深圳夜景 中新社發(fā) 王東元 攝
深圳樓市恐怕要迎來一輪“地震”了。
這個在新冠肺炎疫情期間，房地產(chǎn)市場仍然逆勢走出一波“疫情景氣”的一線城市，再次因“房子”被刷上頭條。
日前有消息稱，中國人民銀行深圳市中心支行下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。該通知，要求深圳各家商業(yè)銀行自查截至3月末，所發(fā)放的房抵經(jīng)營貸余額，包括貸前、貸中、貸后等情況。
多家媒體證實這一消息。一位資深業(yè)內(nèi)人士也向國是直通車記者表示，該消息屬實。
截圖為網(wǎng)曝的通知原文
小微企業(yè)的“救命錢”
被用來炒房了？
這項緊急自查可能直指近期深圳樓市異動的“根源”——流入樓市的違規(guī)資金。
有觀點認為，3月份以來，包括深圳在內(nèi)的部分城市房地產(chǎn)火爆和部分扶持中小企業(yè)的資金違規(guī)流入樓市有很大關(guān)聯(lián)。中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷日前發(fā)微博稱，“據(jù)說深圳房價暴漲與給予中小微企業(yè)貼息貸款有關(guān)”。
20日，深圳中小企業(yè)服務(wù)局官網(wǎng)發(fā)出通告。針對個別機構(gòu)和個人弄虛作假將用于購房、炒股等的貸款包裝后騙取財政貼息的報道，通告回應(yīng)稱，根據(jù)《市工業(yè)和信息化局關(guān)于印發(fā)〈深圳市應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業(yè)貸款貼息項目實施辦法〉的通知》（深工信規(guī)〔2020〕3號）有關(guān)規(guī)定，“貸款必須用于支持對象生產(chǎn)經(jīng)營，不得用于并購貸款、國家產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等”。
通告表示，將嚴格依照上述實施辦法，會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。一旦發(fā)現(xiàn)并查實，將依法依規(guī)對責(zé)任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關(guān)處理。
深圳樓市近期一直處于風(fēng)口浪尖。千萬豪宅“秒光”、百萬元“喝茶費”重出江湖、學(xué)位房“跳漲”、3月份二手房價“領(lǐng)漲”70個大中城市……近期關(guān)于樓市火爆的新聞一多半都出自這里。
從各區(qū)域近期出臺的樓市政策當中也可窺見一些熱度：
4月3日，深圳市寶安區(qū)住建局以暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限、罰款等措施，打擊房企和中介機構(gòu)收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為。當?shù)氐耐ㄖ羞€點名了新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤。
4月9日，南山區(qū)住建局也發(fā)出通知：嚴禁惡意炒作哄抬房價，“各中介機構(gòu)及從業(yè)人員切勿以身試法”。
4月18日，深圳市住建局發(fā)文表示，接下來三個月，將嚴肅處理惡意哄抬房價等不良市場行為，并將對二手房市場進行干預(yù)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這一輪深圳房價的上漲毫無疑問是有杠桿驅(qū)動的。根據(jù)深圳市住建局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份深圳市二手房均價水平為6.4萬元/平方米。
“按這個價格計算，一套80平方米的房子就需要500萬元。首付加上稅費，大約需要200萬的。實際上，在深圳沒有太多的人能夠一下子拿出200萬現(xiàn)金，所以疫情期間的需求暴發(fā)很大程度上是受到杠桿的支持”，李宇嘉解釋說。
特別是房抵經(jīng)營貸，就是拿紅本的房子做抵押，從銀行貸出錢來。這有兩大特點，一是用房子做抵押，可以獲得銀行支持；二是利率比較低。而這無疑會縱容資金過多流入樓市。
針對房抵經(jīng)營貸，一個神秘套款路線圖近期在網(wǎng)上曝出。
這是一種無息或超低息貸款的方式：
炒房客先注冊一個公司，然后向銀行或第三方拆借一筆資金，加點自有資金全款買房；接著利用作假方式，用自己名下小微企業(yè)申請低息或貼息貸款；再把剛買的房抵押給銀行，套出貼息后的成本很低經(jīng)營性貸款（有的地方貼息比例達到100%）；最后用這筆貼息貸款把之前的欠款還掉。相當于既享受極低首付，又享受極低貸款。
上述兩個部門的嚴查可能就是為了防范封堵這種鉆空子的行為。李宇嘉表示，目前還未能明確掌握資金進入樓市的渠道，于是，需要查三項內(nèi)容：
一是新增房抵經(jīng)營貸余額，摸底今年以來究竟增長多少；
二是查企業(yè)，是不是真正有這樣一個經(jīng)濟主體，投資項目是否真實存在，購銷合同情況如何。企業(yè)拿到貸款之后究竟用于什么方面；
三是查房子，這個企業(yè)或者企業(yè)主最近有沒有新購房。如果新購房有這種資金借貸行為，那么十有八九這部分違規(guī)資金已經(jīng)流入樓市，而不是如其所宣稱的那樣進入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營當中。
加杠桿的背后
杠桿一直是高房價的最大推手。
目前深圳房價已經(jīng)超過京滬，成為全國房價最貴的地方。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一季度百城房價數(shù)據(jù)顯示，深圳是今年一季度全國房價最貴的城市，為61776元/平方米。目前，在全國100個城市中，廈門、杭州、三亞、珠海、福州等13個城市房價超過每平方米2萬元水平。
房價上漲需要收入的支撐，不然就意味著越吹越大的泡沫。但業(yè)內(nèi)人士指出，在2015年上一輪樓市啟動之初，深圳的房價為3萬元/平方米，如今，深圳房價已經(jīng)邁向7萬元/平方米，5年不到，翻了一倍。
從房價收入比來看，去年，多個機構(gòu)測算的房價收入比排行當中，深圳都居于全國“榜首”。據(jù)深圳市人力資源和社會保障局發(fā)布的《2019年深圳市人力資源市場工資指導(dǎo)價位》，2019年深圳居民月薪的中位數(shù)是5826元/月，平均值為7361元/月。
對絕大多數(shù)人來說，如果沒有加杠桿，以當前的收入水平來持續(xù)支持房價瘋漲絕對是天方夜譚。特別是疫情過后，許多人都面臨著收入下降、甚至有失業(yè)的可能，購房能力多半會大打折扣。
如果此時放任房價繼續(xù)上漲，風(fēng)險不言而喻，尤其是在當前整體宏觀金融市場寬松的背景下。
4月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新貸款市場報價利率（LPR），其中1年期LPR由4.05%下調(diào)至3.85%，下調(diào)幅度達到20BP；5年期以上LPR由4.75%下調(diào)至4.65%，下調(diào)幅度達到10BP。相關(guān)鏈接：央行大幅
調(diào)降貸款利率，你的房貸可以少還了
此次降息1年期利息下降基點明顯大于5年期下降基點。業(yè)內(nèi)普遍認為，這表明官方對信貸放松可能導(dǎo)致的房價反彈和房地產(chǎn)金融風(fēng)險依然警惕。日前召開的中央政治局會議再次強調(diào)“房住不炒”，我國房地產(chǎn)政策總體方向不變。
對炒房客來說，嚴查違規(guī)資金的消息可能會讓他們膽戰(zhàn)心驚。但這無論是對深圳的房地產(chǎn)市場，還是整體的經(jīng)濟發(fā)展來說都是件好事?？梢韵胍?，在深圳樓市開啟一輪自查之后，其他城市也會在防范違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場方面做類似排查，這對局部一些樓市過熱將起到一定的“剎車”作用。
最后，對一個城市而言，當居民們都去追逐買房帶來的高回報之時，創(chuàng)新、拼搏就會被人遺忘。特別是對于一個因改革而生、因創(chuàng)新而興的城市來說，無異于丟掉了“靈魂”。
要知道，高房價會逼退懷揣夢想的年輕人和真正有活力的企業(yè)，這些才是一個城市發(fā)展的根本。
