業(yè)季是租賃市場的傳統(tǒng)旺季，但今年這兩大旺季未能讓深圳城中村租賃市場熱鬧起來。在度過艱難的2、3月份之后，面對(duì)延遲的租賃需求逐漸釋放，多數(shù)房東也不敢輕易上調(diào)租金價(jià)格。
在寶安區(qū)固戍一個(gè)城中村住了4年的租客陳先生告訴記者，其所在的獨(dú)棟民房兩房一廳的租金在2016年為1500元，截至去年累計(jì)上漲500元，但今年以來房東并沒有要求漲房租。
而據(jù)記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，即便城中村的房東做出降租決定，也難擋空置房源的出現(xiàn)。
7月14日，記者來到福田中心區(qū)的唯一城中村——崗廈村，與其隔街相望的便是深圳地標(biāo)建筑平安金融中心。李斌（化名）所在的一家中介公司在此地代理有12棟民房，據(jù)其介紹，這些物業(yè)實(shí)際上為公司老板所有，公司員工只負(fù)責(zé)日常管理和租后服務(wù)，合同是跟中介公司簽，同時(shí)也要給其一筆“中介費(fèi)”，金額為月租金的50%?！拔覀兙褪强恐薪橘M(fèi)吃飯的。不過因?yàn)橐咔?，現(xiàn)在也可以只收30%。”
李斌稱，崗廈村周邊的小區(qū)房租金在5000元至6500元之間，而城中村里的民房租金在1800元到3000元不等。李斌帶著記者來到一棟距離崗廈地鐵站步程不超過5分鐘的樓梯房，位于7樓的一間約30平方米、一房一廳戶型的空房目前租金為2100元。李斌表示，該房源價(jià)格已較去年減少200元，但還可以減少100元，以2000元出租給記者。見記者有所猶豫，李斌隨即稱，如果確定租下來，可以向公司申請(qǐng)免收中介費(fèi)。
使李斌前后態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變的這套房源，截至目前已經(jīng)空置了一個(gè)多月，而放在去年，不出一個(gè)星期便會(huì)被人租下。
記者隨后來到羅湖區(qū)的向西村，村子位于繁華商圈東門商業(yè)街中心附近，人流密集，路上亦有不少私人中介。在記者觀望之時(shí)，一位自稱有房出租的中介王叔湊了上來，他說自己已從事房屋中介20多年，手上握有多處房源信息。據(jù)其介紹，這里的房源租金近期每套普遍下降300元?500元，樓梯房一房一廳的價(jià)格為2200元，兩房一廳的價(jià)格為3000元。
除了租金下降、中介費(fèi)減免，近段時(shí)間城中村房東也放寬了對(duì)房源其他雜費(fèi)的收取。
記者來到位于福田西南部的下沙村，這里緊鄰下沙地鐵站、KK one購物廣場，身處京基濱河時(shí)代、萬科金域藍(lán)灣等豪宅之中。記者沿街看到幾位騎著掛有租房廣告牌電動(dòng)車的大姐穿梭在街頭巷尾，其中一名帶看大姐告訴記者，這里帶家電的一房一廳價(jià)格在2700元?3200元，最便宜的一套為2300元，此前的出租價(jià)格為2500元?2600元；兩房一廳的價(jià)格為3300元?3600元。“現(xiàn)在的價(jià)格比今年2、3月份的時(shí)候還便宜?！?/p>
此外，大姐稱，目前收取的中介費(fèi)可從月租金的50%減至30%，管理費(fèi)也可以免除。據(jù)大姐介紹，一般管理費(fèi)的金額為每月收取50元?80元，另外房東目前不接受在過年前退租。“過年的時(shí)候房子不好租，很多人也會(huì)在這個(gè)時(shí)候離開?！贝蠼愀嬖V記者。
值得注意的是，多個(gè)城中村房東均對(duì)記者表示，今年內(nèi)租金都不會(huì)上漲。李斌稱，近段時(shí)間以來租金都在下降，接下來最起碼要等到明年才有可能漲價(jià)。下沙帶看大姐亦稱若與房東簽訂一年期合同，之后再續(xù)約也不會(huì)漲價(jià)，而桂廟新村的王姐則認(rèn)為，該地的房源在2年?3年內(nèi)不會(huì)漲租金。
另一方面，記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，除了城中村，周邊小區(qū)房的租金水平也有所下降。如下沙地鐵口旁邊的花好園小區(qū)，目前一房一廳的租金為5300元?5500元，單間價(jià)格為4700元?4800元。據(jù)中介劉鑫（化名）介紹，今年該小區(qū)的租金普遍下降了300元至400元。
租售行情背離 租房熱度環(huán)比下跌12.4%
在熱度方面，深圳樓市的租賃市場和買賣市場出現(xiàn)了分化的局勢。
樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年深圳租賃市場成交量的環(huán)比及同比跌幅均超過20%。
據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的《2020年上半年深圳樓市總結(jié)報(bào)告》，受疫情影響，今年春節(jié)后租賃市場未像往年一樣出現(xiàn)回暖的趨勢，租客的減少使得租賃市場較為冷清。
“一般來說，3月到10月都是桂廟新村租房的旺季，特別是6月到8月份。但我現(xiàn)在一天最多租出去三四套，去年這個(gè)時(shí)候一天最多可以出租七八套?！蓖踅愀嬖V記者。
58同城、安居客發(fā)布的《2020年6月份一線及新一線城市租房趨勢報(bào)告》顯示，深圳的租房熱度環(huán)比下跌12.4%，新增房源量環(huán)比下跌12.2%。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年深圳租金約為71.2元/平方米/月，較去年微跌0.3元/平方米/月。
從租金回報(bào)率看，當(dāng)前深圳租金回報(bào)率為1.33%。雖然上半年租金穩(wěn)定，但在房價(jià)上升的影響下，上半年租金回報(bào)率呈持續(xù)下滑趨勢。
今年以來，深圳樓市話題頻出，房價(jià)亦水漲船高。7月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布6月70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，深圳新房和二手房的價(jià)格環(huán)比漲幅均在4個(gè)一線城市中排名第一。
值得注意的是，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，從過戶數(shù)據(jù)來看，6月深圳二手住宅成交套數(shù)為10594套，環(huán)比上升23.9%；成交面積為90.6萬平方米，環(huán)比上升28.0%，為2016年4月以來首個(gè)成交套數(shù)破萬的月份。2020年上半年，深圳全市二手住宅成交套數(shù)為44000套，占去年全年的57%。
樓市“高溫”也引發(fā)了相關(guān)部門的密切關(guān)注，深圳多區(qū)住房和建設(shè)局自今年4月以來多次出文旨在打擊炒房行為。直至7月15日，深圳樓市調(diào)控加碼的“靴子”終于落地。
深圳市住房和建設(shè)局推出了8項(xiàng)措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市，力度空前，涵蓋調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開力度、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)記者表示：“此次出臺(tái)的新政非常及時(shí)，到七八月份調(diào)控的效果將逐步顯現(xiàn)，如成交量出現(xiàn)明顯回縮、樓價(jià)小幅度下跌?！?/p>
而記者從深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)獲悉，在調(diào)控新政發(fā)布前的7月8日至7月14日，深圳一手房和二手房的成交量分別為934套、3255套，成交面積分別約為9.5萬平方米和27.99萬平方米。新政發(fā)布后，7月15日至7月21日，深圳一手房成交量較前一周減少157套至777套，二手房成交量減少103套至3152套，成交面積分別約為7.8萬平方米和28.14萬平方米。
